Kunnanhallitus, kokous 26.8.2024

Perustelut

Kati Lepojärvi esitti seuraavan hänen ja muun valtuutetun aloitteen:

Tuusulan palveluverkkouudistus käynnistettiin viime valtuustokaudella vastauksena vakaviin ja laajoihin sisäilmaongelmiin, joista mm. kouluissamme ja päiväkodeissamme kärsittiin ja kärsitään yhä. Pormestariohjelmaan kirjattiin v. 2017 lupauksemme sisäilmaongelmien nollatoleranssille ja tämä sitoumuksemme toistettiin v. 2021 pormestariohjelmassa 

Olemme toteuttaneet palveluverkkosuunnitelmaamme niin tiukasti aikataulun mukaisesti kuin omilla toimillamme olemme kyenneet sitä toteuttamaan. Valtuusto päätti heti alkuun v. 2018 palveluverkkototeutusta aikatauluttaessa, että Rykmentinpuiston ja Lahelan koulukampukset toteutetaan samanaikaisesti. Molempien alueiden kouluissa ja päiväkodeissa on todettu laajoja sisäilmaongelmia ja osa toimii väistöissä.

Ennen kuin Lahelan päiväkoti-koulukampus on valmis, kertyy kunnalle jatkuvia korkeita menoja väistötilojen vuokrista sekä olemassa olevien, sisäilmaongelmaisten kiinteistöjen korjaus- ja tiivistyskustannuksista. Lahelan kampushankkeen jatkuvan lykkäämisen myötä näitä kustannuksia syntyy väistämättä ja ennakoimattomasti.

Hankesuunnitteluvaiheessa Lahelan kampushankkeen kustannusarvio nousi myös yllättäen aivan ennenkuulumattoman korkeaksi suhteessa Tuusulan muihin kampushankkeisiin, kuten viimeisimmät Riihikallion ja Rykmentinpuiston hankkeet. Hankkeen rakennuskustannuksiksi on arvioitu: 4 037 e/brm2 (alv 0%). Hankkeen ensikertaisiksi kalustamiskustannuksiksi on arvioitu n. 2300 e/hlö (oppilaat + henkilöstö). (vrt. Rykmentinpuiston hankesuunnitelmassa rakennuskustannukset 2 873 €/brm2 ja kalustaminen 500€/hlö, Riihikallion 2530 €/brm2 ja kalustaminen 500€/hlö) Lahelan maapohjan haasteellinen rakennettavuus ja paalutustarve selittävät osittain kustannusnousua.

Elinkaarihanke ainoana toteutusvaihtoehtona aiheuttaa kunnalle huomattavasti korkeampia kustannuksia ja vähäisempää tarjouskilpailua, mutta on myös iso riskinotto, huomioiden rakennusalan hankalan tilanteen. Onko elinkaarihankkeen tarjoava yritys nykyisessä haasteellisessa maailman- ja taloustilanteessa ylipäänsä toiminnassa suunnitellun parinkymmenen vuoden sopimuskauden ajan? Tätä ei ole kunnassa ennakoitu.

Samalla pelataan vaarallista peliä asukkaiden terveydellä. Palveluverkkosuunnitelmasta päätettäessä sovittiin, että lapsille ja henkilöstölle taataan terveelliset, turvalliset ja toiminnalliset työskentelytilat koko Tuusulan alueella. Tämä oli koko palveluverkkouudistuksen lähtökohta ja päätavoite. Lahelan ja etelä-Tuusulan kylien alueella asuvien lasten ja siellä työskentelevien työntekijöiden yhdenvertaiset perusoikeudet myös verrattuna muihin Tuusulan alueisiin eivät ole toteutuneet. Tuusulan tulisikin edellyttää talousviisasta ja asukkaiden terveyttä vaalivaa palveluverkkosuunnittelua ja -toteutusta.

