Valmistelija
Timo Mattila, kaavasuunnittelija, timo.mattila@tuusula.fi
Perustelut
Asiaselostus
Högbergintien asemakaava ja asemakaavan muutos sijoittuu Högbergintien länsi- ja pohjoispuolelle Kulomäen työpaikka-alueella. Kaavaratkaisu koskee osaa olevaa korttelia 9001 ja laajentaa sitä hieman länteen.
Kaavoitus on tullut vireille vuonna 2024 tontin omistajan hakemuksesta sekä kunnan aloitteesta. Högbergintien hanke on osa laajempaa Kulomäen ja Jusslan työpaikka-alueiden kaavaratkaisukokonaisuutta (kaavanumero 3657), joka on
merkitty kärkihankkeeksi Tuusulan kunnan vuosien 2025–2028 kaavoitussuunnitelmassa. Högbergintien hanke on irrotettu omaksi työkseen tästä laajemmasta kokonaisuudesta.
Tuusulan kunta omistaa kaavaratkaisun laajennosalueen. Kortteli 9001 on yksityisomistuksessa. Kaavahankkeeseen liittyen yksityisen maanomistajan kanssa on laadittu sopimus asemakaavan muutoksen käynnistämiseksi / kumppanuuskaavoitussopimus ja sopimus luovutettavasta tontinosasta.
Kaavaratkaisulla tehostetaan jo kaavoitettuja yritystontteja nostamalla niiden rakennusoikeutta sekä laajennetaan työpaikka-aluetta hieman länteen. Kaavaratkaisussa korttelialueen pääkäyttötarkoitus yhtenäistetään mikä mahdollistaa korttelialueelle sijoittuvan suurempiakin yksittäisiä toimijoita. Alueen sijoittuminen osin pohjavesialueelle on huomioitu kaavaratkaisussa vaateena toiminnan ympäristöhäiriöttömyydestä sekä asetetuilla määräyksillä huleveden hallinnasta ja pohjaveden suojelusta.
Kaavaratkaisussa mukana oleva osa korttelia 9001 on pinta-alaltaan noin 54 685 m2. Korttelialueen rakennusoikeus kasvaa noin 9 701 k-m² nykyisestä noin 17 643 k-m2:stä noin 27 344 k-m2:iin.
Laajennosalueen pinta-ala on noin 19 653 m2 ja sille muodostuu rakennusoikeutta noin 9 827 k-m2.
Riippuen kaava-alueelle lopulta sijoittuvan toiminnan luonteesta ja laajuudesta, kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle arviolta noin 70–200 uutta työpaikkaa.
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kustannuksia maakaasuputken siirtämisestä ilman arvonlisäveroa arviolta noin 57 000 euroa. Siirron kustannusten jako tarkentuu erikseen käytävissä sopimusneuvotteluissa.
Tuloina kaavaratkaisu tuottaa Tuusulan kunnalle arviolta noin 2 450 000 euroa.
Kun tuloista vähennetään mahdollinen kustannus, tuottaa kaavaratkaisu kunnalle tuloja arviolta noin 2 390 000 euroa.
Aiempi, laajemman Kulomäen ja Jusslan työpaikka-alueiden kokonaisuuden kattanut osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 4.4.- 6.5.2024. Högbergintien suunnittelualuetta koskien osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin viranomaisilta neljä (4) lausuntoa ja muilta osallisilta yksitoista (11) kirjallista mielipidettä.
Viranomaisten lausunnot Högbergintien suunnittelualueella kohdistuivat pohja- ja hulevesiin, luontoon ja ympäristöön sekä rakentamisen laatuun ja luonteeseen. Muiden osallisten mielipiteet Högbergintien suunnittelualueella kohdistuivat sähkö- ja lämmitysverkkoon, pohjaveteen, luontoon ja ympäristöön, ympäristöhäiriöihin sekä rakentamisen sijoittumiseen, laatuun ja luonteeseen.
Kaavaehdotuksen yhteydessä asetetaan nähtäville Högbergintien kaavahanketta koskien päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma.
Ehdotus
Esittelijä
Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää
- antaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet.
- asettaa Högbergintie, asemakaava ja asemakaavan muutos, kaavanumero 3672, Maantiekylä ehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.