Perustelut
Tuusulan kunnanhallituksen aiemmat päätökset
Kunnanhallitus 14.6.2021, § 230 Hyrylän palvelukeskus, rakennuttamisen hankinta
- päätös Hyrylän liike- ja palvelukeskuksen toteuttamisen tarjouskilpailun voittajan valinnasta, NREP Oy:n, Lehto Tilat Oy:n ja Parviainen Arkkitehdit Oy Ltd:n muodostama ryhmittymä
- päätös oikeuttaa kuntakehitysjohtaja viimeistelemään ja allekirjoittamaan liike- ja palvelukeskuksen suunnittelun ja toteuttamisen periaatteita ja ehtoja koskeva hankesopimus, jolla sovitaan hankkeen kehitys- ja toteutusvaiheiden tehtävistä ja päätöksenteosta
Kunnanhallitus 27.6.2022, § 256 Hyrylän liike- ja palvelukeskus, rakennuttamisen hankinta
- päätös 27.10.2021 allekirjoitetun hankesopimuksen 17-kohdan muuttamisesta siten, että toteutusvaiheeseen tulee siirtyä viimeistään 1.1.2023 (aiemmin viimeistään 1.8.2022)
Perustelut
Hankkeen kehitysvaihe on toteutettu laaditun hankesopimuksen mukaisesti ja hankkeen osapuolet ovat hyväksyneet kehitysvaiheen tulokset 8.12.2022, joten voidaan edetä vuokralaisten omien päätöksentekoprosessien osalta. Kehittämisvaiheen tuloksina valmistuneet asiakirjat ovat
- Alueen asemakaavan muutos
- Liike- ja palvelukeskuksen toteutusvaiheen projektisuunnitelma sisältäen viitesuunnitelman, pohjapiirrokset ja pinta-alalaskelmat, autopaikat, rakennustapaselosteen sekä hankerajat ja ylläpidon vastuunjakotaulukon
- Liike- ja palvelukeskuksen rakennushankkeen urakkasopimus (sijoittajan ja urakoitsijan välinen)
- Liike- ja palvelukeskuksen kiinteistökaupan esisopimus sisältäen kauppakirjaluonnoksen
- Liike- ja palvelukeskuksen vuokrasopimukset
- Liike- ja palvelukeskuksen yhteydessä toteutettavan ulkopysäköintialueen käyttöoikeussopimus
- Liike ja palvelukeskuksen yhteisjärjestelysopimusluonnos
Toteutusvaiheeseen siirtymisen edellytyksenä on, että Toteuttaja ja Tuusulan kunta ovat sopineet liike- ja palvelukeskuksen tontin kaupan lopullisista ehdoista siten, että Tontin kauppaa koskeva kauppakirja on Investorin puolesta valmis allekirjoitettavaksi viipymättä Tontin asemakaavamuutoksen tultua voimaan.
Toteutusvaiheessa Tontin asemakaavamuutoksen tultua voimaan ja Kohteen rakennusluvan saatua lainvoiman (tai Toteuttajan saatua luvan aloittaa rakentaminen vakuutta vastaan) Toteuttaja toteuttaa Kohteen Toteutussuunnitelman mukaisesti.
Toteutusvaihe päättyy Kohteen valmistumiseen, kun Toteuttaja on luovuttanut Kohteen Tilaajalle ja Vuokrasopimuksen mukaisen vuokrakauden käynnistyttyä.
Vuokrasopimus
Tuusulan kunta ja HOK-Elanto laativat kumpikin NREP Oy:n kanssa omat samansisältöiset vuokrasopimuksensa. NREP Oy siirtää sopimukset perustettavien yhtiöidensä lukuun. Laaditut vuokrasopimukset perustuvat vuokrasuhdetta ja vuokrasopimuksia säätelevään lakiin liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995).