Esitän, että

• Lahelan kampushankkeen tehokkaamman ja kustannustehokkaamman toteutuksen mahdollistamiseksi avataan tarjouskilpailu kaikille toteutusmahdollisuuksille, ei pelkästään elinkaarihanketoteutuksille. Tuodaan päätöksentekoon eri toteutusvaihtoehtojen kustannusvertailu.
• Lisäksi valmistellaan valtuustolle selvitys Tuusulan kunnan investointien kokonaisuudesta. Tässä selvityksessä tuodaan esille kunnan eri toimialojen investoinnit ja niiden aikataulutus, sekä arvioidaan kunkin hankkeen toteutuksen kiireellisyyttä ja mahdollisuuksia kustannussäästöihin.
   

Kunnanvaltuutetuilla tulee olla mahdollisuus vaikuttaa kunnan arvovalintoihin koskien esimerkiksi niitä hankkeita, joita kunta kustannussyistä päättää lykätä ja mitä toteuttaa. Tätä punnintaa varten valtuutetut tarvitsevat perusteellista ja kaikki eri vaihtoehdot huomioivaa valmistelutietoa.
 

Perustelut

Eri toteutusmuotojen välisiä eroja on kuvattu Rakennustieto Oy:n kortissa RT 10-11223 “Talonrakennushankkeen kulku. Toteutusmuodot”.

Lahelan kampuksen hankesuunnitelman tavoitehinta-arvion laatimisen yhteydessä ei ole otettu kantaa hankkeen toteutusmuotoon, vaan tavoitehinta-arvio on laadittu Haahtela Kustannustieto 2022-ohjelmalla, käyttäen lähtötietoina mm. toiminnalliset vaatimukset ja tavoitteet -asiakirjaa, ohjeellista tilaohjelmaa ja käyttäjämäärää (938 oppilasta + 168 päiväkotiasiakasta ja henkilökunta 120 henkilöä). Tämän perusteella minkä tahansa samaa teknistä laatutasoa noudattavan urakkamuodon lähtökohtaiseksi kustannusarvioksi sisältäen rakentamisen, rakennuttajan kustannukset, suunnittelu, hankesuunnittelu, liittymät, rakennuslupa yms. tulisi sama lukema. Neliöhintavertailussa saattaa hämätä se, että usein neliöhinnoissa puhutaan vain rakentamisen kustannuksista, kun elinkaarihankkeessa investointihintaan sisältyy esimerkiksi suunnittelu (sekä arkkitehti että talotekniikka ja erityissuunnittelualat), palveluntuottajan ottamat riskit esimerkiksi maaperän ominaisuuksista ja perustamisolosuhteista, elinkaarivastuuseen varautuminen ja kaikki sellaiset hankkeeseen kuuluvat asiat, jotka on asetettu palveluntuottajan hankintavastuulle. 

Esimerkiksi perinteisellä urakkamuodolla toteutettava Tuusulanjärven kampus on investoinnin neliöhinnaltaan kalliimpi kuin elinkaarimallilla toteutettava Rykmentinpuiston kampus ja että Rykmentinpuiston kampuksen neliöhinnan ero kokonaisurakkana toteutettavaan Riihikallion kampukseen on suhteellisen pieni, vaikka elinkaarihankkeen edut saadaankin hyödynnettyä. Lahelan neliöhinnassa ei tässä tapauksessa ole mukana riskivarausta, joka taas on huomioituna hankesuunnitelman kansilehdellä mainitussa kokonaishinnassa. Hankesuunnitelman luku 8.1 Rakentamiskustannukset avaa asiaa tarkemmin. 

On huomioitava, että Lahelan kampuksen tämänhetkisessä kustannusarviossa hankevarauksen määrä on elinkaarihankkeen yleiseen tasoon verrattuna suuri, sillä tällä varaudutaan mm. suunnitelmien tarkentumiseen, lisä- ja muutostöihin ja yleiseen kustannustason nousuun. Rykmentinpuiston kampuksessa hankevarausta oletetaan käytettävän alle 2 %, josta puolet (1 %) on varattu rakennuskustannusindeksin nousulle ja loput (1 %) on pääasiassa suunnittelu- ja toteutusvaiheessa suunnitelmien tarkentamiseen käytettyjä varoja. Perinteisessä urakkamuodossa lisä- ja muutostöille varataan yleensä noin 5 - 10 % ja tätä varausta ei esitetä enää valmistuneiden hankkeiden neliöhinnoissa ja se jätetään usein pois myös hankittujen urakoiden ilmoitetuista neliöhinnoista. Suuri hankevarauksen määrä nostaa Lahelan hankesuunnitelmassa esitettyä neliöhintaa valmistuneisiin kohteisiin, jo käynnissä oleviin kohteisiin ja varsinaiseen tavoitehinta-arvioon verrattuna. 

Hankesuunnitelmassa esitetyn hankevarauksen kokoa on perusteltu hankesuunnitelmassa kuvaajalla, joka havainnollistaa kustannusten epävarmuuden pienentymistä rakennushankkeen edetessä. Oleellinen osa rakennuttamista on kustannustenhallinta; kustannustasoa tunnustellaan myös kilpailullisen neuvottelumenettelyn edetessä ja tällöin tehdään tarvittavia toimenpiteitä lopullisten kustannusten hallitsemiseksi. Hankesuunnitelman kohdassa 8.1 on mainittu seuraavasti: 

Hankkeessa sovelletun riskivarauksen määrä perustuu toteutuneiden hankkeiden kustannusarvioiden ja toteumien vertailuun. Ottaen huomioon hankkeen vaiheen, laajuuden sekä ominaisuudet, on arvio rakentamiskustannuksen epävarmuustasosta hankesuunnitelmavaiheessa +11 % .. -8 %. Rakentamiskustannusarvioon on yleisten suositusten mukaisesti tarkoituksenmukaista sisällyttää hankkeen riskivaraus. Hankkeen riskivaraus on tarpeellinen kattamaan hankkeen epävarmuuksista aiheutuvat kustannusriskit. Tässä hankesuunnitelman rakentamiskustannusarviossa huomioitu riskivaraus on suuruudeltaan 6 % hankkeen tavoitehintalaskelman mukaisesta rakentamiskustannuksesta. Hankesuunnitelman mukainen rakentamiskustannusarvio on siten 54 100 000 euroa (alv 0 %). Sijaintivaihtoehtojen mahdolliset kustannuserot mahtuvat tämän riskitarkastelun sisälle. 

Hankkeiden neliöhintoja vertaillessa on hyvä pitää mielessä myös erot hankkeiden sisällössä. Neliöhinta on matalampi, mikäli hankkeen osana ei toteuteta uutta liikuntasalia, vaan kunnostetaan vanhaa tai esimerkiksi pihojen varustelutasoissa voi olla merkittäviä eroja, jotka heijastuvat neliöhintoihin, kuten heijastuvat myös perustamisolosuhteet, erityistoiminnot kuten useiden käyttäjäryhmien erityistarpeet tai muut tonttiin liittyvät asiatkin. Näiden seikkojen vuoksi pelkkien neliöhintojen perusteella ei saa käsitystä kahden hankkeen sisältöjen eroavaisuuksien tuomista eroista kustannuksiin ja sitä kautta ei saa myöskään vertailukelpoista tietoa pelkän hankintamuodon vaikutuksista hankkeen hintatasoon. On myös hyvä huomioida elinkaarihankkeessa kohteen suunnittelun sisältyminen investointihintaan ja elinkaarihankkeen sisältämä luovutuskuntovaatimus, jonka perusteella rakennus on tyypillisesti käytetyn 20 vuoden palvelujakson jälkeen palveluntuottajan kustannuksella sovitussa luovutuskunnossa, joka perinteisessä urakkamuodossa jää tilaajan riskiksi. Elinkaarihankkeen yksi ominaispiirteistä on se, että hankkeen riskit siirretään sille osapuolelle, jolla on parhaat edellytykset niiden hallitsemiseksi. 

