Valtuusto, kokous 7.12.2020

Perustelut

Kunnanvaltuusto hyväksyy vuosittain kaavoitussuunnitelman viiden vuoden jaksolle. Tämän jälkeen vuoden alussa hyväksytään alkavan vuoden kaavoituksen työohjelma, jonka edistymistä seurataan osavuosikatsausten yhteydessä. Kaavoitussuunnitelman tavoitteena on ohjata kuntasuunnittelu-palvelualueen toimintaa ja kaavatöihin vaikuttavien luottamuselinten päätöksentekoa niin, että hankeluettelosta ensisijaisiksi nostetut hankkeet etenevät mahdollisimman nopeasti ja että niiden valmisteluun kohdennetaan ensisijaisesti resursseja.

Tavoitteena on huolehtia siitä, että MAL-aiesopimuksen tavoitteiden ja kunnanvaltuuston hyväksymän vuotuisen asunto-ohjelman lisäksi kaavoitetaan riittävästi tonttivarantoa tulevaa käyttöä varten.

Vuosien 2021–2025 kaavoitussuunnitelma on liitteenä. Kaavoitussuunnitelmassa on edellisten vuosien tavoin yleiskaavoitushankkeita, yleissuunnitelmia sekä asemakaavahankkeita, jotka on priorisoitu kolmeen eri luokkaan hankkeiden kiireellisyyden ja oletetun etenemisjärjestyksen mukaisesti. Kartalle on merkitty myös ns. vähäiset kaavamuutokset ilman priorisointia. Näitä kaavamuutoksia valmistelevat kaavoitusavustajat muiden töiden ohella.

Yleiskaava ja yleissuunnitelmat

Suunnittelukauden alussa on tavoitteena saada yleiskaava 2040 hyväksyttyä. Tämän jälkeen tehtävien linjausten mukaisesti varaudutaan osayleiskaavojen laadintaan. Toistaiseksi tarpeellisimpana taajamaa koskevan osayleiskaavan päivityksenä pidetään Koillis-Hyrylän osayleiskaavan laadintaa. Koillis-Hyrylän osayleiskaavan laatiminen on tarpeen suunnittelukauden aikana, jotta tämän jälkeen alueelle voidaan asemakaavoittaa aiotusti asuinalueita päätetyin tavoittein mm. liikenneverkkoon ja aluetehokkuuteen liittyen. Alueen maankäyttöä on tarkoitus tutkia myös erillisten asemakaavahankkeiden yhteydessä asemakaavarunkoa hahmotellen.

Yleissuunnitelmia laaditaan asemakaavojen laatimisen tavoitteiden asettamiseksi ja laajempien kokonaisuuksien hahmottamiseksi, jotta voidaan olla varmoja, että pienehkötkin asemakaavatyöt toimivat kokonaisuuden osina. Tällaisia yleissuunnitelmia ovat Hyrylän ja Jokelan keskustojen yleissuunnitelmat. Lisäksi laaditaan viher- ja virkistysverkon kehittämisen kokonaissuunnitelma sekä yleissuunnitelmaa Tuusulanjärven virkistyskäytön lisäämiseksi koskien ranta-aluetta.

Asemakaavahankkeiden priorisointi

Asunto- ja asuinalueiden osalta pyritään tarjoamaan monipuolisesti vaihtoehtoja. Tarkoituksena on valikoida hankkeet, joiden myötä saadaan kaikkiin taajamiin tonttivarantoa eri tarpeisiin: asuinrakentamisen tontteja, keskustojen kehittämishankkeita, työpaikkatontteja ja vetovoimahankkeita. Asemakaavahankkeet on priorisoitu painottaen

1. Keskustojen kehittämistä
2. Työpaikka-alueiden kaavoja
3. Kunnan maalle sijoittuvia hankkeita
4. Paljon asuntoja/työpaikkoja tuottavia kaavoja
5. Kunnan omistamien realisoitavien kiinteistöjen kaavamuutoksia
6. Kunnan kannalta tärkeitä palveluverkon kehittämisen tai yhdyskuntatekniikan toteuttamisen edellyttämiä kaavoja

Liitteenä olevassa kaavoitussuunnitelmassa prioriteetilla 1 olevat ovat kärkihankkeita. Prioriteettien 2 ja 3 hankkeita edistetään kärkihankkeiden valmistelun jälkeen. On todennäköistä, että tulee tehtäväksi erityisesti kaavamuutoksia suunnittelukauden aikana sekä johtuen ajankohtaisista rakentamishankkeista että kunnan velvollisuudesta pitää kaavat ajan tasalla. Hankkeita koskevista hakemuksista päätettäessä tai muutoin käynnistämispäätöksin päätetään erikseen, minkälaisella prioriteetilla näitä edistetään.