Vuokrakohde, tilat ja autopaikat sekä pinta-alojen ja paikkamäärien tarkistukset
Vuokrauksen kohteena ovat vuokrasopimuksen liitteen 1 mukaiset pohjapiirustuksen ja pinta-alalaskelman mukaiset toimisto-, kokoontumis- ja asiakaspalvelutilat Liike- ja palvelukeskuksen kerroksissa 2–5, yhteensä n. [4648] htm2.
Vuokralainen saa lisäksi käyttöönsä vuokrasopimuksen liitteen 2 mukaiset liike- ja palvelukeskuksen alempaan pysäköintikellariin sijoitettavat noin 65 autopaikkaa. Autopaikat ovat kuitenkin niiden kulloisenkin vapaanaolotilanteen mukaan ma-pe iltaisin klo 16 jälkeen sekä viikonloppuisin veloituksetta Liike- ja palvelukeskuksen toisen vuokralaisen lyhytaikaisessa asiakaspysäköintikäytössä. Vuokralaisen autopaikoilla ei ole pysäköintikiekon käyttövelvollisuutta ma-pe klo 7-18, mikäli autossa on näkyvillä Vuokralaisen pysäköijälle myöntämä pysäköintiin oikeuttava pysäköintilupaa osoittava pysäköintilupa/-tunnus.
Vuorottaispysäköinnistä sovitaan vastaavasti myös Vuokranantajan ja HOK-Elannon välisessä vuokrasopimuksessa. Vuokralaiset voivat kuitenkin keskenään sopia vuorottaispysäköinnin periaatteista toisin kuin tässä on kirjattu.
Pysäköintikellariin sijoittuvien autopaikkojen lisäksi Vuokralainen luovuttaa Liike- ja palvelukeskuksen hallintaan erillisellä käyttöoikeussopimuksella siinä ilmenevien ehtojen mukaisesti vähintään 15 vuodeksi alueen, johon toteutetaan noin 70 ulkoparkkipaikkaa. Ko. ulkoparkkialue pidetään vuokrasopimuksen 15 vuoden vuokra-ajan yleisenä lyhytaikaisena ja maksuttomana pysäköintialueena, jossa on pysäköintikiekon käyttövelvollisuus, siten, että sen paikkoja ei nimenomaisesti osoiteta yksin Liike- ja palvelukeskukselle, vaan ulkoparkkialue palvelee myös muita lähialueen toimintoja, kuten kirjastoa ja Taidekasarmia (mutta ulkoparkkialueelle ei sijoiteta liityntäpysäköintiä).
Sekä vuokrakohteen pinta-alojen että pysäköintikellarin ja ulkoparkkialueen autopaikkojen määrät ovat alustavia. Lopullinen pinta-ala ja autopaikkojen määrä tarkistetaan ennen vuokrakohteen hallinnanluovutusta ja vahvistetaan hallinnanluovutuksen yhteydessä.
Kokonaisvuokra ja vuokran indeksitarkistukset sekä alv
Vuokralaiset maksavat kiinteistöstä kokonaisvuokraa, joka muodostuu perusvuokrasta ja kiinteistöveron määrään perustuvasta vuokranosuudesta. Autopaikat sisältyvät kokonaisvuokraan.
Kunnan alustava perusvuokra on toukokuussa 2021 saadussa tarjouksessa 112.058,00 eur/kk ja kiinteistöveron määrään perustuva vuokra 8.916,67 eur/kk. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin, jonka perusindeksilukuna käytetään toukokuun 2021 pistelukua (pisteluku 2009). Perusvuokra ja Investointivuokra tarkistetaan nykyarvoonsa vuosittain kunkin vuoden heinäkuussa. Ensimmäinen indeksitarkistus tehdään edellä sanotusta poiketen vuokra-ajan alkaessa. Mahdollista indeksin alenemista ei huomioida. Lokakuun 2022 indeksitarkistettu perusvuokra on 123.325,16 €/kk.
Vuokralainen on arvonlisäverovelvollinen ja vuokraan (Kokonaisvuokraan kokonaisuudessaan ja Investointivuokraan) lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Vuokrakohteen suunnittelu ja rakentaminen sekä mahdolliset suunnitelmien tarkistukset
Vuokrattavien tilojen sisältöä ja/tai laatua voidaan vielä muuttaa rakentamisen aikana vuokrasopimuksessa kuvatuin menettelyin, jolloin varmistetaan samalla niiden mahdollisesta vaikutuksesta vuokriin.
Vuokralainen voi maksaa muutokset erikseen tai sisällyttää ne vuokraan.
Vuokrattavat tilat ja niiden laatutaso sekä autopaikkojen määrät vahvistetaan vuokrasopimuksen liitteissä olevissa pinta-alakaavioissa, autopaikkasuunnitelmissa sekä rakennustapaselostuksissa.
Hoito- ja ylläpitovastuut sekä muutokset vuokrasuhteen aikana
Osapuolten välisestä ylläpitovastuiden jakautumisesta on sovittu liitteenä 5 olevassa vastuunjakotaulukossa (jossa on samalla sovittu myös hankintarajoista).
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan niiden kiinteistön/Vuokrakohteen osien, laitteiden ja järjestelmien ylläpidosta, uusimisesta ja korjauksista, jotka on sanotussa vastuunjakotaulukossa yksilöity Vuokranantajan vastattaviksi.
Vuokralaisella on oikeus suorittaa vuokra-aikana Vuokrakohteessa kustannuksellaan lisä- ja muutostöitä hankittuaan niille ensin Vuokranantajan kirjallisen suostumuksen
Vuokra-aika
Vuokrasopimus on määräaikainen siten, että vuokra-aika päättyy viidentoista (15) vuoden kuluttua vuokra-ajan alkamisesta.
Vuokra-aika alkaa, kun kohteen hallinta luovutetaan vuokralaiselle. Vuokra-kohteen hallinta luovutetaan erikseen ilmoitettuna ajankohtana vuokralaiselle sen jälkeen, kun vuokrasopimus on allekirjoitettu ja vuokrakohde on valmistunut ja kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kohteen sekä sen käyttöä palvelevat pysäköinti-, huolto- ja aputilat käyttöönotettavaksi.
Kohteen arvioitu ja alustava hallinnanluovutuspäivä on 31.8.2025.
Ali- ja edelleenvuokraus sekä vuokrasopimuksen siirto
Vuokralaisella ei ole oikeutta ali- tai edelleen vuokrata Vuokrakohdetta eikä luovuttaa eteenpäin autopaikkojen käyttöoikeutta ilman Vuokranantajan etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
Vuokranantajalla on oikeus siirtää tähän Vuokrasopimukseen perustuvat oikeutensa ja velvollisuutensa kokonaan tai osittain kolmannelle osapuolelle.
Muut hanketta ohjaavat sopimukset
Hankkeen osapuolet ovat valmistelleet kehitysvaiheen aikana muita hankkeen toteuttamiseen ja vuokrasopimukseen liittyviä sopimusasiakirjoja, joita ovat
- Liike- ja palvelukeskuksen tontin kiinteistökaupan esisopimus, jonka osalta päätösvalta on hallintosäännön mukaan kuntakehitysjohtajalla. Esisopimus on tarkoitus allekirjoittaa vuokrasopimuksen hyväksymisen jälkeen vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä.
- Liike- ja palvelukeskuksen ja muutamien muiden kiinteistöjen pintapysäköintiin tarkoitetun tontin 8028-5 käyttöoikeussopimus, jonka osalta päätösvalta on hallintosäännön mukaan maankäyttöpäälliköllä. Käyttöoikeussopimus on tarkoitus allekirjoittaa vuokrasopimuksen hyväksymisen jälkeen. Tämän sopimuksen osalta on vielä kesken kirjastorakennuksen palvelukeskuksen rakentamisen aikaisten yhteyksien suunnittelu.
