Perustelut
Kiinteistön 858-416-1-490 omistajat ovat valittaneet Helsingin hallinto-oikeudelle Tuusulan kaavoituspäällikön 17.10.2017 TUUDno-2017-743 tekemästä suunnittelutarveratkaisu ja poikkeamispäätöksestä, jolla kaavoituspäällikkö päätti hyväksyä omakotitalon ja talousrakennuksen rakentamisen sekä sivuasunnon rakentamisen omakotitalon yhteyteen.
Suunnittelutarveratkaisu ja poikkeamispäätöshakemus koski omakotitalon tai paritalon (1-2 asuntoa, 2 krs, 300 k-m²) ja talousrakennuksen (1 krs, 100 k-m²) rakentamista tilalle Aamuruskonmaa RN:o 1:490, Tuusulan kunnan Vanhakylään. Yksipalstaisen tilan koko on 5 001 m2.
Helsingin hallinto-oikeus pyytää 24.11.2017 saapuneella lähetteellä Tuusulan kaavoituspäällikköä antamaan lausunnon ja liittämään asiakirjoihin kaikki valituksenalaisen päätöksen perusteena olevat asiakirjat. Helsingin hallinto-oikeuden lainkäyttösihteeri Melissa Heikkinen myönsi lisäaikaa lausunnon antamiselle 26.1.2018 saakka.
VALITUS
Valittaja
Kiinteistön 858-416-1-490 omistajat.
Valitus
Valituksen aihe: Tuusulan kaavoituspäällikön 17.10.2017 tekemä suunnittelutarveratkaisu ja poikkeamispäätös TUUDnro-2017-743.
Haimme kiinteistöllemme poikkeuslupaa omakotitalon tai paritalon rakentamiseksi. Päätöksessä ei annettu lupaa paritalon rakentamiseen, vain pelkästään omakotitalon rakentamiseksi. Omakotitalon yhteyteen saisi rakentaa 90 m2 sivuasunnon. Sivuasunnon mahdollisuus annettiin koska tonttimme on yli 5000 m2.
Mielestämme paritalon rakentaminen olisi kuitenkin hyvin pieni poikkeaminen ja se tulisi sallia, minkä takia teimme tämän valituksen.
Suurin osa Holjanrinteen tonteista on reilusti alle 5000 m2 kokoisia, joten paritaloluvan myöntäminen tontillemme ei aiheuttaisi merkittävää lisärakentamista. Päätöksessäkin lukee, että "Holjanrinteessä on hankekiinteistön lisäksi vain muutama muu yli 5000 m2 rakennuspaikka, joten asuntojen määrä ei voi nykyisten määräysten mukaan hallitsemattomasti lisääntyä.".
Lisäksi viereisellä noin puolet pienemmällä tontilla on jo nyt paritalo, joten alueen luonne ei senkään takia muuttuisi ja olisi tasapuolista että mekin saisimme luvan rakentaa paritalon. Naapureistahan kukaan ei vastustanut hakemustamme. Myös alueen kunnallistekniikalle tulisi enemmän hyödyntäjiä ja maksajia.
Mielestämme lupa sivuasunnon rakentamiseen ei ole enää tätä päivää. Vaikka rakentaminen tehtäisiin perheen tai suvun kesken, niin harva nykyään suostuu sivuasuntoon, vaan edellytetään erillisesti omistettavia paritaloasuntoja. Sivuasunnothan päätyvät usein nykyään vuokra-asunnoiksi. Paritalot tukevat paremmin päätöksessä mainittua usean sukupolven asumista asujien ollessa tasavertaisia.
Toivoisimme, että tutkitte valituksen kohteena olevan päätöksen ja tulette kanssamme samaan johtopäätökseen että paritalon rakentaminen tontillemme on hyvin pieni poikkeaminen ja sallittavissa.
Lähtökohdat
Uudenmaan maakuntakaavassa alue on valkoista aluetta.
Tuusulan kunnan rakennusjärjestyksen mukaan kaikki asemakaavoittamattomat alueet ovat maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n tarkoittamaa suunnittelutarvealuetta (luku VI).
Oikeusvaikutteisessa Ruskela-Vanhakylä-Ritasjärvi osayleiskaavassa rakennuspaikka on olevaa pientaajama-aluetta AT-3, jolla sallitaan asuinrakentaminen. Mitoituksen mukainen uusien muodostettavien rakennuspaikkojen enimmäismäärä tiloittain lasketaan §1 esitettyjen perusteiden mukaan. Lisäksi aluetta koskevat yleiset määräykset §1 - §6 ja §8 - §9.
Osayleiskaavan yleisissä määräyksissä todetaan rakentamisen määrästä § 5, että rakennuspaikalle saa sijoittaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen. Erilliset sauna- ja talousrakennukset ovat suositeltavia. Rakennuspaikalle sijoitettavien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 400 m2, rakentamiseen ei kuitenkaan saa käyttää yli 10 % rakennuspaikan pinta-alasta. 6 §:ssä todetaan, että ennen osayleiskaavan vahvistamista rakennusluvan saanutta rakennusta saa laajentaa tai sen saa korvata uudella käyttötarkoitukseltaan vastaavalla rakennuksella.
Tuusulan rakennusjärjestyksen kohdassa 4.3.3 todetaan, että rakennuspaikalle saa rakentaa enimmäiskerrosalan lisäksi sivuasunnon, jos rakennuspaikan koko on vähintään 5 000 m². Sivuasunnolla tarkoitetaan asuntoa, joka liittyy toiminnallisesti pääasuntoon ja sillä halutaan tukea useamman sukupolven asumista.
Edellytyksenä on, että sivuasunto rakennetaan pääasunnon yhteyteen tai sen välittömään pihapiiriin siten, että asunnoilla on yhteinen piha-alue, vesihuolto ja tieliittymä. Sivuasunnon ja pääasunnon tulee muodostaa kokonaisuus, joita ei saa maanmittaustoimituksella erottaa itsenäisiksi tiloiksi. Sivuasunnon tulee olla yksikerroksinen, jossa ei sallita kellari- eikä ullakkotiloja ja se tulee suunnitella liikuntaesteettömäksi. Kerrosala saa olla enintään 90 m² ja pohjan pinta-ala enintään 110 m². Sivuasunnon rakentaminen ei koske lomarakentamista.
Tila RN:o 1:490 sijaitsee suhteellisen tiiviisti rakennetulla Holjanmäen pientaajama-alueella Tuusulan Vanhakylässä. Kaavan tavoitteisiin ei kuulu pientaajaman laajentaminen. Rakennuskanta on pääosin ympärivuotista pientaloasutusta. Osayleiskaavan vahvistumisen jälkeen alueelle on myönnetty neljä suunnittelutarveratkaisua ja/tai poikkeuslupaa vuosina 2003, 2008, 2015 ja 2017 (tilat 1:191 ja 1:210, 1:490, 1:189) korvaavan omakotitalon rakentamiseksi sekä yksi päätös loma-asunnon muuttamiseksi pysyvään asuinkäyttöön vuonna 2012 (1:272).
Aamuruskonmaa on lohkottu Maijalan kiinteistölle 1:279 tehdystä määräalasta 1.1.2014. Tilalle on osayleiskaavan mitoituslaskuissa osoitettu yksi olemassa oleva rakennuspaikka. Vuonna 2015 tilalle myönnettiin suunnittelutarveratkaisu korvaavan omakotitalon rakentamiselle. Samassa yhteydessä haettiin lupaa purkaa kuntokartoituksessa asumiskelvottamaksi todettu omakotitalo. Tilalle myönnettiin suunnittelutarveratkaisulla uutta rakentamista osayleiskaavan sallimat 400 k-m². Suunnittelutarveratkaisun voimassaoloaikana tilalle ei haettu rakennuslupaa. Valituksen alaisessa ratkaisussa tilalle haettiin 300 k-m2 suuruista omakotitaloa tai paritaloa sekä 100 k-m2 suuruista talousrakennusta.
Tilalla oleva kunnallistekniikka on tarkoitus siirtää uusiin rakennuksiin. Tieyhteys on olemassa olevasta liittymästä. Lähimpään alakouluun on matkaa noin viisi kilometriä. Taajama ei sijaitse pohjavesialueella.
Tuusulan kunnan kaavoituspäällikkö päätti 17.10.2017 tehdä myönteisen suunnittelutarveratkaisupäätöksen ja poikkeamispäätöksen jäljempänä mainituin perusteluin.
Vastineet valituskirjeessä esitettyihin perusteluihin
Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171 §:ssä säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
Poikkeamista ei MRL:n 171 §:n mukaan kuitenkaan saa myöntää, mikäli se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle tai johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Hakijat hakivat omakotitaloa tai paritaloa. Suunnittelutarveratkaisupäätös on omakotitalon osalta hakemuksen mukainen: yhden asunnon saa rakentaa ilman erityisehtoja. Toinen asunto on sen sijaan toteutettavissa pääasunnon yhteyteen vain ns. sivuasuntona. Rakennusrekisterissä sekä paritalo että sivuasunto, joka on rakennettu pääasunnon yhteyteen, luokitellaan kahden asunnon taloksi. Poikkeamispäätös on vain osittain hakijoiden toiveiden mukainen. Tilalle ei voitu myöntää poikkeamista tavalliselle paritalolle, sillä poikkeaminen osayleiskaavan sekä rakennusjärjestysten määräyksistä saattaa edellyttää maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun perusteella vastaavanlaisen poikkeamisen myöntämistä myös muille alueen tiloille – äärimmillään jopa muualle Tuusulaan. Tällöin asumisen määrä saattaisi lisääntyä hallitsemattomasti Tuusulan asemakaavoittamattomilla alueilla, mikä olisi oikeusvaikutteisen osayleiskaavan tavoitteiden vastaista. Tiiviimpi rakentaminen edellyttää tarkempaa kaavallista tarkastelua.
Holjanmäkeen ei ole rakennettu paritaloja osayleiskaavan voimassaolon aikana. Alueella on Tuusulan rakennusrekisterin mukaan yksi kahden asunnon talo, joka on valmistunut ennen osayleiskaavan laatimista vuonna 1974.
Poikkeamiseen asuntojen määrästä voitiin kuitenkin tässä tapauksessa suostua päätöksessä esitetyin ehdoin, koska sivuasunnon rakentamien on tullut mahdolliseksi osayleiskaavan vahvistumisen jälkeen hyväksytyssä rakennusjärjestyksessä ja sille asetetut vaatimukset tilalla täyttyivät.
Päätöksen perustelut
Tuusulan kunnanhallitus katsoo edellä esitetyn perusteella, ettei valituksessa ole tuotu esiin mitään uutta, mikä antaisi aiheen muuttaa Tuusulan kunnan kaavoituspäällikön 17.10.2017 tekemää myönteistä suunnittelutarveratkaisua ja poikkeamispäätöstä TUUDnro 2017-743.
Tuusulan kunnanhallitus uudistaa kaavoituspäällikön perustelut ja toteaa seuraavaa:
Valitus tulee hylätä perusteettomana. Holjanmäen pientaajamassa sijaitsevalle hankealueelle on laadittu myönteinen suunnittelutarveratkaisu omakotitalolle ja talousrakennukselle Ruskela-Vanhakylä-Ritasjärven osayleiskaavan mitoitukseen perustuen. Valituksen alainen poikkeamispäätös mahdollistaa toisen asunnon rakentamisen omakotitaloon liittyvänä sivuasuntona, jolloin rakennus määritellään rekisterissä kahden asunnon taloksi. Valituksenalaisessa päätöksessä myönnetty asuntojen määrä ja sille asetetut ehdot perustuvat voimassa olevaan Tuusulan rakennusjärjestykseen.
Tilalle ei voida myöntää paritaloa, jonka toinen asunto olisi yli 90 k-m2, sillä poikkeaminen asuntojen määrästä osayleiskaavan tai rakennusjärjestyksen määräysten vastaisesti saattaisi edellyttää vastaavanlaisen poikkeamisen myöntämistä myös muille alueen tiloille, jolloin asumisen määrä saattaisi lisääntyä huomattavasti.
Kahden asunnon rakentaminen ilman päätöksessä esitettyjä ehtoja voi aiheuttaa maankäyttö- ja rakennuslain 171 § tarkoittamaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle ja johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen.
Sovelletut oikeusohjeet
MRL 16 §, MRL 137 §, MRL 171 §, RakJ 4.3
Lisätiedot: kaavasuunnittelija Katja Gräsbeck puh. 040 314 3064.