Työpaikka-alueiden asemakaavat

Jokelassa työpaikka-alueiden tonttivarantoa on lähivuosien tarpeeseen. Näin ollen työpaikka-alueiden asemakaavoja laaditaan suunnittelukauden alussa pääosin Etelä-Tuusulaan ja resurssien mahdollistaessa myöhemmin Kellokoskelle. Kellokoskella Rajalinnan työpaikka-alueen laajentaminen on tarpeen lähivuosina, mutta tämä hanke ei prioriteetiltaan kärkeä.

Sen sijaan Etelä-Tuusula on työpaikkarakentamisen kannalta ensisijaisen tärkeä kysynnästä johtuen ja tonttivarannon kannalta heikoimmassa asemassa. On erittäin tärkeää panostaa näistä syistä johtuen Etelä-Tuusulaan. Sekä Kehä IV:n varteen kehittyvät työpaikka-alueet että Tuusulan itäväylän varteen työpaikka-alueiden laajentaminen ovat tärkeimmät hankkeet. FOCUS-alueella on painoarvoa jopa pääkaupunkiseudun työpaikka-alueiden joukossa. Näiden suurien asemakaavojen ohella on valmiuksia tehdä pieniä määriä pienehköjä työpaikka-alueiden asemakaavan muutoksia.

Keskustojen kehittäminen

Keskustojen kehittäminen on tarpeen vetovoiman kasvattamiseksi kaikissa taajamissa, eikä tähän ole vielä syntynyt Jokelassa ja Hyrylässä riittävästi kaavallisia mahdollisuuksia. Hyrylän alueella asuinkerrostalotonttivaranto on hyvä, mutta kaupallisen keskustan kehittämiseksi on vielä laadittava kaavamuutoksia. Palvelukeskuksen kaavamutuoksen lisäksi mm. purettavan hallintorakennuksen alueen asemakaavatyö esitetään nostettavaksi kärkihankeeksi.
Jokelassa tämän ohella myös liike- ja asuinkerrostalotontteja on tarpeen kehittää keskusta-alueella tai lähituntumassa, josta johtuen kaavoitussuunnitelmassa on kärkihankkeena Keskustien kaavamuutos ja ”Opintien ja Nukarintien risteyksen ympäristö”-niminen kaavamuutos. Uutena hankkeena esitetään käynnistettäväksi Asemanseutu-kaavamuutosta aseman itäpuoleiselle alueelle.
Kellokoskella jo Vanhan valtatien itäpuolelle laaditun kaavan jälkeen seuraava keskustan kehittämishanke on ent. sairaalan alueen kaavallinen muutos, joka voi edetä maanomistajan selvitettyä mahdollisuuksia kiinteistöjen uusiokäytön osalta.

Pääasiassa asuintontteja tuottavat asemakaavat

Onnistuneen maanhankinnan ja suurten kaavaprojektien läpiviemisen seurauksena Tuusulan kunnalla on hyvä tonttivaranto ja mahdollisuudet päästä tavoitellulle kasvu-uralle. Alla on laskelma koskien rakentamattomien asuinrakentamista mahdollistavien korttelien potentiaalista. Laskelma on tehty paikkatietoperusteisesti ja johtuen aineiston epäyhtenäisyydestä joitakin pieniä puutteita luvuissa voi olla. Tästä huolimatta suuruusluokka on oikein.

Asuinalueille sijoittuva oleva yhtiömuotoisten tonttien varanto riittää kaikissa taajamissa lähivuosien tarpeisiin. Hyrylässä olevat Rykmentinpuiston, Lahelanpelto II:n, Häriskiven ja Pellavamäentien kaavojen alueet sekä pienemmät täydennyskohteet mahdollistavat tavoitellun kasvun. Kellokosken keskustan kaavan lisäksi Linjapuiston asemakaavat I ja II mahdollistavat asuinrakentamista. Kellokoskella tulee arviolta 2-3 vuoden sisällä lisätä omakotitonttivarantoa, joten mm. Joenranta-kaava on kärkihankkeena. Uusia pientaloalueiden kaavoja ei siksi tarvita juuri nyt kärkihankkeiksi Jokelaan, mutta keskustarakentamista turvaavaa tonttivarantoa olisi hyvä kasvattaa.

