Valmistelija
Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Perustelut
Aikaisempi käsittely
Kkl § 128, 4.10.2016
Bahiwera Oy omistaa kiinteistön Bahia 858-401-2-124. Kiinteistön pinta-ala on kiinteistörekisterin mukaan noin 5,2 ha. Alueella ei ole asemakaavaa. Bahiwera Oy on tehnyt kyseisen kiinteistön osasta kiinteistökaupan esisopimuksen Lemminkäinen Talo Oy:n kanssa, tämän vuoksi myös Lemminkäinen Talo Oy on sopimusosapuolena.
Sulan työpaikka-alueen laajentaminen on kärkihankkeena kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020. Asemakaavan tavoitteena on alueen rakentuminen työpaikkavaltaiseksi logistiikka-, tuotanto- ja soveltuvilta osin tilaa vievän erikoiskaupan alueeksi, ohjaava osayleiskaava ja sitä laadittaessa tehdyt suunnitelmat ja selvitykset huomioon ottaen. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan asemakaavan suunnittelutyön yhteydessä.
Asemakaavoituksesta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimus laaditaan allekirjoitushetkellä voimassa olevien Tuusulan kunnanvaltuuston hyväksymien sopimusperiaatteiden mukaisesti ja alueen maanomistajia tasapuolisesti kohdellen. Tulevan maankäyttösopimuksen sopimuskorvaukset perustuvat selvityksiin kunnallistekniikan kustannuksista.
Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.
Koska kyseinen hanke on kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020 päätösvalta on kuntakehityslautakunnalla.
Liitteenä on sijaintikartta, sopimusluonnos ja sopimuskartta.
Lisätiedot: maankäyttöinsinööri Päivi Hämäläinen p. 040 314 4557 ja maanmittausinsinööri Tuija Palkki p. 040 314 3549
Ehdotus, Kp
Kuntakehityslautakunta päättää
– hyväksyä liitteenä olevan sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi koskien Bahiwera Oy:n omistamaa kiinteistöä Bahia 858-401-2-124
– oikeuttaa allekirjoittajan tekemään sopimukseen tarvittavat vähäiset muutokset ja allekirjoituksellaan hyväksymään lopullisen sopimuksen
– että käynnistämissopimus tulee allekirjoittaa kahden kuukauden kuluessa päätöksen saatua lainvoiman tai muutoin tämä päätös raukeaa.
Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.
__________
Khall 29.4.2019
Bahiwera Oy omistaa kiinteistön Bahia, kiinteistötunnus 858-401-2-124. Osalle kiinteistöä on laadittu maankäyttösopimus.
Asemakaava
Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue nimisen asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3535), joka on ollut nähtävillä 16.3. - 21.4.2017. Asemakaavaehdotus on tarkoitus jakaa osiin, joista ensimmäiselle osalle Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue 1 -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3613).
Maankäyttösopimus
Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Sopimusalueella ei ole aikaisempaa asemakaavaa. Alueen nykyarvoksi on arvioitu yhteensä 312.123 euroa (7 euroa/m²). Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu KTY-25 Toimitilarakennusten korttelialuetta noin 30.464 m² (12.186 k-m²), jonka arvo hintatasolla 100 euroa/k-m² laskettuna on 1.218.600 euroa, KM-5 liikerakennusten korttelialuetta noin 158 m² (53 k-m²), jonka arvo hintatasolla 140 euroa/k-m² laskettuna on 7.420 euroa, EV-9 suojaviheraluetta noin 8.049 m² ja katualuetta noin 5.918 m².
Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 913.897 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 456.948,50 euroa. Maanomistaja maksaa sopimuskorvauksesta rahana 449.528,50 euroa sopimuksessa mainituin maksuerin ja loppuosa 7.420 euroa suoritetaan alueluovutuksena.
Maapoliittisen ohjelman mukaan työpaikka-alueiden sopimuskorvauksen tulee kattaa asemakaavoituksesta aiheutuvat kunnallistekniset kustannukset. Sopimuskorvaus on tässä sopimuksessa määritetty arvonnousun perusteella. Arvonnousun perusteella määritettyä sopimuskorvausta on verrattu kunnallistekniikan alustaviin kustannusarvioihin ja todettu, että arvonnousun perusteella määritetty sopimuskorvaus kattaa Bahiwera Oy:n osuuden kunnallistekniikan kustannuksista.
Esisopimukset
Maanomistaja luovuttaa kunnalle osana sopimuskorvausta noin 14.125 m²:n suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Bahia kiinteistötunnus
858-401-2-124, jolle on asemakaavaehdotuksessa osoitettu KM-5 korttelialuetta noin 158 m² (53 k-m²), EV-aluetta 8.049 m² ja katualuetta 5.918 m², (53 k-m² x 140 e/k-m² = 7.420 e).
Kunta luovuttaa Bahiwera Oy:lle noin 5.344 m²:n (2.138 k-m²) suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-2-390 ja noin 175 m²:n (70 k-m²) suuruisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä 858-401-3-373. Määräalat on asemakaavaehdotuksessa osoitettu KTY-25 korttelin osiksi, (2.138 k-m² x 100 e/k-m² + 70 k-m² x 100 e/k-m² = 220.800 e).
Alueiden rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin. Ulkopuolisia arvioita on käytetty, koska Kuntalaki ja EU:n valtiontukisäädökset edellyttävät, että kunta luovuttaa rakennusoikeutta markkinahintaan eikä vääristä markkinoita.
Kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus ja esisopimukset, mutta koska alueelta ei ole kunnanvaltuuston hintapäätöstä, on sopimusten hyväksymisen päätösvalta kunnanvaltuustolla.
Päätös
Ehdotus hyväksyttiin.
Kari Friman ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon.