Kunnanhallitus, kokous 24.1.2022

Perustelut

Asiaselostus

Sulan työpaikka-alueen kaavoitustyö on käynnistetty maanomistajien aloitteesta vuonna 2015. Asemakaavalla laajennetaan nykyistä työpaikka-aluetta etelään Fallbackantien, Korvenrannantien ja Tuusulan itäväylän rajaamalle alueelle. Asemakaavaluonnoksia laadittiin kaksi ja ne olivat julkisesti nähtävillä 16.3.–21.4.2017. Luonnoksista annettiin 12 lausuntoa ja 5 mielipidettä. Suunnittelualueen koko oli tuolloin noin 90 ha.

Koko aluetta koskeva asemakaavaehdotus on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017. Jatkosuunnittelun pohjaksi valittiin luonnosvaihtoehto 1. Tämän jälkeen asemakaava jäi sopimusneuvottelujen ajaksi neuvottelutauolle ja sittemmin kaava jaettiin osiin ennen kaavaehdotuksen käsittelyä kunnanhallituksessa.

Ensimmäisenä valmistelussa eteni Sulan työpaikka-alue I asemakaava (3613), jonka kaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 29.4.2019 ja kaavaehdotus asetettiin nähtäville 16.5.–17.6.2019 väliseksi ajaksi. Asemakaava hyväksyttiin valtuustossa 11.11.2019 §146 ja se sai lainvoiman hallinto-oikeuden käsittelyn jälkeen 9.12.2020. Sulan työpaikka-alue II asemakaava ja asemakaavan muutoksen (3617) kaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 22.3.2021 § 109, jonka jälkeen ehdotus oli nähtävillä 1.4.2021–3.5.2021 välisen ajan. Sulan työpaikka-alue II asemakaava hyväksyttiin valtuustossa 31.5.2021 § 60.

Nyt etenemisvuorossa on asemakaavoista viimeisin osa, eli Sulan työpaikka-alue III, joka käsittää Sulan koko kaava-alueen itäisen puoliskon. Kaava-alueen koko on noin 54,6 ha. Kaavaehdotuksen sisältö ei ole, kaavarajausta lukuun ottamatta, oleellisesti muuttunut kuntakehityslautakunnan 20.12.2017 § 168 hyväksymästä koko alueen kaavaehdotuksesta.

Kunta omistaa kaava-alueen Fallbackantien ja Tuusulan itäväylän kulmauksen, muutoin alue on yksityisessä omistuksessa. Alueen maanomistajien kanssa on laadittu maankäyttösopimukset.

Asemakaavaehdotukseen on tehty lautakuntakäsittelyn jälkeen seuraavia muutoksia:

