Perustelut
Hankkeen tausta
Pysäköintilaitos korvaa nykyisen keskusta-alueen uuden rakentamisen johdosta poistuneita pintapysäköintikenttien yleisiä pysäköintipaikkoja ja kattaa osin tulevan rakentamisen (palvelukeskukseen sijoittuvat kunnan vuokraamat tilat, asuinkerrostalohankkeet) tarvitsemia pysäköintipaikkoja. Pysäköintilaitoksen toteuttamisen kokonaistaloudellisuutta on avattu hankesuunnitelmassa. Hanke on taloudellisesti järkevä, kun lähiympäristöön tuotetaan tehokkaita rakentamishankkeita ja suuri osa toteutettavista autopaikoista myydään eteenpäin toteutettavien asunto-osakeyhtiöiden käyttöön kattaen näin hankinta- ja rahoituskustannukset.
Aiempi päätöksenteko ja sitoumukset
Hanke perustuu Tuusulan kunnan valtuuston 8.10.2018 §108 mukaiseen päätökseen Suutarintien asemakaavan muutoksesta ja 8.6.2020 §67 valtuuston hyväksymään kiinteistökaupan esisopimukseen. Täytäntöön pannun esisopimuksen mukaan asuinkerrostalon toteuttamiseksi edellytetyt autopaikat voidaan osoittaa asuinkerrostalon tontilta tai kortteliin 8069 toteutettavasta pysäköintitalosta. Pysäköintitalon rakennuttamisesta vastaa kunta. Kunta oli sitoutunut käynnistämään pysäköintitalon suunnittelun ja rakennuttamisen viimeistään lopullisen kauppakirjan yhteydessä. Rakennuttaminen käynnistettiin, mutta hankinta keskeytettiin kunnan ja Avain yhtiöt Oy:n tehtyä uuden sopimuksen pysäköintitalon toteuttamisen viivästyttämisestä ”Sopimus pysäköinnin toteuttamisesta 28.1.2022”. Sopimuksessa on sovittu, että pysäköintilaitos on käyttöönotettavissa viimeistään 1.3.2027.
Valtuuston hyväksyessä Koskensillantien pysäköintilaitoksen hankesuunnitelman 5.2.2024, valtuusto päätti myös valtuuttaa kuntakehitysjohtajan käynnistämään pysäköintilaitoksen hankinnan. Tämän jälkeen on hankittu hankkeen edistämiseksi rakennuttajakonsultti Ahma insinöörit Oy, jonka kanssa yhteistyöllä valmisteltiin urakkakilpailutus. Urakkakilpailun tarjoukset on saatu, avattu ja arvioitu. Tarjoukset ovat voimassa kesäkuuhun 2025.
Pysäköintilaitoksen rakennuttamiseksi ja hallinnoimiseksi on puolestaan päätetty perustaa Kiinteistö Oy Koskensillantien pysäköintilaitos kunnanhallituksen kokouksessa 16.12.2024 § 451. Yhtiö on 100 % Tuusulan kunnan omistama yhtiö.
Lainatakaus
Valtuuston hyväksymässä hankesuunnitelmassa on esitetty aiempaan urakkakilpailutukseen pohjautunut kustannusarvio 10,5 miljoonaa euroa. Uusimman arvion mukaan 414 autopaikkaa sisältävän pysäköintilaitoksen urakkahinta on noin 7,5 miljoonaa euroa (alv 0 %), mikä on noin 3,0 miljoonaa euroa vähemmän kuin aiemmin on arvioitu.
Yhden autopaikan toteutuskustannukset näin ollen ovat noin 18 100 euroa. Toteuttamiskustannukset jakautuvat pysäköintipaikkoja tarvitsevien tahojen autopaikkamäärien mukaan jo rakentamisvaiheessa. Avain yhtiöt Oy:n Suutarintielle toteuttamat asunto-osakeyhtiöt tarvitsevat pysäköintitaloon 80 autopaikkaa, jotka ovat nyt toteutettuna tilapäisesti pysäköintikentälle. Pysäköintitalon viitesuunnitelmassa esitetyistä 414 autopaikasta kunnan kustannettavaksi tulee tässä vaiheessa loput 334 autopaikkaa. Kunnan kustannusarvion osuus urakoinnista olisi siten n. 6,1 miljoonaa euroa. Kun otetaan huomioon mahdolliset lisätyöt +5% ja riskivaraus +5%, on suositeltavaa varata Koskensillantien pysäköintilaitoksen rakentamisurakoiden kunnan osuuden rahoittamiseksi 6,7 miljoonaa euroa (alv 0%).
Vuoden 2025 talousarvioon ei hanketta varten ole kuitenkaan merkitty määrärahaa, koska yhtiön on tarkoitus ottaa laina hankkeen rakennuttamiseen. Vaihtoehdot etenemiselle ovat seuraavat:
- kunta ottaa lainan ja pääomittaa yhtiötä 6,7 miljoonaa euroa
- yhtiö ottaa 6,7 miljoonan euron lainan ja kunta voi taata lainasta 80 % eli 5,36 miljoonaa euroa (huomioitava kuntalain 129 §:n mukaiset takauksen antamisen edellytykset sekä EU:n valtiontukisäännökset SEUT 107 ja 108 artiklat)
Kuntalain mukaiset takauksen antamisen edellytykset
Kuntalain 129 §:n:
- 1 momentin mukaan kunnan myöntämä laina, takaus tai muu vakuus ei saa vaarantaa kunnan kykyä vastata sille laissa säädetyistä tehtävistä. Kunta ei saa myöntää lainaa, takausta tai muuta vakuutta, jos siihen sisältyy merkittävä taloudellinen riski. Kunnan edut tulee turvata riittävän kattavilla vakuuksilla tai vastavakuuksilla.
- 2 momentin mukaan kunta voi myöntää takauksen tai muun vakuuden kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan yhteisön velasta tai muusta sitoumuksesta ainoastaan, jos yhteisö kuuluu kuntakonserniin tai se on kuntien tai kuntien ja valtion yhteisessä määräysvallassa.
- 3 momentin mukaan sen estämättä, mitä kuntalain 129 §:n 2 momentissa säädetään, kunta voi myöntää takauksen tai muun vakuuden, joka liittyy sen liikuntalain (390/2015), kuntien kulttuuritoiminnasta annetun lain (166/2019), museolain (314/2019), teatteri- ja orkesterilain (730/1992) tai nuorisolain mukaisen tehtävän edistämiseen.
- 4 momentin mukaan kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään (EUn valtiontukisäädökset).
Pysäköintiyhtiölle annettava takaus ja sen avulla toteutettava pysäköintilaitos edistää kunnan tavoitteita tiiviistä aluerakenteesta ja on siten perusteltu kunnan toimialaan kuuluvana toimintana.
Pysäköintiyhtiön kohdalla kunta on takaamassa tytäryhteisönsä velkaa. Takaus ei vaaranna kunnan kykyä vastata sille määrätyistä tehtävistä, kun riskinäkökulmasta otetaan huomioon hankkeen normaalin ja hintaan kasvun skenaarioiden laskelmien mukainen positiivinen tuottoskenaario hankkeet riskit ovat hallittavissa. Kunta edellyttää takaukselle riittävän kattavat vastavakuudet. Valtiontukisääntelyn edellytykset huomioidaan takausprovision määrittelyssä.
Tilinpäätöksessä 31.12.2023 Tuusula konsernin puolesta annettujen vakuuksien määrä on 55,9 miljoonaa euroa.
EU:n valtiontukisäännökset
Kuntalain 129 §:n 4 momentin mukaan kunnan on sen antamien takausten osalta otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 ja 108 artiklassa säädetään.
SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
SEUT 108 artiklassa määritellään komission yksinomainen toimivalta sekä jäsenvaltion velvollisuus etukäteen ilmoittaa valtiontuesta niissä tilanteissa, joissa ei ole säädetty poikkeusta ilmoitusvelvollisuudesta.
EU-komissio on antanut tiedonannon EY:n perussopimuksen 87 ja 88 artiklan (sittemmin SEUT 107 ja 108 artiklan) soveltamisesta valtiontukiin takauksina (2008/C 155/02). Tiedonannon 3.2. kohdan mukaan seuraavien edellytysten täyttäminen riittää osoittamaan, ettei yksittäinen valtiontakaus (kunnan takaus) ole valtiontukea:
- lainanottaja ei ole taloudellisissa vaikeuksissa
- takauksen laajuus voidaan myöntämishetkellä mitata asianmukaisesti (kiinteä enimmäismäärä ja rajattu voimassaoloaika)
- takaus ei kata missään vaiheessa enempää kuin 80 prosenttia lainasaamisen tai muun rahoitussitoumuksen määrästä
- takauksesta maksetaan markkinaperusteinen hinta
EU-tiedonannossa on myös todettu, että jos jokin edellä mainituista edellytyksistä ei täyty, se ei tarkoita sitä, että takaus katsottaisiin automaattisesti valtiontueksi.
Pääomitusta koskevan markkinaehtoisuuden ja nykyisen valtiontukisäädösten käytäntöjen näkökulmasta kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) on selvittänyt aiemmin vastaavanlaisen pysäköintiyhtiön (Finnpark Oy) toimintaa kilpailluilla markkinoilla. Selvityksen perusteella kiinteistöliiketoiminta, eli parkkitalon rakentaminen, omistaminen ja hallinnointi, ei sellaisenaan kohdistu kilpailluille markkinoille.
