Perustelut
Jokelan Puhelinkujan alueen korttelin 60075 yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueen rakennuskielto
Tausta
Jokelan Puhelinkujan kaakkoispäätteessä on korttelin 60075 yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET). Sen rajanaapurina, korttelin ja radan välissä, on lainvoimaisen kaavan raideliikennealueen (LR) leveämpi käyttämättä jäänyt osa, jonka omistaa Suomen valtio. Alueelle Senaatin asema-alueet Oy on jättänyt asemakaavan muutosta koskevan hakemuksen, koska käyttöä ei ole raideliikenteelle kyseisellä LR-alueen leveämmällä kohdalla. Asemakaavamuutoksen alueella on vireillä "Jokelan asemanseutu II" (nro 3634), koska kaavamuutoshakemus on päätetty hyväksyä kuntakehityslautakunnassa (10.6.2020) ja jonka perusteella hanke on otettu kunnanhallituksen hyväksymään (24.1.2022) kaavoituksen työohjelmaan sekä koska hankkeesta on tiedotettu Tuusula rakentaa 2022–23 -julkaisun kaavoituskatsauksessa (6.4.2022) (s. 3 ja s. 5), maankäyttö- ja rakennuslain 7 §:n sekä vireilletulon osalta myös 63 §:n mukaisesti. Saadun kaavoituksen viitesuunnitelman mukaan tavoitellun asuinkorttelin autopaikka-alue sijoitetaan suunnittelualueen radan puoleiselle sivustalle, radan suuntaisesti, asuinkerrostalojen sijoittuessa pääradan melu- ja tärinähaitan suhteen etäämmäs rata-alueesta, edellä mainitun ET-korttelin tuntumaan. Telia Towers Finland Oy:llä (Telia) on matkaviestintukiasema ET-korttelissa, jossa on rakennus sekä masto on sen vieressä. Korttelialueen ja rakennuksen omistaa yksityishenkilö, jonka kanssa Telialla on vuokrasopimus. Rejlers Finland Oy Telian valtuuttamana on yksityisen maanomistajan suostumuksella hakenut toimenpidelupaa (LP-858-2022-00514) maston vaihtamiseksi 45 metriä korkeaan, 550 senttimetrin etäisyydelle kiinteistön rajasta ja LR-alueelta.
Jokelan asemanseutu II (nro 3634) kaavan viitesuunnitelmassa 6- ja 8-kerroksiset asuinkerrostalot on suunniteltu noin viiden metrin etäisyydelle tontin rajasta, mikä on todettu myös maston toimenpidelupahakemuksen naapurin kuulemisessa. Siten voi arvioida tavoitellun asuntorakentamisen ja maston sijoittuvan keskenään noin 10,5 metrin etäisyydelle, maston ollessa 45 metriä korkea ja asuntorakentamisen ollessa korkeimmillaan noin 19–25 metriä. Naapurien kuulemisessa Senaatin Asema-alueet Oy esittää myös maston sijoittamista toiseen sijaintiin, jos maston sijoittuminen ehdotettuun kohtaan asettaa rajoitteita maankäytön suunnittelulle Senaatin Asema-alueet Oy:n omistamalle määräalalle. Edellä mainittuja rajoitteita alueen kaavoitukselle aiheutuu alueen kaavojen vanhentuneisuudesta edellä mainittujen ET- että LR-alueiden osalta, kuten jäljempänä arvioidaan.
Suunnittelutilanne
Yleiskaava 2040 -ehdotuksessa II alue on kerrostalovaltaista asuinaluetta (AK) ja se varataan asumiselle, jonka asuinkerrosalasta pääosa sijoittuu kerrostaloihin. Alueelle saa sijoittaa myös tehokkaita pientalokortteleita, asumiselle tarpeellisia lähipalveluita, virkistysalueita sekä ympäristöön soveltuvia työtiloja. Alueen kehittämisessä ja täydennysrakentamisessa tulee parantaa kaupunkitilan viihtyisyyttä sekä kävelyn ja pyöräilyn mahdollisuuksia. Alueella tulee olla riittävästi virkistysalueita. Se kumoaa voimaan tullessaan Jokelan osayleiskaavan (KV 13.3.2006).
Alueella on voimassa Jokelan osayleiskaava (hyv. 2006). Sen mukaan alue on palvelun ja hallinnon aluetta (P), joka on varattu uutena tai olennaisesti muuttuvana alueena yksityisille tai julkisille palvelutoiminnoille, hallinnolle ja ympäristöön soveltuville työpaikoille sekä yhdyskuntateknisen huollon aluetta (ET).