- Liike- ja palvelukeskuksen yhteisjärjestelysopimus, jonka valmistelu on vielä kesken, mutta jossa sovitaan usean kiinteistön keskinäisistä rasitteista, vastuista ja velvoitteista ja tämän hankkeen osalta ainakin vuokranantajan ja vuokralaisten kesken palvelukeskuskiinteistön rakenteiden ja kiinteistöön liittyvien rakennelmien toteuttamisesta ja ylläpidosta katualueilla sisältäen esim. liikennemerkkien, opasteiden ja valaisimien kiinnittämisen julkisivuun. Sopimuksen allekirjoittaminena ajoittunee keväälle 2023, kun suunnitelmat ovat edenneet palvelukeskuksen rakenteiden ja katualueiden suunnittelun osalta.
Kunnnahallituksen asialistan oheismateriaalina on hallituksen jäsenille tiedoksi viimeisteliyä vaille valmiit kiinteistökaupan esisopimus ja käyttöoikeussopimus.
Päätösvalta
Hallintosäännön mukaan yli 5 vuotta kestävistä, määräaikaisista vuokrasopimuksista päättää kunnanhallitus.
Hallintosäännön mukaan päätösvalta vuokrasopimuksen muutoksista on kunnanhallituksella. Hallintosäännön mukaan investointihankkeeseen liittyvät mahdolliset lisä- ja muutostyöt, joille on kustannusvaraus, päätetään siten, että tilapalvelupäällikkö päättää alle 250.000 euron arvoisista töistä, kuntakehitysjohtaja alle 500.000 euron töistä, Tekninen lautakunta alle 1 milj. euron ja kunnanhallitus tätä suuremmista töistä. Tämä hankinta ei ole investointihankinta, vaan tilat hankitaan vuokralle.
Toteutus- ja käyttöaikaisten vuokrasopimusmuutosten ja suunnitelmamuutosten osalta nopean päätöksenteon varmistamiseksi esitetään, että päätösvalta myös tämän vuokrasopimuksen muutosten osalta käytettäisiin samaa päätösvaltajakoa kuin investointikohteen ollessa kyseessä. Toteutusvaiheessa erityisesti voi syntyä tilanteita, jolloin tulee rakentamisen aikana nopeasti päättää, miten jokin tila- tai tekninen kysymys osalta on ratkaistava.
Hankkeen aikatauluarvio
Asemakaavanmuutospäätöksestä on valitettu Helsingin hallinto-oikeuteen. Olettaen, että hallinto-oikeus käsittelee valituksen ja tämän jälkeen kaavapäätös saa lainvoiman, palvelukeskustontin toteuttaminen voi alkaa. Hallinto-oikeuden käsittely on yleensä kestänyt 9-14 kk. Näin ollen rakentaminen voisi alkaa vuoden 2024 alussa. Palvelukeskuksen rakentaminen kestää noin kaksi vuotta, jolloin rakennus olisi käyttöön otettavissa vuoden 2026 alussa.
Ennen palvelukeskuksen rakennustöiden aloittamista tulee vanha ostoskeskus purkaa ja toteuttaa kunnallistekniikan siirtoon liittyvät rakennustyöt palvelukeskuksen tonttiin rajoittuvilla katualueilla. Ostoskeskuksen purkaminen on järkevää tehdä ennen kunnallistekniikan töitä. Johtuen kaukolämpölinjojen rakentamistarpeista, kunnallistekniikan työt puolestaan on syytä tehdä lämmityskauden ulkopuolella. Näin ollen ostoskeskuksen purkaminen tulee aloittaa vuoden 2023 alussa, jotta infratyöt valmistuvat ainakin kaukolämpöverkon osalta ennen lämmityskauden alkamista syksyllä 2023.