Velvoitepaikoilla tarkoitetaan asemakaavassa määrättyä autopaikkojen rakentamisevelvoitetta, joka sisältää velvoitteeseen kuuluvat vieraspaikat. Maankäyttö- ja rakennuslain 156 § perusteella kunta voi myydä velvoitepaikkoja pysäköintilaitoksen rahoittamiseksi ilman, että se toimii kilpailluilla markkinoilla. Velvoitepaikkapysäköinnin järjestämisen ei voida katsoa olevan markkinoilla toimimista, vaan on osa kunnan kiinteistöliiketoimintaa. Lisäksi voidaan katsoa, että kyseisessä tilanteessa ei toimita kuntalain 126 § kilpailutilanteessa markkinnoilla, koska kunta on suunnittellut ja toteuttaa kyseisen pysäköintilaitoshankkeen maankäyttö- ja rakennuslain nojalla. Yhtiön mahdollistama yleinen pysäköinti tukee kunnan keskustan tehokasta rakentamistavoitetta eikä suuntaudu kilpailluille markkinoille.
Hankkeen kokonaistaloudellisuus
Tuusulan kunnan talousnäkökulmasta nykyistä tarvetta suuremman pysäköintipaikkamäärän toteuttaminen aiheuttaa merkittäviä kustannuksia, mutta samalla se mahdollistaa lähiympäristön kortteleiden kehittämisen tukeutuen myös pysäköintilaitoksen autopaikkoihin. Tämä voi niin asemakaavamuutoksin (mm. Koskensillantien ja Esikunnanpolun asemakaavamuutokset) mahdollistettaessa parantaa kortteleiden tehokkuutta ja siten lisätä tontinmyyntituloja. Em. alueista suurin osa on Tuusulan kunnan omistuksessa. Yksi autopaikka tuottaa tietyin oletuksin noin 27 000 €:n edestä asuinkerrostalon rakennusoikeutta, joka muutoin todennäköisesti jäisi muodostumatta. Koskensillantien pysäköintilaitoksen autopaikkojen kohdentaminen johonkin tai kaikkiin lähialueen kortteleihin on mahdollista.
Liitteenä on päivitetty laskelma pysäköintilaitoksen kokonaistaloudellisista vaikutuksista kahdella eri skenaariolla. Skenaarioiden erona on oletukset pysäköintilaitoksen lähiympäristöön rakentuvien kerrostalohankkeiden toteutumisaikataulusta. Normaalikasvu-skenaariossa on oletettu, että Koskensillantien ja Esikunnanpolun kortteleiden tulevat asuinkerrostalohankkeet toteutuvat 15 vuoden kuluessa ja vastaavasti hitaan kasvun skenaariossa 22 vuoden kuluessa.
Skenaariotarkastelu osoittaa, että nyt alentuneella urakkakustannuksella kummankin tarkastelun mukainen eteneminen on tuottoisa. Hitaan kasvun skenaariossa vuonna pysäköintilaitoksen tuottama talousvaikutus on n. 1,1 miljoonaa euroa plussalla suorana tuottona kunnalla/yhtiöllä on 1,8 miljoonan euron tasearvoltaan olevat yleiset pysäköintipaikat omistuksessaan. Normaalikasvuskenaariossa suora tuotto on 2,6 miljoonaa euroa ja lisäksi pysäköintipaikkojen tasearvo on 2,7 miljoonaa euroa. Perusteilla olevan yhtiön taloudellisen tilanteen arviointi yhtiön suunnitelmiin ja niiden mukaisiin talouslaskelmiin (liitteenä).
Myönnettävän takauksen laajuus voidaan mitata. Takaus ei ylitä missään vaiheessa 80 %:ia lainasaamisesta. Takauksen markkinaperusteinen hinta on määritelty EU:n komission takaustiedonannon kohdan 3.3 mukaisen safe harbour -maksun perusteella. PK-yritysten yksittäisten takausten arvioinnissa valtiontakausta ei katsota tueksi, jos siihen liittyvä pienin vuosimaksu veloitetaan em. taulukon mukaisesti. Taulukossa viitataan Standard & Poor's-, Fitch- ja Moody's-luokituksiin, joita useimmiten käytetään pankkialalla alan omien luokittelujärjestelmien yhdistämiseksi. Luokituksina voidaan käyttää myös kansallisia tai pankkien maksuhäiriöriskien kuvaamisessa käyttämiä luokitusjärjestelmiä, jos ne perustuvat maksuhäiriöiden todennäköisyyteen yhden vuoden aikana, mikä on luokituslaitosten luokitusten perustana. Muiden järjestelmien pitäisi vastata tätä luokitusta kyseisen luokitusperusteen mukaisesti.