Tuusulan kuntastrategian tavoitteissa on ollut Jokelan keskustan tiivistäminen rataan tukeutuen sekä taajaman vetovoimatekijöiden vahvistaminen. Asemanseudun rakentaminen on kestävää kehitystä, koska asemanseudut ympäristöineen tarjoavat mahdollisuuden tarjota sijainniltaan ja liikenneyhteyksiltään kiinnostavia asuinpaikkoja, sekä houkutella alueelle yrityksiä ja työvoimaa. Tuusulan ainoa rautatieasema on Jokelassa, josta julkisen liikenteen yhteydet ovat erittäin hyvät sekä Hyvinkään, Riihimäen, Järvenpään, Keravan, Vantaan ja Helsingin suuntiin. Tuusulan kunta liittyi osaksi Helsingin seudun liikenne kuntayhtymää (HSL) vuoden 2018 alussa, mikä mahdollistaa joukkoliikenneyhteyksien sujuvan kehittymisen. Lisäksi Tuusula on MAL-yhteistyökumppani, jonka perustana on MAL-kokonaisuus, jossa maankäyttö, asuminen ja liikenne yhteen sovitetaan järkeväksi yhdyskunnan kokonaisuudeksi suunnittelussa. Tuusulassa valmistellaan MAL 2023 maankäytön, asumisen ja liikenteen suunnitelmaa, johon liittyy muun muassa ympäristövaikutusten, sosiaalisten ja taloudellisten vaikutusten arviointeja, jotka ovat Jokelan asemanseudun kehittämisen potentiaalin kannalta. Yhdyskuntarakenteen ja liikennejärjestelmän kehittämistoimenpiteiden yhteensovittamisella luodaan edellytyksiä tarvetta vastaavalle tonttitarjonnalle ja asuntotuotannolle sekä kestäville liikennemuodoille. Alue on osa Jokelan MAL maankäytön, asumisen ja liikenteen ensisijaista vyöhykettä.
Alueella on voimassa rakennuskaava ”Jokelan asemanseutu” nro 3145, ja se on vahvistunut vuonna 1987. Sen mukaan kyseessä olevat korttelialueet ovat yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET), naapurinaan raideliikennealuetta (LR). ET-korttelialueen pinta-ala on 1968 k-m2, ja siinä on vanhempi teleliikennemasto, jonka uusimiselle on tarve. Maston vieressä on käytettävissä olevan tiedon mukaan 1-kerroksinen toimistorakennus, jonka käyttötarkoitus liittynee osin teleliikennemaston matkaviestintukiasemaan.
Alueella on tarvetta asemakaavan muuttamiseen. Senaatin Asema-alueet Oy:n LR-aluetta koskevan kaavamuutoksen alueen laajuus on noin 12 300 m2. Uusille asunnoille on valtakunnallisesti merkittävän joukkoliikennereitin varrella Jokelassa tarvetta sekä siitä johtuen myös on tarve palvelujen ja työpaikkojen säilymiselle ja kasvulle. Siten Senaatin Asema-alueet Oy on jättänyt asemakaavamuutoshakemuksen LR-alueen kaavoittamiseksi asuinkerrostalojen rakentamisen mahdollistamiseksi. Uudeksi käyttötarkoitukseksi esitetään asuinkerrostalojen korttelialuetta ja tavoitteena on noin 10 000 k-m2 asuinrakentamista. Se vastaa asuntoja noin 170 asukkaalle. Kaavamuutoshakemus hyväksyttiin kuntakehityslautakunnassa 10.6.2020. Hakemuksen yhteydessä toimitetussa aineistossa viitesuunnitelman keskeisen periaatteen mukaan asuinkerrostaloalue sijoitetaan ET-korttelin puolelle, pistetalojen väliin sijoitetaan viihtyisiä ulko-oleskelupaikkoja sekä pääradan ratamelulta ja tärinältä suojaamaan rata-alueen puolelle on sijoitettu asuinkorttelin asukkaiden autopaikka-alue.
Telian tavoitteena on purkaa nykyinen korttelissa oleva masto ET-korttelissa, LR-alueen naapurissa, kun uusi masto on rakennettu ja toiminnassa. Toimenpidelupahakemuksessa (LP-858-2022-00514) on liitteenä suunnitelmat 45 metriä korkeasta mastosta, julkisivut ja asemapiirustus. Maisemaselvitystä ei ole eikä hakemuksessa ole tunnistettu LR-alueen kehittämistarvetta mittavan asuntorakentamisen kannalta, siihen kantaa ottaen (tilanne 2.5.2022).
Alueen kaavan ajanmukaisuuden arviointi
Maankäyttö- ja rakennuslain 60 § perusteella sellaisen asemakaavan alueella, joka on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta, rakennuslupaa ei saa myöntää sellaisen uuden rakennuksen rakentamiseen, jolla on alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä, ennen kuin kunta on arvioinut asemakaavan ajanmukaisuuden. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi voidaan samalla kertaa suorittaa alueella, joka muodostaa arvioinnin kannalta tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Maankäyttö- ja rakennuslain 60 § määrää kunnan vastuulle asemakaavojen ajanmukaisuuden seurannan ja toimenpiteet vanhentuneiden kaavojen uudistamiseksi.
Alueen lainvoimainen rakennuskaava ”Jokelan asemanseutu” nro 3145 on vahvistunut vuonna 1987, joten se on 35 vuotta vanha. Kaavan nro 3145 aluerajaus jakautuu kahteen toisistaan erilliseen osaan molemmin puolin päärataa. Sen vuoksi kaavaa nro 3145 on mahdollista tarkastella kahtena erillisenä alueena. Lounaispuolella keskustassa kaava on korvautunut nykypäivään tullessa paikoin uudemmilla asemakaavamuutoksilla, mikä myös kertoo osaltaan kokonaisuuden vanhentuneisuudesta. Erillisellä pääradan koillispuolisella kaava-alueella, alueen pinta-ala on noin 27 800 m2 ja siitä on raideliikennealuetta (LR) noin 9700 m2, joka ei ole toteutunut käyttötarkoituksen mukaan. Se on noin 35 % eli yli kolmasosa kaavan pääradan koillispuolisesta kaava-alueesta, minkä voi arvioida merkittäväksi laajuudeksi asemakaavassa ja sen tavoitteissa. Tarve uudistaa tilannetta ilmenee nyt muun muassa LR-aluetta koskevana kaavamuutoshakemuksena ET-korttelialueen naapurissa. Kuitenkin käyttämättä jäänyt eli toteutumaton rautatieliikennealue (LR) on kaavan nro 3145 aluerajauksen sisäpuolella vain osittain. Sen koko pinta-ala huomioiden viereinen kaava-alue nro 68 (vahv. 1979) on yhteensä noin 15 700 m2. Käyttämätön ja toteutumaton korttelialue on laaja, yhtä kaava-aluetta laajempi, minkä voi arvioida yhdyskuntarakenteen vajaakäytön vuoksi ongelmalliseksi. Toisaalta se on merkittävä, luonteva ja tarkoituksenmukainen mahdollisuus Jokelan ja koko Tuusulan kunnan kehittämisen kannalta. Siten maankäyttö- ja rakennuslain 60 § mukaan on arvioitavissa kaavan nro 3145 olevan vanhentunut ET-ja LR-korttelialueiden osalta ja sen perusteella on todettavissa tarve uudistaa alueen kaavaa tai kaavoja laajemmin, nykytilanteen erilaisia tarpeita ja käyttötarkoituksia vastaamaan, niitä yhteen sovittaen.
Maston suunnitelman ja alueen kaavojen vanhentuneisuuden vaikutuksista
Maankäyttö- ja rakennuslain 53 § määritellyllä tavalla alueelle, jolle asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä, kunta voi määrätä rakennuskiellon. Rakennuskielto on voimassa enintään kaksi vuotta. Kunta voi kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi pidentää kieltoaikaa kaksi vuotta kerrallaan. Kunnan määräämä rakennuskielto kaava-alueen laajentamiseksi voi kuitenkin kestää enintään kahdeksan vuotta.
Maankäyttö- ja rakennusalain 138 §:n (Toimenpideluvan edellytykset) todetaan, että siltä osin kuin on tarpeen toimenpiteen maankäytöllisten ja ympäristöllisten vaikutusten arvioimiseksi toimenpidelupaa ratkaistaessa noudatetaan soveltuvin osin, mitä rakennusluvan edellytyksistä 72, 135, 136 ja 137 §:ssä sekä mitä rakennuskielloista säädetään.