• Kaavanumero on muuttunut 3535 -> 3618
• Kaava-alueen rajaus on muuttunut. Kaava koskee ainoastaan itäosan kortteleita 5516-5522 (T-15, TY-16 ja KM-5 korttelialueet) sekä osaa suojaviheralueista (EV ja EV-9), katualueista ja maantien alueesta (LT). Kaavan pinta-ala on muuttunut n. 90 ha -> 54,6 ha
• Katujen nimistö on muutettu nimistötoiminkunnan 8.5.2018 kokouksen mukaisesti: Majavantie -> Sulankaari, Nutriankuja -> Sulanpää, Talttahampaankuja -> Sulanpolku
• Katualueiden rajauksiin on tullut pieniä tarkistuksia. Sulanpäätä on hieman jatkettu ja päädyn kääntöpaikka aukeaa etelään
• Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue (ET) on muutettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T-15)
• Osa KM-5 korttelialueesta on muutettu TY-16 korttelialueeksi. Liikerakentamisen määrä KM-5 alueella on säilynyt ennallaan
• Sulankaarelta kaakkoon johtanut suojaviheralueen (EV-9-alueen) pohjoissuuntainen sakara poistettu ja tilalle on tullut ohjeellinen hulevesien johtamista varten varattu alueenosan merkintä (Oja-1)
• Korttelinnumerot on päivitetty vastaamaan em. muutoksia
• Kaava-alueen itäreunan kortteleissa rakentamisalueen rajaa on tuotu lähemmäs Fallbackantietä ja samalla pysäköintialueet (p) ovat supistuneet. Rakennusalueen raja on nyt 18 metriä voimalinjasta, kun ennen se oli 23 metriä
• Liittymäkieltoihin ja istutettaviin alueen osiin on tehty pieniä tarkistuksia
• Saa-3 merkinnät on muutettu saa-4 merkinnöiksi. Kaikki pilaantuneet tai epäillyt pilaantuneet kohteet on merkitty samalla merkinnällä
• Hulevesimääräyksiin ja pohjavesien suojelumääräyksiin on tehty pieniä muutoksia, mistä johtuen merkintöjen indeksinumeroita on jouduttu tarkistamaan: hule-4 -> hule-8
• Yleisiä määräyksiä on täsmennetty koskien mm. paineellista pohjavettä, aitaamista, muuntamoiden rakentamista EV-alueille, lentokonemelumääräystä ja varastoinnin pysäköintimitoitus on muutettu (1ap/200 k‑m2)
• Merkintöihin on tehty pieniä teknisiä korjauksia, kuten kirjoitusvirheiden oikaisuja
• Kaavan liiteaineisto on päivitetty vastaamaan supistunutta kaava-aluetta.
   

Mitoitus

Koko kaava-alueen pinta-ala on 54,6 ha, josta korttelialuetta on n. 35,5 ha, katualuetta n. 7,3 ha, maantien aluetta n. 8,9 ha ja suojaviheraluetta n. 2,9 ha.

Liikerakennusten korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 10 000 k-m2. Rakennusoikeus on osoitettu lukuna.

Teollisuusrakennusten korttelialueiden pinta-ala on yhteensä 32,9 ha. Rakennusoikeus näissä kortteleissa on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueen (T-15) kokonaisrakennusoikeus on yhteensä
35 154 k-m². Ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueen (TY-16) kokonaisrakennusoikeus on yhteensä 96 412 k-m².

Asemakaavan kokonaiskerrosala on 141 566 k m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100–200 kerrosneliömetriä kohden alueelle voidaan laskennallisesti olettaa muodostuvan noin 700–1400 työpaikkaa.

Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan eli aluetehokkuus on n. 0,26.

Perustelut

Kunnanhallitus on 20.9.2021 § 350 päättänyt asettaa Sulan työpaikka-alue III, asemakaava ja asemakaavan muutosehdotuksen, KAAVA NRO 3618 MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville ja pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot. Ehdotus on nähtävillä 30.9.-1.11.2021 välisenä aikana. Lausunto pyydetään toimittamaan viimeistään 1.11.2021.

Asemakaavalla laajennetaan Sulan nykyistä työpaikka-aluetta. Kaavaratkaisulla alueelle muodostuu uusia teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueita sekä yksi liikerakennusten korttelialue Sulantien ja Tuusulan itäväylän risteykseen. Kaava-alueen pinta-ala on n. 54,6 ha. Asemakaavan kokonaisrakennusoikeus on noin 141 500 k-m2, josta 10 000 k-m2 on osoitettu liikerakennusten korttelialueella. Työpaikkakortteleiden rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4. Asemakaavoitus on käynnistynyt maanomistajien aloitteesta ja tullut vireille 11.2.2015.