Mikäli tarkastellaan hankesuunnitelmissa esitettyjä kustannustasoja, on tärkeää huomioida hankesuunnitelmien laatimisen ajankohdat; Rykmentinpuiston hankesuunnitelman kustannusarvio on tehty 05/2020, jonka jälkeen rakentamisen kustannustaso on noussut historiallisen paljon lyhyessä ajassa. Mikäli tarkastellaan Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin kokonaisindeksin kehitystä vuodesta 2020 alkaen, nähdään lähes 20 prosenttiyksikön nousu kokonaisindeksissä kahden vuoden aikajaksolla (kun 2015 = 100). Tämä kustannustason muutos aiheuttaa sen, että kahden eri ajankohdissa laaditun kustannusarvion vertaileminen keskenään ei tuota suoraan vertailukelpoisia tuloksia. Tällaiseen indeksin muutokseen heijastaen toukokuussa 2020 tehty kustannusarvio 2 873 €/brm2 olisi analogisesti tarkasteltuna tämänhetkisessä (03/2024) hintatasossa 3393 €/brm2. Lahelan hankesuunnitelma taasen on tehty vuoden 2022 hintatasossa, jolloin siinä on näkyvillä jo COVID-19-pandemian ja Venäjän aggression aiheuttamat kustannustason nousut. Kokonaisindeksi on noin vuoden päivät heilunut osapuilleen samalla tasolla hankesuunnitelmaan sisällytetyn rakentamisen kustannusarvion laatimisen hetkellä (~122, 2015=100), kun taas tarvikepanosten kehitys on ollut laskusuuntaista ja työpanosten kehitys noususuuntaista. 

Kunnanvaltuusto on päättänyt Lahelan hankesuunnitelman hyväksymisen [§137, 9.1.2023] yhteydessä toteutusmuodoksi elinkaarihankkeen. Elinkaarimalli sopii RT 10-11223 mukaan erityisesti käytettäväksi suuriin hankkeisiin ja sisältää useita pitkän tähtäimen ominaisuuksia, joilla pyritään turvaamaan erityisesti terveelliset ja laadukkaat tilat. Se on lisäksi tilaajalle henkilöresurssiystävällinen urakkamuoto ja hajauttaa palveluverkko-ohjelmamme urakkamuotojen salkkua yhdessä Peltokaaren päiväkodin vuokramuotoisen toteutuksen kanssa monipuolisemmaksi vastapainona perinteisille urakkamuodoille. 

Investointien aikataulutus on osa investointisuunnittelua ja talouden valmisteluprosessia, josta tuotetaan valtuustolle vuosittain kattava määrä informaatiota. Investointien kokonaisuus eli investoinnit, niiden aikataulutus ja kunkin investoinnin perustelut sekä kiireellisyys on jo tarkasteltu vuoden 2023 talousarvion valmistelussa vuoteen 2029 saakka.  Investointien em. kokonaisuus on käsitelty vuonna 2023 teknisessä lautakunnassa sekä kunnanhallituksessa ja hyväksytty valtuustossa. Keskeisimpiin ja suurimpiin investointeihin, kuten Lahelan kampukseen, on myös liittynyt päätöksentekoa urakkamallista. Hallitus esitti ja valtuusto päätti 9.10.2023, että Lahelan elinkaarihankintana toteutettavassa hankkeessa hyödynnetään vahvasti Rykmentinpuiston monitoimikampuksen hankinnassa jalostunutta hankintamenettelyä sekä sen yhteydessä valmisteltuja hankinta-asiakirjoja.  Erillisen selvityksen tekeminen ei ole järkevää, jo sillä edellä mainitun normaalin talouden valmistelun yhteydessä toimitetaan valtuustolle säännöllisesti pyydetyt tiedot osana normaalia hallinnollista prosessia. Ylimääräisen selvityksen tekeminen veisi työaikaa tuottamatta lisäarvoa ja sisältäisi saman informaation kuin joka tapauksessa valtuustolle tuotettava materiaali.