Koska kyse on perustettavana olevasta yhtiöstä, käytettävissä ei ole valmista luottoluokitusta, joten takausprovision arvioinnin perusteena on käytetty vastaavan liityntä- ja asukaspysäköintiä harjoittavan Espoon Urheilupuistoon sekä Järvenpään Ainolaan toteutettujen pysäköintiyhtiöiden luottoluokitusta. Asiakastiedon Rating Alfa luottoluokitus kyseisille yhtiöille on AA. Muiden kokoluokaltaan vastaavien suurehkojen noin 400-600 autopaikkaisten pysäköintiyhtiöiden luottoluokitus oli usein joko A+ tai AA. EU:n valtiontukisäännöt mukaan yhtiön luottoluokitukseen pohjautuva provisio olisi edellä esitettyihin perustuen 0,55 %. (Työ ja elinkeinoministeriön julkaisu 2/2024 Opas de minimis -tuista Liite 1 Safe harbour taulukko s.33).
Rahoituslaitos tekee aloittavan yrityksen osalta lainahakemusta arvioidessaan omat luottoluokitusarvionsa ja päätökset sekä hinnoittelee lainan kustannukset sen mukaisesti. Lainan hinta eli korkotaso on tästä näkökulmasta arvioituna todennäköisesti jonkun verran korkeampi kuin peruskunnan ottama laina.
Tuusulan kunnan linjaukset
Tuusulan kunnan valtuuston 19.3.2018 § 20 hyväksymissä rahoitus-, sijoitus- ja takaustoiminnan periaatteissa linjataan yleiset periaatteet osiossa seuraavaa:
Rahoitus-, sijoitus ja takaustoiminnan tehtävänä on tukea Tuusulan kuntastrategian mukaisten päämäärien sekä valtuuston asettamien tavoitteiden saavuttamista taloudellisesti ja tehokkaasti, riskit halliten sekä omaisuuden arvosta hyvin huolehtien. Tytäryhteisöt vastaavat pääsääntöisesti itse rahoitus- ja pääomahuollostaan sekä sijoitustoiminnastaan.
Kunta voi erillisen harkinnan mukaan myöntää tytäryhteisölle lainaa, joko oman tai vieraan pääoman luonteisesti. Kunnan tytäryhtiöiden tulee aina olla yhteydessä kunnan taloushallintoon ennen yhtiön toiminnan kannalta olennaisten rahoitus- tai sijoituspäätösten tekemistä.
Asiassa voidaan edetä pääasiallisesti tavanomaisen Tuusulan yhtiöiden rahoitustavan mukaan, huomioiden päätöksenteossa kuitenkin urakoinnin aloittamiseen ja aikatauluun lliittyvät seikat. Kunnan ja Avain yhtiöt oy:n sopimuksen mukaisesti pysäköintilaitoksen on oltava käyttöönotettavissa viimeistään 1.3.2027. Aikataulupaine on tältä osin kriittinen.
Pääomituksen näkökulmasta on urakkasopimuksen mukaan suunnittelun alkaessa suoritettava ensimmäinen maksuerä, joka on 5 % urakkahinnasta. Ensimmäinen maksuerä olisi kunnan 6,7 miljoonan euron osuudesta 335 000 euroa. Ensimmäisen maksuerän arvioidaan ajoittuvan maaliskuulle, kun tilaajavastuulain edellyttämät todistukset on toimitettu, urakkasopimus allekirjoitettu ja rakennustyövakuutus otettu.
Arvio hankkeeseen liittyvän päätöksenteon aikataulusta
17.2. lainatakaus ja pääomitus: kunnanhallitus
3.3. lainatakaus ja pääomitus: valtuusto
18.3. Kvr-urakkakilpailutuksen päätös: tekninen lautakunta
24.3. Kvr-urakkakilpailutuksen päätös: kunnanhallitus
Toteutusaikataulu
- Urakkasopimus 4/2025
- suunnittelu 4-8/2025
- rakennuslupa 6-8/2025
- urakointi 10/2025-10/2026
- operaattorin käyttöönottovalmistelu 11/2026
- käyttöönotto 1/2027
Jotta pysäköintilaitoksen toteuttaminen onnistuu siten, että rakennus on käyttöönotettavissa viimeistään 1.3.2027, tulee hankkeessa edetä ripeästi. Em. ajallinen takaraja on määritelty sanktioineen kunnan ja Avain yhtiöt Oy:n välisessä sopimuksessa.
Tuusulan kunnanhallituksen päätös Kiinteistö Oy Koskensillantien pysäköintilaitoksen perustamisesta tuli lainvoimaiseksi 10.1.2025.