Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Mattila II-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3648). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 15.8.2024–16.9.2024. ***** omistaa kiinteistön 858-405-*****. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 4688 m². Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Sopimuskynnys asemakaavan tuomasta rakennusoikeudesta on 150 k-m², ja jos alueella sijaitsee jo rakennettu asuinrakennus, niin sopimuskynnys on 500 k-m² jo rakennetun asuinrakennuksen lisäksi. Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta.
Valtuusto päättäessään uudesta maapoliittisesta ohjelmasta 27.5.2024 § 53, päätti, että niissä keskeneräisissä kaavoitushankkeissa, joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan, käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä. Mattila II kuuluu näihin kaavoitushankkeisiin. Tässä sopimuksessa 50% sopimuskorvauksella uusi ja vanha maapoliittinen ohjelma antavat saman lopputuloksen.
Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu AO erillispientalojen korttelialuetta n. 4384 m² (830 k-m²) ja katualuetta 304 m². Sopimusalueella on olemassa oleva asuinrakennus, jonka pinta-ala on 145 k-m². Sopimuskynnys on siis jo rakennettu 145 k-m² + 500 k-m², eli 274 125,00 €.
Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 352 750,00 €.
Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 78 625 € ja sopimuskorvauksen määrä on 39 312,50 € euroa.
Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.
Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen alueluovutuksena.
Maanomistaja luovuttaa kunnalle yhden noin 1032 m² (280 k-m²) suuruisen asemakaavan muutosehdotuksen mukaisen AO tontin nro 1 korttelista 5016, arvoltaan yhteensä 119 000 €. Lisäksi maanomistaja luovuttaa kunnalle korvauksetta kaavan mukaisen katualueen, pinta-alaltaan noin 304 m2.
Kunta maksaa sopimuskorvauksen (39 312,50 €) ylittävästä osasta kauppahintana 79 687,50 €.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.