Rakennusvalvonta on todennut, että lainvoimaisen kaavan ET-merkintä mahdollistaisi toimenpidelupahakemuksen maston sijoittamisen kaavan alueelle, jonka voi arvioida vanhentuneeksi, kuten edellä on mainittu. Kuitenkin kuntakehityslautakunta (10.6.2020) on hyväksynyt Senaatin Asema-alueet Oy:n jättämän kaavamuutoshakemuksen ja kunnanhallitus on hyväksynyt kaavoituksen työohjelman 2022 (24.1.2022), jossa kyseinen kaava ”Jokelan asemanseutu II” (nro 3634) on määritelty aloitettavaksi aikataulun mukaan vuoden 2022 syyskaudella. Maston sijoittuminen ehdotettuun kohtaan asettaa rajoitteita maankäytön suunnittelulle Senaatin Asema-alueet Oy:n omistamalla LR-alueella haitaten asumisen ja asuntotuotannon mahdollisuuksia. Kaavan yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueelle (ET) toimenpidelupahakemuksessa esitetyn 45 metriä korkean maston ja myös nykyisen matalamman maston voi suunnittelua ennakoiden arvioida aiheuttavan jatkossa alueelle tavoiteltavan asuntokaavoituksen toteutuessa haittaa paitsi jäädessään asuinkorttelialueiden keskelle häiritsevän vieraana ja poikkeuksellisen näkyvän hallitsevana rakenteena. Haittaa aiheutuu myös laajemmin, koska nykyisin maston sijoittamisen suunnittelussa on huomioitava niiden maisemalliset vaikutukset. Arvioita ei yleensä aiemmin eli nykyisen maston kaltaisten rakennelmien luvittamisten yhteydessä tehty, kuten nykyään. Edellisiä haittoja voidaan vähentää maston oikean sijoituspaikan suunnittelulla, mikä on kaavoituksen keino. On ymmärrettävää yhdestä näkökulmasta väittää, että nykyisestä mastosta ei olisi ollut haittaa alueen nykyisille asukkaille. Kuitenkin alueen käyttöä, näkymiä ja ulkonäköä on nyt tarve kehittää ja muuttaa kaavoituksella voimakkaasti, uusia asumisen mahdollisuuksia merkittävästi lisäten ja uutta oleellisesti laadukkaampaa ympäristöä luoden. Kaavoituksessa tarkastellaan asioita aina yhtä näkökulmaa laajemmin. On lakiin perustuva kunnan oikeus ja velvollisuus uudistaa alueen vanhentuneita kaavoja. Siten kaavan nro 3145 edellä todettu vanhentuneisuus rajoittaa ET-korttelin naapuruston maankäytön suunnittelua, aiheuttaen siksi alueen kaavoitukselle haittaa.
Mastot pitäisi teknisinä rakennelmina yleensä pyrkiä sijoittamaan teollisuusalueille, niiden läheisyyteen, voimajohtolinjojen alueille tai niiden tuntumaan, raideliikennealueille, rakennusten suunnitelluiksi osiksi niiden vesikatoille tai laajoille viheralueille, niitä kohtuuttomasti vahingoittamatta. Ympäristökuvan kannalta pitäisi olla kriittinen, kun tavoitellaan korkeaa mastoa omaleimaisille alueille eli tässä tapauksessa nykyiselle asuinalueelle ja asumisen kannalta voimakkaasti kehitettävälle alueelle. Kaavamuutoshakemuksen viitesuunnitelman kerrostalorakentamisen voi todeta muodostavan perustellun, selkeän ja linjakkaan ratkaisun kokonaisuutena, paitsi rakennusalojensa sijaintien, myös räystäslinjojensa puolesta. Siten lähi- ja kaukonäkymissä rakennusten muodostamat räystäs- eikä horisonttilinjat eivät saisi tulla rikotuksi toimenpidelupahakemuksessa esitetyllä tavalla, tilanteessa kun kaavan mahdollistama uusi rakentaminen on toteutunut. Kaavamuutoshakemuksessa tavoitellun rakentamisen lähituntumassa siihen suoraan rinnastuva masto olisi räystäslinjojen ja horisontin yläpuolella poikkeava ja hallitseva. Siksi hakemuksen mukaisella mastolla kaavoitettavassa ympäristössä voi arvioida olevan kielteinen vaikutus ympäristökuvaan, alueen julkiseen kuvaan ja alueidentiteettiin. Rakennetulle tai rakentuvalle ympäristölle vieraaksi muodostuvaa osaa on mahdotonta kokea asumisen kannalta virikkeelliseksi maamerkiksi tai näkymiä eheyttäväksi. Masto muodostuu häiritseväksi ympäristökuvassa, kun se rinnastuu mittakaavaltaan, ulkoasultaan ja käyttötarkoitukseltaan erilaisiin kohteisiin, tässä tapauksessa kaavamuutoshakemuksen noin puolet matalampaan asuntorakentamiseen. Edelleen sillä voi arvioida olevan kriittistä merkitystä kaavoitettavan asuinalueen näkymien pirstoutumiseen, asuntotuotannon ja asuinrakentamisen suunnitteluun mahdollisuuksiin, asuntojen käyttömuotoihin, niiden haluttavuuteen ja siten arvon muodostumiseen, kokemuksiin alueen esteettisyydestä, asumisen viihtyisyyteen sekä siksi asukkaisiin yhteisönä laajemmin. Edellisiä rakennetun ympäristön kielteisiä ominaisuuksia voi myös pitää laajemmin alueellisen ja sosiaalisen tasa-arvon kannalta ongelmallisena riskinä. Lisäksi maston hyväksyttävyyttä on arvioitava myös turvallisuuden ja terveellisyyden kannalta. Korkeasta rakenteesta irtoava ja putoava lumi ja jää sekä säteilyturvallisuus olisi selvitettävä ja huomioitava suunnittelussa. On arvioitavissa, että suurikokoisen teknisen maston sijoittaminen kaavoitettavan ja kasvavan asuinalueen keskelle jäävänä ei ole millään perusteella kokonaisuutena kestävä ratkaisu.
