Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Mattila II-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3648). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 15.8.2024–16.9.2024. *****omistavat kiinteistön 858-405-*****. Alueella ei ole voimassa asemakaavaa. Maanomistajien kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistajat osallistuvat asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 10234 m². Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Sopimuskynnys asemakaavan tuomasta rakennusoikeudesta on 150 k-m², ja jos alueella sijaitsee jo rakennettu asuinrakennus, niin sopimuskynnys on 500 k-m² jo rakennetun asuinrakennuksen lisäksi. Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta.
Valtuusto päättäessään uudesta maapoliittisesta ohjelmasta 27.5.2024 § 53, päätti, että niissä keskeneräisissä kaavoitushankkeissa, joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan, käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä. Mattila II kuuluu näihin kaavoitushankkeisiin. Tässä sopimuksessa uusi maapoliittinen ohjelma on maanomistajalle suotuisampi.
Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu AO erillispientalojen korttelialuetta n. 5723 m² (1160 k-m²) ja AP asuinpientalojen korttelialuetta n. 3403 m² (915 k-m²) ja katualuetta 1108 m². Sopimusalueella on olemassa oleva asuinrakennus, jonka pinta-ala on 122 k-m². Sopimuskynnys on siis jo rakennettu 122 k-m² + 500 k-m², eli 264 350,00 €.
Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 836 125,00 €. Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 571 775 € ja sopimuskorvauksen määrä on 285 887,50 euroa.
Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.
Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen alueluovutuksena.
Maanomistaja luovuttaa kunnalle noin 3400 m² (915 k-m²) suuruisen AP tontin nro 6 korttelissa 5027. Tontin arvo on 343 125 € ja maanomistaja kuittaa sillä sopimuskorvauksen (285 887,50 €) ja kunta maksaa sopimuskorvauksen ylittävästä osasta kauppahintana 57 237,50 €. Maanomistajan luovuttaa lisäksi sopimusalueella olevat katualueet, pinta-alaltaan noin 1108 m² kunnalle ilman erillistä korvausta.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.