Kuntakehityslautakunta, kokous 8.5.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 63 Tuusulan kehitettävät kiinteistöt, asemakaavan muutosluonnos

TUUDno-2018-1559

Valmistelija

  • Vilma Karjalainen, kaavasuunnittelija, vilma.karjalainen@tuusula.fi

Perustelut

Tavoitteet

Kaavatyön tavoitteena on kehittää kunnan omistamia kiinteistöjä sekä tarkastella niiden tulevaa käyttötarkoitusta. Lisäksi kaavaan on otettu mukaan muutamia keskeisiä kiinteistöjä, joita kunta ei omista. Tarkoituksena on tutkia kiinteistöjen kehittämistä tapauskohtaisesti ja huomioida kunkin kohteen erityispiirteet ja -tarpeet. Kaavalla ratkaistaan arvokkaiden rakennusten suojelu.

Kaava käsittää seitsemän erillistä aluetta, joista kolme sijaitsee Hyrylässä, kaksi Sulassa, yksi Kellokoskella ja yksi Jokelassa.

Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaavoituksen yhteydessä tulee tarkastelluksi kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutos, jolloin kunta voi luopua tarpeettomista kiinteistöistä. Samalla ratkaistaan Sulan alueelle sijoittuvien kaupallisten palveluiden luonne ja mitoitus siten, ettei Hyrylän keskustan kaupallisiin palveluihin kohdistu kielteisiä vaikutuksia.

Kaavoituksella pyritään kehittämään ja tiivistämään yhdyskuntarakennetta tutkimalla täydennysrakentamismahdollisuuksia sekä hyödyntämään olemassa olevia resursseja ottamalla tyhjillään olevat rakennukset uudelleen käyttöön.


Kaavaratkaisu

1. Yli-Jussila

Asemakaavan muutos koskee Hyrylän keskustan lounaispuolella sijaitsevaa puistoaluetta, jolla sijaitsee Yli-Jussilan rakennus. Rakennukselle erotetaan pieni tontti ja sallitaan uuden autotallin/varaston rakentaminen. Ajoyhteys tontille on osoitettu rasitteena kahden kerrostalotontin läpi. Ratkaisuun on päädytty, koska AO-tontin käytöstä syntyvä liikenne on vähäistä ja kerrostalotonttien yhteyttä on käytetty aiemmin väliaikaisena ajoyhteytenä. Kokonaan uuden ajokelpoisen yhteyden toteuttaminen Pähkinäpolkua pitkin ja puiston läpi on liikennemäärään nähden kohtuuton kustannus. Rasitetta hyödyntämällä vältetään myös puistoalueen maanmuokkaus ja liikenne puiston läpi. (MRL 37.2 §)

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 5 240 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 25 k-m2 uuden autotallin myötä. Asuntojen määrä ei muutu.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia, mikäli ajoyhteys AO-tontille voidaan toteuttaa rasitteena kerrostalotonttien kautta. Ajorasitteesta kerrostalotonttien kautta kantaa taloudellisen vastuun yhteyden rakentamisesta ja ylläpidosta rasitteen hyödyntäjä. Kunnalle kohdistuu tuloja AO-tontin myymisestä.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Yli-Jussilan rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. 

Tuusulan kunta omistaa puistoalueen, Pähkinäpolun alueen sekä AK-tontin 5. Tontti 6 on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta. 

2. Aattola

Aattolan 1910-luvulla rakennettu 1½-kerroksinen 80 k-m2 suuruinen rakennus sijaitsee suurella Y-tontilla Tuusulanjärven rannalla. Tontti on muutettu viereisten tonttien mukaisesti erillispientalojen korttelialueeksi ja sille on osoitettu kaksi ohjeellista tonttia. Aattolan rakennus on merkitty suojeltavaksi (sr-29) ja sen eteläpuolelle on osoitettu uusi rakennuspaikka. Pumppaamolle ja sähkökeskukselle on varattu yhdyskuntateknisen huollon alueet (ET). Tontin eteläosassa on rasitteena ajoyhteys eteläpuoleiselle tontille sekä pumppaamon ja sähkökeskuksen huoltoajolle. Tuusulan kunnan metsien luonto- eli METSO-inventoinnissa alueelle on merkitty Kirkonkylän lehtonotko. Luontoselvityksessä alueella todettiin kaksi luonnontilaisen kaltaista kausikuivaa noroa, jotka ovat vesilain 2 luvun 11 §:n mukaisia suojeltavia kohteita.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on 180 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus vähenee 320 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu yksi.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia.
Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä.

Koska eteläisen noron vesi johdetaan alueelle hulevesiputkea pitkin kauempaa Kirkkokadun toiselta puolelta, ei rakentamisella ole kuivattavaa vaikutusta noroon. Rakennustavaltaan ja ilmeeltään ympäristöön sovitettava uusi rakennus täydentää, elävöittää ja parantaa Kirkkotien varren taajama- ja maisemakuvaa. Aattola suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. 

Tuusulan kunta omistaa tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta. 

3. Prijuutti

Prijuutin 1800-luvun loppupuoliskolla rakennettu päärakennus on ollut tyhjillään pitkään. Tontti on osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman palvelu- ja työpaikkatoimintojen korttelialueeksi (PTY/pv), jolle voi sijoittaa myymälä- ja toimistotiloja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta pienyritys- tai verstastoimintaa sekä palveluita. Tontilla on ajoyhteys (ajo) pohjoisessa sijaitsevalle kerrostalotontille. Eteläosaan on osoitettu uusi kerrostalotontti (AK). Muorinpuisto ja Vaarinpuisto on säilytetty puistoalueena. Vaarinpuiston itäosaan on osoitettu leikkipaikka (le). Tuusulanväylän asemakaavoittamaton osuus on osoitettu yleisen tien alueeksi (LT). Alue sijaitsee pohjavesialueella ja osin pohjaveden muodostumisalueella. Uudisrakentamisen yhteydessä tulee erityistä huomiota kiinnittää ulko-oleskelualuiden ja parvekkeiden melusuojaukseen.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 130 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 880 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 80 kpl.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja AK-tontin myymisestä tai vuokraamisesta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että
Prijuutin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yleisötapahtumien järjestäminen Prijuutilla saattaa lisätä pysäköintiä läheisten katujen varsilla.

4. Männistönpuisto

Männistönpuistossa (VP) sijaitsee tiilinen I½ -kerroksinen vanha rakennus, joka on osin kunnan varastokäytössä, osin asuinkäytössä. Rakennus on toiminut Ruukin yleisenä saunana. Rakennukselle erotetaan puistosta pieni AL-tontti. Puiston itäpuolella virtaa Keravanjoki, jonka vastarannalla on Kellokosken sairaalan ja Marieforsin ruukin valtakunnallisesti arvokas miljöö (kh). Läheinen päiväkoti on purettu ja YL-varaus muutetaan AK-varaukseksi asuinkerrostaloja varten. 

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 550 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 950 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa saunalle ei ole merkitty rakennusoikeutta. Uusia asuntoja muodostuu noin 27 kpl.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia.
Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä tai vuokraamisesta. 

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että saunarakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle aktiivisempi käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yksikerroksisen päiväkodin tilalle voidaan rakentaa nelikerroksinen kerrostalo, joka muuttaa puiston maisemakuvaa. Rakennus liittyy kuitenkin ympärillä olevaan kerrostaloalueeseen, eikä heikennä Marieforsin ruukin ja Kellokosken sairaalan kulttuurihistoriallista arvoa.

Tuusulan kunta omistaa puistoalueet, Haukilahdenpolun alueen sekä AK-tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta. 

5. Leikkurinkuja –Uunimiehenpuisto

Uunimiehen puistossa, Kolsan koulun länsipuolella sijaitsee Kolsan vanhan maatilan vanha punatiilinen piharakennus, mahdollisesti autotalli. Puiston eteläpuolella sijaitsee suojeltu Kolsan vanhan maatilan päärakennus. Kolsan vanhalle piharakennukselle on osoitettu oma AO-tontti. Isännöitsijän talon tontin läpi kulkee olemassa puistokäytävä, joka on osoitettu kaavaan ja tonttia on tältä osin pienennetty. Uunimiehenpuiston länsiosaan on osoitettu kolme uutta erillispientalojen tonttia. Alueelle on osoitettu ajoyhteys puistokäytävää pitkin (jk/t). Uunimiehen puisto on säilytetty lähivirkistysalueena.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 1 360 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa Kolsan isännöitsijän talolle tai autotallille ei ole merkitty rakennusoikeutta. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 880 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu neljä.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle puistokäytävien hoitokustannuksia. Uusille tonteille tulee johtaa vesi- ja viemäri, mistä aiheutuu kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että autotallin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Puistokäytävillä tontille ajo lisääntyy jonkin verran uusien asuintonttien myötä.

Tuusulan kunta omistaa puistoalueen. Isännöitsijän talon tontti on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta. 

6. Tuusulanväylä

Tuusulanväylän itäpuolella, Sulan työpaikka-alueella sijaitsee vanha Amerin suojeltu tehdasrakennus. Alue sijaitsee pohjaveden muodostumisalueella (/pv). Alueelle osoitetaan liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM/pv). Alueen itäosaan on osoitettu kaksi uutta kerrostalotonttia (AK/pv). Uudisrakentaminen on toteutettava siten, että suojellun rakennuksen keskeinen asema taajamakuvassa säilyy. Alueelle on merkitty johtorasitteet sekä ajoyhteys kerrostalotonteille (ajo).

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 19 940 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 1 940 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 120 kpl. 

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia uusille asuinkerrostalototeille johdettavan vesi- ja viemärilinjan myötä. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksina. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Amerin tehdasrakennukselle pyritään osoittamaan uusi käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Samalla tiivistetään yhdyskuntarakennetta. Uudisrakentamisen sovittamiseen ympäristöön tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Alue on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty osin kunnan ja osin maanomistajan aloitteesta.

7. Korvenrannantie

Alue sijaitsee Sulan alueella, Tuusulan itäväylän pohjoispuolella. Korttelissa sijaitsee paljon tilaa vaativan erikoistavarankauppa (Kodin Terra), päivittäistavarakauppa (Lidl) noin 2 000 k-m2 sekä polttoaineen jakelun kylmäasema. Alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kaavaratkaisussa on muutettu kauppaa koskevia määräyksiä siten, että tontille 2 saa sijoittaa päivittäistavarakaupan, jonka koko on enintään 500 k-m2. Päivittäistavarakauppaa saa siten olla yhteensä enintään 2 500 k-m2.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 25 940 k-m2. Kaavaratkaisussa rakennusoikeus ei muutu. 

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia, eikä tuloja.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että se mahdollistaa päivittäistavarakaupan lisääntymisen 500 k-m2 alueella.

Alue on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.

Suunnittelun vaiheet

Kaavoitus on kuulutettu vireille 27.2.2019 kunnan aloitteesta. Hankkeesta on kerrottu Tuusulan kunnan kaavoitussuunnitelmassa 2019–2023 ja kaavoituskatsauksessa vuonna 2019. Kaavahanke pohjaa kohteiden 1-3 ja 5 osalta kunnanvaltuuston päätökseen 13.3.2017 § 28 kunnan omaisuuden realisoimisesta. Kohde 4 on otettu osaksi kaavahanketta kunnanhallituksen päätöksellä 29.10.208 §370. Kohteet 6 ja 7 on asetettu rakennuskieltoon (valtuusto 8.5.2017 §67, jatkettu valtuuston päätöksellä 19.3.2018 §26) asemakaavan laatimisen ajaksi, jotta niiden suhde Hyrylän laajempaan kaupalliseen rakenteeseen voitaisiin selvittää ja alueille laatia tarpeelliset kaavamuutokset. 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut julkisesti nähtävillä 28.2.–29.3.2019 TuusInfossa sekä Tuusulan kunnan nettisivulla (Asuminen ja ympäristö/Kaavoitus ja maankäyttö/Vireillä olevat kaavahankkeet). Vireilletulosta ja OAS:n nähtävilläolosta on ilmoitettu osallisille kirjeillä ja Tuusulan kunnan nettisivulla sekä lehti-ilmoituksella Viikkouutiset -lehdessä. 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saapunut viranomaiskannanottoja. Museovirasto ilmoitti, että Keski-Uudenmaan maakuntamuseo antaa asiasta lausunnon. Kirjallisia mielipiteitä saapui 9 kpl. Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat pääosin Aattolan tontin rakennusoikeuden määrään sekä rannan käyttöön sekä olemassa olevien sähköjohtojen huomioimiseen. Mielipiteisiin laaditut vastineet ovat selostuksen liitteenä. 

Arvorakennusten suojelumääräykset on laadittu yhteistyössä Keski-Uudenmaan maakuntamuseon kanssa. 
 

Ehdotus

Esittelijä

  • Pia Sjöroos, kaavoituspäällikkö, pia.sjoroos@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää

  • hyväksyä laaditun kaavaluonnoksen ja laaditut vastineet valmisteluvaiheessa saatuihin mielipiteisiin ja lausuntoihin 
  • asettaa Kehitettävät kiinteistöt asemakaavan ja asemakaavan muutoksen luonnoksen MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville mielipiteiden esittämistä varten

 

-----

Puheenjohtajan avattua asiasta keskustelun Liisa Sorri teki Margita Winqvistin kannattamana seuraavan palautusesityksen:

"Esitän palautettavaksi Aattolan osalta

  • olemassa olevalle rakennukselle suojelumääräys ja AO merkintä, rakennusoikeus 80 vai 100 k-m2 (nykyinen). ET alueet ok.
  • ei uutta rakennuspaikkaa. Rakennus jäisi notkoon, jätevesipumppaamon ja s-1 alueen (jolla tulisi pidättäytyä kaikenlaisesta puiden käsittelystä) väliin. Hajuhaitat
  • pumppaamon siirtokustannukset, jos uusi rakennuspaikka
  • selvitetään, miten saadaan avattua näkymä järvelle"

 

Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kannatettu palautusesitys, on asian käsittely ratkaistava äänestämällä. Kuntakehityslautakunta hyväksyi puheenjohtajan esityksen, että ne, jotka kannattavat asian käsittelyä tässä kokouksessa äänestävät "jaa" ja ne, jotka kannattavat Sorrin palautusesitystä, äänestävät "ei".

Suoritetussa äänestyksessä

  • jaa-ääniä antoivat: Nybäck, Koivunen, Kuusisto, Palomäki, Winqvist Lars, Sipiläinen, Soini, Viitanen, Mäki-Kuhna
  • ei-ääniä antoivat: Anttalainen, Raita, Sorri, Winqvist Margita.

 

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa-ääntä ja 4 ei-ääntä. Puheenjohtaja totesi, että asia käsitellään tässä kokouksessa.

 

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Lisäksi kuntakehityslautakunta päätti hyväksyä seuraavan toimenpidealoitteen/ponneen:

"Lautakunta totesi, että Aattolan kaavaluonnoksen osalta ennen ehdotusvaihetta selvitetään lautakunnan kokouksen aikana esiin tulleet asiat:

  • tarve pumppaamon siirtämiselle
  • Aattolan rakennushistoriallinen selvitys (RHS)
  • Aattolan kuntoarvio"

 

Liisa Sorri ja Margita Winqvist ilmoittivat päätöksestä seuraavan eriävän mielipiteen:

"Esitimme, että Aattola poistetaan kehitettävien kiinteistöjen asemakaavan muutosluonnoksesta ja palautetaan uudelleen valmisteltavaksi. Esitimme, että olemassa olevalle rakennukselle tehdään suojelumerkintä, tarkistetaan rakennuksen koko (80 vai 100 k-m2) ja että rakennuksen tontille tulee AO merkintä.

Esitimme myös uuden rakennuspaikan poistamista. Perusteluina tontin korkeuserot, vieressä sijaitseva jätevesipumppaamo ja sen hajuhaitat sekä rajoitus kaataa puustoa. Jos jätevesipumppaamo siirretään, sen kustannusarvio on 30 000 €. Tämä heikentäisi selvästi rakennuspaikan kustannustehokkuutta.

Toivoimme myös selvitettäväksi, onko mahdollista avata näkymää järvelle."

 

Kuntakehityslautakunnan kokous keskeytettiin neuovottelutauon ajaksi klo 18.36 - 18.44.

 


Muutoksenhaku

Päätöksestä ei saa tehdä kuntalain 136 §:n mukaan oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.