Asemakaavasta laadittiin kaksi kaavaluonnosta, jotka olivat nähtävillä alkuvuodesta 2017. Asemakaavaehdotus on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017, jolloin jatkosuunnittelun pohjaksi valittiin luonnosvaihtoehto 1. Tämän jälkeen asemakaava jäi maankäyttösopimusneuvottelujen ajaksi neuvottelutauolle ja sittemmin kaava jaettiin kolmeen osaan. Ensimmäisenä valmistelussa eteni Sulan työpaikka-alueen asemakaava I (3613), joka sai lainvoiman 9.12.2020 ja toisena Sulan työpaikka-alueen asemakaava II (3617), joka sai lainvoiman 22.9.2021. Viimeisimmän ja nyt vireillä olen asemakaavan nimi on Sulan työpaikka-alue III (3618). Kaava-alue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Maanomistajien kanssa on laadittu maankäyttösopimukset.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella Sulan työpaikka-alueen laajentaminen yhtenä toiminnallisena kokonaisuutena huomioiden alueen keskeinen sijainti keskustaaja-marakenteen eteläisenä jatkeena ja osana Tuusulan itäväylän tieympäristöä. Alueen rakentaminen täydentää tarkoituksenmukaisesti Hyrylän nykyistä yhdyskuntarakennetta. 

Hyvinvoinnin ja terveyden edistämisen lautakunnan lausunto

Hyvinvoinnin ja terveyden edistämisen lautakunta katsoo, ettei Sulan nykyistä työpaikka-aluetta laajentavalle asemakaavalle ole esteitä. Asemakaavalla mahdollistetaan uusien työpaikkojen luominen alueelle, mikä on linjassa myös uuden kuntastrategian tavoitteiden kanssa. 

Perustelut

Sulan työpaikka-alueen asemakaava III kaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 20.9.2021. Kunnanhallitus päätti asettaa kaavaehdotuksen nähtäville 30.9.–1.11.2021 väliseksi ajaksi.

Kaavaehdotuksesta annettiin 7 lausuntoa ja 2 muistutusta. Lausunnot ja muistutukset vastineineen ovat selostuksen liitteenä. Lausunnot olivat luonteeltaan pääasiassa toteavia. Ainoastaan Uudenmaan ELY-keskuksen antaman lausunnon pohjalta kaavaan tehtiin vähäisiä tarkistuksia koskien kaupan ohjausta. Kunta järjesti työneuvottelun ELY-keskuksen kanssa 16.12.2021, jonka pohjalta liikerakentamisen perusteluja vielä täydennettiin kaavaselostukseen. Muut lausunnot eivät antaneet aihetta muuttaa kaavaratkaisua. Muistutuksissa toivottiin istutettavien alueiden muuttamista pysäköintiin, mutta muutoksia ei katsottu tarkoituksenmukaiseksi.

 Asemakaavaan on tehty seuraavia tarkistuksia ehdotuksen julkisen nähtävilläolon jälkeen:

• ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueen sekä teollisuusrakennusten korttelialueen, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia kaavamääräyksiin on tehty muutoksia liiketilamääräysten osalta. Sanamuoto ”Rakennettavasta kerrosalasta saa käyttää enintään 20 % toimintaan liittyviin liike- ja näyttelytiloihin” on muutettu muotoon ” Rakennettavasta kerrosalasta saa käyttää enintään 20 % pääkäyttötarkoitukseen liittyviin liike- ja näyttelytiloihin”.
• Kaavamerkinnän TY-16 indeksinumero on päivitetty muotoon TY-18
• Pysäköimispaikka merkinnät on poistettu tarpeettomina Fallbackantien varren voimalinjan läheisyydestä. Rakentamisalueiden rajat on säilytetty ennallaan.
• Yleisiin määräyksiin pieniä korjauksia. Osa aitausmääräyksistä on yksilöity koskemaan ainoastaan teollisuuskortteleita (T-15 ja TY-18). Liike- ja toimistotiloja melutasomääräyksestä poistettiin sana ”max”.
• Kaavakarttaan on tehty muutamia teknisiä korjauksia.
• Kaavaselostusta on täydennetty kaupan ratkaisun perusteluiden ja vaikutusten arvioinnin osalta. Lisäksi Uusimaa-kaavan osittainen voimaantulo on täydennetty lähtötietoihin.
• Selostuksen liitekarttaa 13 täydennettiin vähittäiskaupan suuryksiön toiminnallisella rajauksella.