Kasvun turvaamiseksi on ensisijaisen tärkeää saada oleva ja lähivuosiksi hyvin riittävä varanto Hyrylässä ja Kellokoskella luovutuskuntoon eli tontit lohkottua ja infra rakennettua. Jokelassa sen sijaan Peltokaaren, Kartano I:n ja keskustan tonttivaranto on riittävä ja infratyöt akuuteimpaan tonttitarpeeseen nähden riittävän pitkällä eli tontteja riittää siellä hyvin myytäväksi.

Perustelut

Poliittinen johtoryhmä kannusti KKL:n käsittelyn jälkeen miettimään vielä miten kärkihankkeita voitaisiin priorisoida, jotta kunnan kannalta tärkeimmät tähtihankkeet saataisiin selville. Jos kaikkein tärkeimmät hankkeet myös luottamuselinten päätöksellä voidaan erotella muista sinänsä tärkeistä hankkeista, voidaan valmistelussa keskittyä näihin yhteisesti tärkeiksi pidettyihin hankkeisiin. Jopa yksinomaan kärkihankkeita on erinomaisen suuri määrä - kärkihankkeita on ollut Tuusulan kaavoitusyksiköllä pitkään 30-35 kpl vaikka näitä on saatu valmiiksikin hyvin ja tonttivaranto on kasvanut suurelta osin hyvälle tasolle.

Käytännössä kaavan valmistelija pystyy valmistelemaan samanaikaisesti 1-3 hanketta. Yleiskaavatason suunnitelmia valmistellaan päätyönä noin 1 hlön ja asemakaavoja noin 6 hlön toimesta. Kullakin on kaavojen valmistelun lisäksi muita tehtäviä.On perusteltua valita kaavoituksen kärkihankkeiksi esim. 5-15 hanketta nykyisen noin 30 hankkeen sijaan.

Hankkeiden tarkempi priorisointi

Tätä varten on valmisteltu kaavojen pisteytystaulukko, jossa on tutkittu kunkin tärkeän hankkeen tärkeyttä ja vaikuttavuutta muutamien kriteerien avulla. Kukin hanke on pisteytetty ja näin saatu aiempaa analyyttisempi lähestymistapa kaavoitussuunnitelmaan liittyen.Kaavahankkeita on arvioitu kriteeristön avulla:

1. Kunnan maanomaisuus
   
   Vaikuttavuus ja tarve
2. Työpaikkojen määrä
3. Asuinrakentamisen määrä (muutamia – kymmeniä – sata – useita satoja – tuhat tai enemmän)
4. Palveluverkon kehittyminen
    
5. Kaavatalous
   
   Alueen merkittävyys kunnan kannalta
6. Etelä-Tuusula
7. Jokela
8. Kellokoski
   
   Suunnitelman toteutumisen aikajänne
9. Lyhyt
10. Keskipitkä
11. Pitkä
     
12. Läpimenovarmuus

Kukin kriteeri tutkittujen kaavahankkeiden osalta arvioitiin asteikolla 1-5. Kriteereille annettiin lisäksi painoarvot. Kukin hanke sai pisteitä kriteerien arvosanojen ja painoarvojen summana. Pisteytystaulukko on asian liitteenä.

Johtopäätelmä

Tehdyn analyysin pohjalta tulisi kaavoitussuunnitelmaan ja työtapohoihin tehdä muutoksia:
Arvioinnissa parhaiten pisteitä saaneiden hankkeiden edistämiseen tulisi panostaa ja luettelon loppupäässä olevien hankkeiden edistämisen ei tulisi olla tässä vaiheessa ensisijaista. Pisteytyksessä heikommin menestyneitä hankkeita ei tulisi juuri nyt valmistella, ellei hankkeen valmistelu ole nyt lähes valmis jonkin kaavavaiheen osalta, jolloin olisi silti perusteltua viedä valmisteluvaihe loppuun ja kaava käsiteltäväksi.
Resursseja voi olla mahdollista lisätä pisteytyksessä parhaiten menestyneiden hankkeiden osalta siten, että useampi kuin yksi kaavan valmistelija käyttää työaikaansa näihin hankkeisiin.

Pisteytyksessä parhaiden menestyneiden hankkeiden top 10:

1. Yleiskaava 2040
2. Hyrylän keskustan yleissuunnitelma
3. Palvelukeskus
4. Lahelanpelto III (vain koulu)
5. Rykmentinportin laajennus
6. Jokelan paloasema
7. Kehä IV
8. Puistokylä
9. Kehitettävät kiinteistöt II
10. Koillis-Hyrylän osayleiskaava