Nykyään ET-korttelialueen ilme ja pääosa sen liitekartan tarkastelualueen ympäristöstä on vajaakäyttöistä, suunnittelun ja toteutuksen ulkopuolelle jäänyttä joutomaata, poissulkien kaksi asuintonttia naapurissa. Siksi on mahdollista väittää nykyisen maston tänään sopivan paikkaansa ja näkymiin ja että maston vaihto ei muuttaisi näkymien nykytilannetta. Kuitenkin sitä oleellisesti muuttaa maston viereen tavoiteltava merkittävä asuntorakentamisen lisäys ja jo sen tarve. Kun kaavoituksella mahdollistettava 10 000 k-m2:n:n kerrostalojen kokonaisuus toteutuisi osin yli kaksi kertaa korkeamman maston viereen, on todettavissa, että masto, nykyinen tai vaihdettava, ei siinä tilanteessa ole mitenkään asuinympäristöön sopiva. Ei suhteessa naapuriin tavoiteltaviin kerrostaloihin, eikä varsinkaan laajemmin, asuinkortteleiden keskelle jäädessään täysin alueelle sopimattomana toimintona, poikkeuksellisen vallitsevana, teollisena ja vieraana rakennelmana, asuinalueen laatua heikentäen. Voi arvioida, että mastolla on merkitys kaavamuutoshakemuksen mukaiselle LR-korttelialueelle tavoitellun tontin ja suunnitellun käytön kannalta niin, että masto ET-korttelialueella haittaa alueen maankäytön suunnittelua ja kaavoitusta, joten maankäyttö- ja rakennuslain 53 § määrittelemä rakennuskielto on tarkoituksenmukainen menettelytapa.
Alueen kehittämisestä Jokelan asemanseutu II asemakaavan (nro 3634) muutoksella
Mastorakentamisesta seuraa asukkaiden kannalta myönteinen vaikutus matkapuhelinten kuuluvuuden parantuessa ja dataliikenteen palvelukyvyn kehittyessä. Kuitenkin mastojen sijoittaminen on syytä suunnitella laajemmin ja kokonaisuutena myös monista muista näkökulmista asiaa arvioiden. Lopputuloksen kannalta olisi järkevää ja tarpeen, että muun muassa maisemaselvityksen tekijä, maston rakentaja sekä kaavoittaja tekisivät mahdollisimman aikaisessa vaiheessa yhteistyötä, koska tavoitteet ovat kaavoituksen keinoin yhdistettävissä. Alueen asemakaavan ”Jokelan asemanseutu II” (nro 3634) valmistelu käynnistyy syyskaudella 2022, sen rajaus ja käyttötarkoitukset, teleliikennemasto mukaan lukien ovat selvitettävissä ja huomioitavissa. Suurikokoisen ja tarpeellisen tietoliikennemaston sijainti on myös ratkaistavissa kaavoituksessa muualle sopivampaan sijaintiin, jossa sen ympäristövaikutus ei ole esitetyllä tavalla haitallinen suhteessa asuinympäristön suunnittelun tavoitteisiin. Asemakaavoituksen tarkoitus on kehittää rakennettua ympäristöä järkevinä kokonaisuuksina, ei pieninä toisistaan irrallisina osina, eikä toteutusta ole perusteltua edistää vanhentuneilla asemakaavoilla.