Kunnanhallitus, kokous 26.3.2018

Perustelut

Tiivistelmä

Tuusulan kaavoituksessa on laadittu asemakaavan muutosehdotus Kulomäentien työpaikka-alueelle. Asemakaavan muutos koskee Kulomäentyöpaikka-alueen korttelia 9002. Suunnittelualue on noin hehtaarin laajuinen kiinteistö. Alue sijaitsee Etelä-Tuusulassa Maantiekylän kunnanosassa Kulomäentien pohjoispuolella. Alue rajautuu lännessä Haarakaareen, pohjoisessa Högberginhaaraan, idässä KTY-korttelialueeseen ja etelässä Kulomäentiehen rajoittuvaan suojaviheralueeseen. Kaavaratkaisu mahdollistaa työpaikka-alueen rakentumisen täydentymisen.

Kaavamuutoksen kohteena on Kulomäentyöpaikka-alueen asemakaavassa (vuodelta 2008) esitetyt parkkipaikka (LP-alue) sekä huoltamotoimintaa varten suunniteltu KLH-alue. Kortteli ei ole rakentunut täysin suunnitelman mukaan ja keskeisen tontin rakentuminen on sekä kaupunkikuvallisesti, että alueen rakenteen kannalta toivottavaa.

Asemakaavamuutoksella koko kiinteistön pääkäyttötarkoitus muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-24). Alueelle saa sijoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia tuotanto- ja varastorakennuksia sekä toimisto- ja myymälätiloja tai näiden yhdistelmiä. Kortteliin saa sijoittaa myös logistiikkatoimintoja. Korttelissa on polttoaineen jakelu sallittu. Myymälätiloista rakennusoikeuden puitteissa voi olla päivittäistavarakauppaa enintään 500 k-m². Kortteliin ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä.

Suunnittelun vaiheet

Asemakaavan muutoksen taustalla on kiinteistön omistajan, Finsora Oy:n, tekemä asemakaavan muutoshakemus. Finsora Oy on hakemuksessa pyytänyt, että heidän alueensa käyttötarkoitusta ja rakennusoikeuden määrää tarkasteltaisiin. Kaavoituksen käynnistämistä on käsitelty kuntakehityslautakunnassa (Kkl § 104/17.8.2016) sekä hallituksessa (Khall § 283/22.8.2016). Sopimus asemakaavoituksen muutoksen käynnistämiseksi on hyväksytty Kkl § 117 13.9.2017. Haarakaari, asemakaavan muutos on tullut vireille osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 21.12.2017.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut MRL:n 30 §:n kuulemistarkoituksen mukaisesti nähtävillä 21.12.2017-22.1.2018 välisenä aikana. Nähtävilläoloaikana siitä jätettiin viisi mielipidettä. Palaute oli lähinnä informatiivista ja siitä ei ilmennyt sellaisia asioita, jotka olisivat vaatineet OAS:n muuttamista. Esitetyt mielipiteet on huomioitu kaavaehdotuksen laadinnassa.

Kaavan rakenne

Suunnittelualue muodostuu toimitilarakennusten korttelialueesta (KTY-24). Alueen katuverkosto säilyy voimassa olevan kaavan mukaisena. Vielä rakentamattoman korttelin 9002 osan nykyiset käyttötarkoitukset muutetaan ja rakentamisen tehokkuutta alueella nostetaan. Huoltamotoimintaan varatun KLH-alue ja parkkipaikkapaikka (LP-alue) muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi. Aiempi KLH-alueen tehokkuus 0,3 nostetaan vastaamaan Kulomäentien työpaikka-alueella muuten käytettyä rakentamisen tehokkuutta (e=0,3-0,5). Tontilla sallitun polttoaineiden jakelun takia rakentaminen tontilla tulee olla hieman väljempää ja tästä syystä tehokkuutta on laskettu 20 %. Tehokkuusluku on 0,4.

Kaava-alueen pinta-ala on yhteensä 1,0534 ha, joka kokonaisuudessaan on toimitilakorttelialuetta (KTY-24). Alueella on rakennusoikeutta yhteensä 4 214 k-m². Rakennusoikeuden määrä nousee 2 031 k-m². Viitesuunnitelmissa alueelle on suunniteltu toimitilarakentamista yhteensä noin 3 000 kerrosneliön verran.

Asemakaava mahdollistaa mittakaavaltaan Kulomäentyöpaikka-alueelle sopivaa toimitilarakentamista. Kortteliin 9002 mahdollistetaan kaksikerroksisten toimitilarakennusten kokonaisuus. 

Kulomäentien työpaikka-alue on kehittyvä alue, jossa muut nykyisen kaavan tontit ovat jo rakentuneet. Alueelle on toteutettu kadut, kevyenliikenteen väylät ja muu kunnallistekniikka. Alueella on keskitetty hulevesijärjestelmä, joka on mitoitettu siten, että suunnittelualue olisi rakentunut. Alueen yleisilmeen kannalta olisi hyvä jos suunnittelualueelle olisi ympäristön kaltaisesti laadukkaasti rakennettu.