Valmistelija
Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Perustelut
Aikaisempi käsittely
Kkl § 116, 13.9.2017
Koko Hyrylän keskustan uudistamista suunnitellaan. Kunta on tällä hetkellä vireillä olevan suunnittelualueen suurin maanomistaja. Ne maanomistajat (VVO, Auratum, Kesko), jotka kykenevät itse laatimaan kehitysehdotuksia mailleen odottelevat muun alueen kehittymistä.
Seurakunta on myymässä omistamaansa maa-aluetta Riisula-rakennus Oy:lle. Kaupan ehtoina on mm. asemakaavan muutos virasto- ja seurakuntakäytöstä asuinkäyttöön. Se sopii kunnalle, koska virasto- ja seurakuntakäyttö on tarpeetonta muuttuneiden olosuhteiden takia. Näin myös Hyrylän kehittyminen moderniksi kuntakeskukseksi nopeutuu.
Kaava-alue käsittää Seurakunnan omistaman tontin 858-1-8067-1 ja tilan 858-402-9-1, jotka käsittävät Y-tontin alueen ja yleisiä alueita. Kaava-alue käsittää myös Riisula-rakennus Oy:n sataprosenttisesti omistaman As Oy Tuusulan Päävartio -nimisen yhtiön omistaman tontin 858-1-8067-2, joka käsittää vain AK-tontin alueen. Lisäksi kaava-alueeseen sisältyy osia useista kunnan omistamista mm. katualueista.
Lisätiedot: kiinteistökehityspäällikkö Hannu Kantola, gsm.: 040-314 3543.
Ehdotus, Kkj
Kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä liitteenä olevan kuntakehitysjohtajan allekirjoittaman "Sopimuksen asemakaavan muutoksen käynnistämiseksi" koskien pääasiallisesti tontteja 858-1-8067-1 ja 2, jotka omistaa sanotussa järjestyksessä Tuusulan seurakunta ja Riisula rakennus Oy:n 100 %:sti omistama tytäryhtiö As Oy Tuusulan Päävartio.
__________
Khall 29.4.2019
Tuusulan seurakunta omistaa kiinteistön 858-1-8067-1. Kiinteistölle on laadittu maankäyttösopimus.
Asemakaava
Tuusulan kunta on laatinut Ydinkeskusta, kortteli 8067 -nimisen asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3556), joka on ollut nähtävillä 7.12.2018 - 11.1.2019.
Maankäyttösopimus
Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston periaatteiden mukaisesti.
Voimassa olevassa asemakaavassa sopimusalueelle on osoitettu 4500 k-m² rakennusoikeutta merkinnällä YK-5. Alueen arvoksi on voimassa olevan asemakaavan mukaisesti arvioitu yhteensä 810.000 euroa (180 euroa/k-m²).
Asemakaavan muutosehdotuksen mukaan maanomistajan maalle on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta 4700 k-m² kaavamerkinnällä AL-34, josta 15−30 % rakennusoikeudesta on toteutettava liiketilana. AL-34 rakennusoikeuden arvo on laskettu liiketilan osalta hintatasolla 180 euroa/k-m² ja asuinrakennusoikeuden osalta 350 euroa/k-m². Liiketilan määränä laskennassa on käytetty 30 % rakennusoikeudesta, jos liikerakentamisen määrä ei toteudu, maksaa Seurakunta erotuksen asuinrakentamisen hintaan sopimussakkona. AL-34 rakennusoikeuden hinnaksi on näin arvioitu yhteensä 1.405.300 euroa. Lisäksi maanomistajan maalle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueen rakennusoikeutta yhteensä noin 200 k-m² kaavamerkinnällä AK-3, joka on jo toteutettu poikkeamisluvalla, joten sen osalta arvonnousua ei tule.
Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 595.300 euroa, joka on korvauksen peruste. Sopimuskorvauksen määrä on puolet edellä esitetystä arvonnoususta, jolloin korvattava summa on 297.650 euroa.
Alueiden rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin. Ulkopuolisia arvioita on käytetty, koska Kuntalaki ja EU:n valtiontukisäädökset edellyttävät, että kunta luovuttaa rakennusoikeutta markkinahintaan eikä vääristä markkinoita.
Kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus, mutta liike- ja toimistorakennusten osalta ei ole valtuuston hintapäätöstä ja asuinrakentamisen hinta poikkeaa maapoliittisessa ohjelmassa määritetystä hinnasta, niin sopimusten hyväksymisen päätösvalta kunnanvaltuustolla.
Ehdotus
Esittelijä
Harri Lipasti, vt. hallintojohtaja, harri.lipasti@tuusula.fi
Kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle, että
VALTUUSTO päättää
- hyväksyä Tuusulan kunnan sekä Tuusulan seurakunnan välisen maankäyttösopimuksen
- oikeuttaa allekirjoittajien tarvittaessa tekemään maankäyttösopimukseen pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksillaan hyväksymään maankäyttösopimuksen.
Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.
Ulla Rosenqvist ilmoitti olevansa esteellinen (palvelussuhdejäävi) ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon.