Valtuusto, kokous 13.5.2019

Perustelut

Valtuusto 29.5.2017 § 88

Ehdotus    
Valtuusto päättää

-    hyväksyä ehdotuksen, jossa päätetään luopua kunnantalon peruskorjaamisesta ja jatkossa kunnantalolle budjetoidaan ylläpitokorjauksia ja mahdollisia toiminnan tehostamisen edellyttämiä muutostöitä varten tilakeskukselle noin 60.000-100.000 e/vuosi, kunnes on löydetty uusi ratkaisu Tuusulan kunnan toimitiloiksi

-    valtuuttaa kuntakehityksen ja tekniikan toimialan käynnistämään teoreettisen tilatarpeen laadinnan sekä sijaintivaihtoehtojen ja pysäköintitarpeen selvityksen

-    valtuuttaa tilakeskuksen hakemaan nykyisen kunnantalon purkulupaa.

Päätös    
Ehdotus hyväksyttiin.

__________

Kunnanhallitus 29.4.2019

Tuusulan kunnantalossa on jo pitkään ollut sisäilmaongelmia. Ongelmien syitä on selvitetty tutkimuksin jo ainakin vuodesta 2007 alkaen. Selvitysten ja tutkimusten perusteella kunnantalolle on tehty useita korjaustoimenpiteitä.

Aiempien selvitysten perusteella valtuusto päätti kokouksessaan 29.5.2017 § 88, että kunnantalon peruskorjaamisesta luovutaan ja rakennukselle haetaan purkulupaa. Tavoitteena oli siirtää kunnantalon toiminnot muuhun kiinteistöön. Sen jälkeen valtuusto on kokouksessaan 12.11.2018 § 125 linjannut, että Hyrylän keskustaan toteutetaan liikekeskus, johon tulee myös kunnan tarpeisiin toimistotiloja (”kunnantalo”).  Kunnantalon korvaavat toimistotilat valmistuvat aikaisintaan kolmen vuoden päästä.   

Kunnantalon henkilöstöltä on tullut syyskaudella 2018 sisäilman aiheuttamia oireilmoituksia aiempaa enemmän. Sen vuoksi tilasimme tammikuussa 2019 asiantuntijalausunnon kunnantalon sisäilmatilanteesta ja kunnantalon soveltuvuudesta työtilaksi. Lausunto pyydettiin maan yhdeltä johtavista asiantuntijoista, työterveyshuollon erikoislääkäri, professori Tuula Putukselta.

Tuula Putus tutustui kunnantalosta runsaan kymmenen vuoden aikana tehtyihin selvityksiin ja korjaustoimenpiteisiin. Putus antoi kirjallisen lausuntonsa 22.2.2019 (täydennetty 11.4.2019).

Putus toteaa lausunnossaan mm. seuraavaa: ”Tehtyjen tutkimusten ja kyselyjen mukaan kunnantalon rakennuksessa on vakava ja hyvin pitkäkestoinen sisäilmaongelma, joka on aiheuttanut henkilöstölle terveyshaittoja, ts. terveyteen kohdistuneet riskit ovat jo toteutuneet ja henkilöitä on jouduttu siirtämään muihin tiloihin. Rakennus on tyypillinen moniongelmainen kohde, jossa on vaurioita sekä katto-, seinä että lattiarakenteessa. Rakennuksessa on sekä tapahtunut vesivahinkoja ja niiden aiheuttamia mikrobivaurioita ja myös muita, ilmanvaihtoon liittyviä ongelmia. Lisäksi kohteessa on rakentamisajankohdalle tyypillisiä riskirakenteita, joiden riskit kosteusvaurion osalta ovat toteutuneet katon, seinien, kellaritilojen sekä paikoin myös henkilöhuoneiden seinä- ja lattiarakenteiden osalta. Rakenteissa on epäjatkuvuuskohtia, rakoja sekä halkeamia, joista sekä vesi että epäpuhtaudet pääsevät eristevillatilaan ja sieltä leviämään rakennuksen sisään. Olosuhteita on pahentanut puutteellisesti toimiva ilmanvaihto ja ilmanvaihtojärjestelmän alipaineisuus, epäpuhtaudet, pölyt ja kuidut.”

Putus toteaa lausuntonsa johtopäätosiossa mm. seuraavaa: ”Kokonaisarvio henkilöstöön kohdistuvasta riskistä on ’sietämätön’ asteikolla  ’merkityksetön’, ’hyväksyttävä’, ’kohtalainen’, ’merkittävä’, ’sietämätön’ (Husman ym 2002). Suosittelen rakennuksen käytöstä pidättäytymistä vakavan terveyshaitan vuoksi perustuen rakenneteknisiin, kemiallisiin ja mikrobiologisiin analyyseihin. Oirekyselyn tulokset tukevat tätä johtopäätöstä. Näin laajojen vaurioiden poistaminen rakennuksesta on hyvin vaikeaa ja kallista sekä lopputulos kuitenkin epävarma. Tämän tyyppisiä laajoja vaurioita ei voi korjata ilmanvaihtoa parantamalla tai tiivistyskorjauksia tekemällä. Myös pohjarakenteissa, viemäreissä ja salaojissa on todettu vakavia puutteita.”

Putuksen lausunnon jälkeen kunnan johtoryhmässä päätettiin ryhtyä heti selvittämään kunnantalon toimintojen siirtämistä väistötiloihin. Väistötiloihin siirtymisen valmistelua on tehty johtoryhmässä, kunnantalon kohdekohtaisessa sisäilmaryhmässä sekä kasvu ja ympäristö -toimialueella.   

Väistötiloja on haettu kaikkiaan noin 150–160 henkilölle. Tästä n. 130 henkilöä on työskentennellyt kunnantalolla. Lisäksi väistötilaratkaisuun tavoitteena kytkeä jo aiemmin hajasijoitettujen yksiköiden, kuten taloustoimisto, museo- ja kulttuuri sekä  ict, saaminen samoihin työtiloihin.   

Väistöaika on 3 - 5 vuotta, jona aikana arvioidaan uusien toimistotilojen valmistuvan liikekeskuksen yhteyteen. 

Väistötilojen valmistelussa on kartoitettu Tuusulan kunnan alueelta mahdolliset löytyvät soveliaat, korvaavat tilat. Jatkovalmistelussa on päädytty kolmeen vaihtoehtoon, joita on lähdetty arvioimaan tarkemmin. Jatkovalmistelun kohteen ovat olleet

1. Tuuskoto, johon on sijoitettavissa 60 henkilöä – 100 hlöä. Kyseessä on kunnan oma, vapaana oleva, entinen vanhainkiinteistö. Toimitila perustuisi perinteisiin työhuoneratkaisuihin.
2. Auratum Oy:n omistama kiinteistö osoitteessa Pysäkkikuja 1 (S-Marketin vanha tila), johon on sijoitettavissa 100 – 110 henkilöä. Kunta menisi tilaan vuokralle. Toimitila perustuisi nykyaikaiseen monitilaratkaisuun.
3. Sahankulman liiketalo Oy:n omistama huoneisto osoitteessa Moukarinkuja 4  (Jyskin vanha tila), johon on sijoitettavissa n. 60 henkilöä. Kunta menisi tilaan vuokralle. Toimitila perustuisi nykyaikaiseen monitilaratkaisuun.

Edellä mainituista vaihtoehdoista kunnan tulisi ottaa käyttöönsä kaksi tilakokonaisuutta, jolloin saamme sijoitettua vaadittavat 150-160 henkilöä.  
Väistötilojen valmistelussa on määritelty valintakriteerit, joiden kautta tilojen soveltuvuutta arvioidaan.  Kriteerit ovat seuraavat:

1. Sijainti ja saavutettavuus (esim. asiakaspalvelu ja arkistojen läheisyys)
2. Toiminnallisuus ja käytettävyys (esim. työntekemisen tavoiteltavien toimintatapojen tukeminen, yhteydet, riittävät neuvottelu- ja aputilat)
3. Tekninen kunto (vaadittavat muutokset, selvitykset sisäilman osalta oltava kunnossa, jotta ei mennä ”ojasta allikkoon”)
4. Vaikutus maankäyttöön ja kehittämiseen
5. Saatavuus (esim. remonttien ajankohta, toimitusajat ja käyttöönottoajankohta)
6. Kustannukset (vuokra, investoinnit, käyttökulut yms.)

Vaihtoehtojen vertailua on tehty edellä mainittujen kriteerien näkökulmista. Vertailu on eräin osin vielä kesken, mm. Tuuskodon osalta puuttuu lopullinen kuntoselvitysraportti. Edellä mainitusta syystä myös kustannusvertailu on osin avoinna.

Väistötiloista päättää kunnanhallitus määrärahojen puitteissa. Sen vuoksi kunnanhallitukselle tullaan seuraavassa kokouksessa esittämän väistötilaratkaisua ja sitä, että kunnanhallitus päättäisi esittää 13.5.2019 kokoontuvalle valtuustolle tarvittavien määrärahojen varaamista kuluvan vuoden talousarvioon. 

Perustelut

Kunnan omistamasta Tuuskodon kiinteistöstä on saatu PH Ympäristötekniikka Oy:n laatima ja 26.4.2019 päivätty sisäilman tutkimusraportti. Tutkimuksen johtopäätösosiossa todetaan mm, että

• rakennuksen lattioiden pintakosteustasot olivat pääosin tavanomaiset ja tasaiset. Yksittäisiä kohonneita arvoja kosteustasoissa havaittiin pohjakerroksen salissa ja käytävillä kahdessa eri kohdassa. Samoin viiltomittausten perusteella havaittiin kohonneita kosteuspitoisuuksia A-B-siiven pohjakerroksen salissa, käytävällä pohjakerroksen aulassa ja käytävässä
• materiaalinäytteiden mikrobitulokset alittavat asetuksen 545/2015 toimenpiderajat. Pohjakerroksen salista otetun näytteen mikrobisuvusto on tavanomaisesta poikkeava, mutta mikrobipitoisuudet ovat matalia.

Tutkimuksen perusteella PH Ympäristötekniikka ei tehnyt toimenpide-ehdotuksia. 

Kaikkiaan lienee todettavissa, että rakennuksessa ei ole sen käyttöä estäviä sisäilmavaurioita. 

Kaikki kolme väistöätilavaihtoehtoa on arvioitu kriteereillä  

1. Sijainti ja saavutettavuus (esim. asiakaspalvelu ja arkistojen läheisyys)
2. Toiminnallisuus ja käytettävyys (esim. työntekemisen tavoiteltavien toimintatapojen tukeminen,​ yhteydet,​ riittävät neuvottelu-​ ja aputilat)
3. Tekninen kunto (vaadittavat muutokset,​ selvitykset sisäilman osalta oltava kunnossa,​ jotta ei mennä ”ojasta allikkoon”)
4. Vaikutus maankäyttöön ja kehittämiseen
5. Saatavuus (esim. remonttien ajankohta,​ toimitusajat ja käyttöönottoajankohta)
6. Kustannukset (vuokra,​ investoinnit,​ käyttökulut yms.)

Valmistelussa on kriteerien perusteella päädytty ehdottamaan toiseksi väistötilaksi Sahankulman liiketalo Oy:n omistamaa huoneistoa, johon olisi sijoitettavissa n. 60 henkilöä.

Tuuskodon ja Auratum Oy:n kiinteistöjen kesken voidaan vertailuna todeta ainakin seuraavaa. 

• Sijainti ja saavutettavuus asiakaspalvelun ja henkilöstön kannalta on parempi Auratum Oy:n kiinteistössä. On huomattava, että mm. päivitäin käytettävät arkistot jäävät nykyiseen kunnantaloon.
• Toiminnalllisuudessa ja käytettävyydessä selkein ero on työskentelyn toimintamalleissa. Tuuskoto toimisi perinteisenä huonejakoon perustuvana toimistotilana ja Auratumin tila monitilana käsittäen yhteisiä työtiloja, hiljaisia työtiloja ja kokoustiloja.  Auratumin tilavaihtoehto tukee paremmin tavoitetta yhdessä tekemisen ja tiedon jakamisen toimintakulttuurista. Auratumin tilaan on helpommin järjestettävissä henkilöstön lounasruokailu.
• Teknisen kunnon osalta kumpikin tila ovat käyttökelpoisia tehtyjen selvitysten valossa.Tuuskodon osalta tulisi ennen tilojen käyttöönottoa investoida kunnostamisiin arviolta n. 600.000.     
• Vaihtoehtojen vaikutukset maankäyttöön ja kehittämiseen ovat arvionvaraisia. Mikäli tila tulee kunnan väistötilakäyttöön, on se kunnan käytössä 3 - 5 vuotta.  Tuuskodon osalta se saattaa hidastaa Tuuskodon rakennusten myymistä ja alueen kehittämistä tai muuta käyttöä. Auratumin vaihtoehdossa on arvioitava vaikuttaako kunnan toimintojen sijoittuminen kiinteistöön Hyrylän liike- ja palvelukeskuksen kehittämiseen. Valmistelijoiden ja eräiden asiantuntijoiden mukaan tällä ei ole vaikutusta tai se voi olla jopa positiivinen kiiinteistön ollessa kunnan käytössä verrattuna muihin käyttäjiin/vuokralaisiin.
• Saatavuudessa ei ole oleellista eroa. Auratum olisi käyttöön otettavissa arviolta heti kesälomien jälkeen ja Tuuskoto muutamaa kuukautta myöhemmin.
• Kustannusvertailua on tehty kolmen ja viiden vuoden käyttöaikojen perusteella. Tämä perustuu oletukseen, että sillä aikavälillä valmistuisi Hyrylän keskustaan korvaavat toimistotilat Hyrylän liike- ja palvelukesksen yhteyteen.

Tuuskodon osalta kustannukset olisivat

• • 3 vuotta: 43.290€/kk x 36 + 600.000 (investoinnit) = 2.158.440 euroa
  • 5 vuotta: 43.290 €/kk x 60 + 600.000 (investoinnit) = 3.197.400 euroa

Tuuskodon osalta tulisi ennen tilojen käyttöönottoa investoida kunnostamisiin arviolta n. 600.000 euroa.

Auratumin tilan kustannukset olisivat

• 3 vuotta: 47.000 e/kk + 15 000 (käyttö) = 62.000 e/kk x 36kk = 2.232.000 euroa
• 5 vuotta: 47.000 e/kk + 15.000 (käyttö) = 62.000 e/kk x 60kk = 3.720.000 euroa

Auratum-vaihtoehdon kustannuksia voidaan vertailussa ajatella rasittavan oletuksella että, mikäli Tuuskotoa ei saada myytyä tai vuokrattua muuhun käyttöön, Tuuskodon ylläpitokustannukset ovat n. 1 miljoona euroa kolmessa vuodessa. Tässä vaihtoehdossa Auratum-vaihtoehto tulisi kolmen vuoden ajanjaksolla noin 1,1 miljooonaa euroa ja viidessä vuodessa arviolta n. 2,1 miljoonaa euroa kalliimmaksi.   

Ottaen huomioon edellä mainittu vertailu, jossa Auratum vaihtoehto on palvelujen saavutettavuudelta ja tuloksellisuuteen vaikuttavan toimintakulttuuriin kehittämisen kannalta selkästi parempi vaihtoehto, ja kun tämä vaihtoehto mahdollistaisi paremmin Tuuskodon alueen myynnin ja kehittämisen, tulisi toiseksi väistötilaksi valita Auratum Oy:n kiinteistö. Auratumin kiinteistö lienee myös kayttäjien kannalta arvioitava sisäilmakysymyksissä varmemmaksi valinnaksi.

Väistötiloihin siirtyminen edellyttää jo kuluvan vuoden talousarviomäärärahojen lisäystä.

Sahankulman liiketalo Oy ja Auratum -vaihtoehdossa kuluvalle vuodelle tulisi varata neljälle kuukaudelle toimistotilojen vuokrakustannuksiin lisää 270.000 euroa ja kertaluoteiseen kalustamiseen 200.000 euroa.

Sahankulman liiketalo Oy ja Tuuskoto -vaihtoehdossa kuluvalle vuodelle tulisi varata kolmelle kuukaudelle 150.000 euroa ja korjausinvestointiin 600.000 euroa.