Valmistelija
Petteri Puputti, projektipäällikkö, petteri.puputti@tuusula.fi
Perustelut
Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee Sammonmäen työpaikka-aluetta, joka sijaitsee Ruotsinkylän eteläosassa, Tuusulanväylän länsipuolella, suunnitellun Kehä IV:n varressa. Kaava-alueen pinta-ala on noin 38 hehtaaria.
Kunta on tehnyt kaavoituksen käynnistämissopimuksen alun perin Lemminkäinen Oyj:n (nyk. YIT) kanssa 17.6.2013. Focus-liikekeskuksen asemakaava ja asemakaavamuutos, jonka nimisenä kaavatyö oli aiemmin vireillä, on kuulutettu vireille 25.9.2014. Focus-liikekeskuksen kaava-alueen laajuus oli Sammonmäki IV:n kaavarajausta laajempi.
Focus-liikekeskuksen asemakaavan kaavaluonnos oli nähtävillä 16.4. – 29.5.2015. Asemakaavoitus keskeytettiin tämän jälkeen Focus-osayleiskaavaa koskevien valitusten vuoksi. Helsingin hallinto-oikeus hylkäsi vuonna 2016 osayleiskaavaa koskevat valitukset ja Korkein hallinto-oikeus päätti 22.3.2017, ettei Helsingin hallinto-oikeuden päätöstä muuteta. Focus-alueen osayleiskaava tuli voimaan 5.4.2017. Focus-liikekeskuksen asemakaavan valmistelua jatkettiin vuonna 2017, mutta prosessi keskeytettiin pian tämän jälkeen, koska alueen kehittämistavoitteita haluttiin maanomistajan taholta arvioida uudelleen tapahtuneiden yritysjärjestelyjen (Lemminkäinen sulautui YIT:hen) myötä. Alueelle oli myös tarpeen tehdä tarkempia tutkimuksia ja selvityksiä mm. maaperän pilaantuneisuuteen liittyen.
Koko Focus-alueen suunnittelun taustaselvitykseksi on lisäksi laadittu Tuusulan kunnan toimesta yleissuunnitelma, joka on hyväksytty Tuusulan kunnanhallituksessa 30.10.2023. Yleissuunnitelmassa on mm. arvioitu Focus-osayleiskaavan ajantasaisuutta ja hyväksytty kunnan tavoitteet aluetta koskevan yksityiskohtaisemman suunnittelun lähtökohdaksi.
Sammonmäki IV asemakaavan käynnistämissopimus YIT:n kanssa päivitettiin 17.1.2023. Kaavamuutoksen suunnittelu lähti uudelleen liikkeelle alkuvuodesta 2024. Samalla kaavan nimi vaihdettiin Sammonmäki IV:ksi ja kaavamuutoksesta pidettiin uusi aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu (MRL 66 §) yhdessä Kehä IV asemakaavan kanssa.
Kaavaratkaisun tavoitteena on kaavoittaa alue teollisuus-, tuotanto-, ja varastoalueeksi, joka mahdollistaa myös kaupalliset toiminnot. Kaavamuutoksen myötä betonielementtitehdas poistuu, alue siistiytyy ja muuttuu vaiheittain paremmin pohjavesialueelle soveltuvammaksi toiminnaksi. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan myös koko muun Focus-alueen katuverkon toteuttaminen ja yhdyskuntatekniikan järjestäminen.
Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista tarjoamalla työpaikkatontteja erinomaisilla liikenneyhteyksillä.
Mitoitus
Kaavaratkaisussa on osoitettu kerrosalaa yhteensä noin 80 300 k-m2. Kokonaiskerrosalasta KMTY-korttelialueelle sijoittuu noin 21 200 k-m2, KTY-korttelialueille noin 58 300 k-m2 ja ET-korttelialueelle 800 k-m2.
Kaavatalous
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti: katujen ja yleisten alueiden rakentaminen arviolta 2,3 milj. €, vesihuolto noin 0,3 milj. € ja muut kulut sekä tilajaatehtävät 0,4 milj. €. Arvioidut kustannukset ovat kokonaisuudessaan noin 3 milj. €.
Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Tuusulan kunta saa tuloja tonttien myymisestä, rakennusoikeuden myynnistä ja/tai vuokraamisesta sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksessa. Kunnan oletettu myynti- ja sopimustulo on noin 4-4,5 milj. €. Kaavatalous arvioidaan positiiviseksi.
Kaava-alue on pääosin YIT:n omistuksessa (noin 29 ha). Tuusulan kunnan maanomistus kaava-alueella on noin 8 ha
Osallistaminen
Asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos sekä muu valmisteluaineisto oli nähtävillä 10.10. - 10.11.2024. Asemakaavan nähtävilläolon aikana järjestettiin yleisötilaisuus 24.10.2024. Valmisteluaineistosta jätettiin 10 lausuntoa ja yksi tiedonanto. Mielipiteitä ei jätetty. Lausunnot koskivat mm. seuraavia teemoja: liikenteen järjestämistä, kaupan ratkaisua, hulevesiä, pohjaveden suojelua, maaperän kuntoa ja pilaantuneita jätetäyttöjä sekä muita aiheutuvia ympäristöhäiriöitä,
Kaavaehdotukseen on tehty muutoksia luonnoksen nähtävilläolon jälkeen. Kaava-alueen rajaus on supistunut ja rakentamistehokkuutta on hieman laskettu kahdessa korttelissa. Lisäksi kaavamääräyksiin on tehty korjauksia saadun palautteen pohjalta.
Ehdotus
Esittelijä
Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää
- hyväksyä kaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet
- asettaa Sammonmäki IV, asemakaava ja asemakaavan muutos, kaavanumero 3508, ehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta heti kokouksessa.