Kunnanhallitus, kokous 25.11.2024

Perustelut

Tuusulan kunta on laatinut Mattila II-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3648). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 15.8.2024–16.9.2024. ***** omistaa kiinteistön 858-405-*****. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 9255 m². Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa.

Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Sopimuskynnys asemakaavan tuomasta rakennusoikeudesta on 150 k-m², ja jos alueella sijaitsee jo rakennettu asuinrakennus, niin sopimuskynnys on 500 k-m² jo rakennetun asuinrakennuksen lisäksi. Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta.

Valtuusto päättäessään uudesta maapoliittisesta ohjelmasta 27.5.2024 § 53, päätti, että niissä keskeneräisissä kaavoitushankkeissa,​ joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan,​ käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä. Mattila II kuuluu näihin kaavoitushankkeisiin. Tässä sopimuksessa 50% sopimuskorvauksella uusi ja vanha maapoliittinen ohjelma antavat saman lopputuloksen.

Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu AO erillispientalojen korttelialuetta n. 6740 m² (1415 k-m²) ja katualuetta 549 m² ja lähivirkistysaluetta 1966 m². Sopimusalueella on olemassa oleva asuinrakennus, jonka pinta-ala on 200 k-m². Sopimuskynnys on siis jo rakennettu 200 k-m² + 500 k-m², eli 297 500,00 €.

Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 601 375,00 €.

Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 303 875 € ja sopimuskorvauksen määrä on 151 937,50 € euroa.

Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.

Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen alueluovutuksena. 

Maanomistaja luovuttaa kunnalle kaksi yhteensä noin 1557 m² (420 k-m²) suuruista asemakaavan muutosehdotuksen mukaista AO tonttia nrot 8 ja 9 korttelista 5016, arvoltaan yhteensä 178 500 € sekä 1 966 m² suuruisen VL-alueen, jonka arvo 1,5 €/m² hintatasolla laskettuna on 2 949 €. Lisäksi maanomistaja luovuttaa kunnalle korvauksetta kaavan mukaisen katualueen, pinta-alaltaan noin 549 m².

Kunta maksaa sopimuskorvauksen (151 937,50 €) ylittävästä osasta kauppahintana 29 511,50 €.

Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen,​ on päätösvalta kunnanhallituksella.

Ehdotus

Esittelijä

Kunnanhallitus päättää

• hyväksyä Tuusulan kunnan sekä maanomistajan välillä 18.10.2024 allekirjoitetun kiinteistöä 858-405-****** koskevan maankäyttösopimuksen ja esisopimuksen alueiden luovutuksesta, jolla maanomistaja luovuttaa Tuusulan kunnalle noin 4072 m² suuruisen määräalan kiinteistöstä 858-405-******, josta kunta maksaa maankäyttösopimuskorvauksen ylittävästä osasta kauppahintana 29 511,50 €.
• oikeuttaa allekirjoittajan tarvittaessa tekemään lopulliseen luovutuskirjaan pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksellaan hyväksymään esisopimuksen mukaisen lopullisen luovutuskirjan, joka allekirjoitetaan kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3648) on tullut voimaan.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.