Kunnanhallitus, kokous 27.5.2019

Perustelut

Jussi Salonen esitti seuraavan Tuusulan Puolesta ry:n valtuustoryhmän aloitteen:

"Maankäyttö ja rakennuslain muutosten voimaantullessa 1.5.2017 mahdolliseksi tuli muutetun 50 §:n mukaisten vaiheasemakaavojen tekeminen. Tavoitteena on nopeuttaa, yksinkertaistaakin asemakaavojen muuttamista.

Samanaikaisesti on jo vuosia ollut esillä yhdyskuntarakenteen tiivistämisen tarve. Tämä koskee lähinnä taajamia. Asukkaita haluttaisiin lisää palvelujen äärelle. Isoissa ok-taloissa asuvat yksinäiset ihmiset voisivat rakentaa omalle tontilleen uudenaikaisen uusia asumistarpeitaan vastaavan asunnon, vaikkapa ns minitalon alle 50 m². Näin voisimme parantaa mahdollisuuksia kotoa pidempään asumiseen, myös kohtuuhintaisten, vanhempien ok-talojen kierrättämiseen nuorille perheille.

Samalla myös tehostettaisiin maankäyttöä jo olemassa olevan infrasruktuurin piirissä. Tiivistäminen voi tapahtua vaiheasemakaavan avulla laajemman asemakaava-alueen rakennusoikeutta nostamalla. Tämä tulee kyseeseen etenkin vanhoilla ak-alueilla, joilla rakennusoikeus on alhainen, välillä 0,15 - 0,25 tontin pinta-alasta. Tällaisia alueita on Riihikalliossa, Mikkolassa, Mattilassa, Lahelassa, Jokelassa, Kellokoskellakin ...

Ehdotamme, että Tuusulan kunta ottaa käyttöönsä MRL 50 pykälän mukaisen ns. vaiheasemakaavan menettelyn vanhojen pientaloalueiden asemakaavan muutoksissa, joissa tarkoituksena on tiivistää taajamien maankäyttöä rakennusoikeutta nostamalla.

Ensimmäiset alueet, joissa tätä menettelyä noudatetaan ovat asemakaava-alueita, joissa rakennustehokkkuus kaavassa on luokkaa 0,15 - 0,25. Näitä on kaikkialla Tuusulassa.

Samassa yhteydessä Tuusulan kunta kuntalaisten/yksittäisten maanomistajien kanssa tehtävällä yhteistyöllä aloittaa ns. miniomakotitalojen (usein alle 50 m²) kehittämis- ja toteuttamishankkeen, jossa kunta - vaikkapa kuntalaisten rakennuttamisasiamiehen, kuten hissiasiamies - rakentaa kumppaneiden ja kuntalaisten kanssa valmiin toteutusmallin näiden modernien, uusia asumistarpeita vastaavien asuntojen toteuttamiseksi. Toteuttamismalli sisältää koko rakentamisen ketjun suunnittelusta lupien kautta toteutukseen sisältäen myös kumppaneiden kanssa tontinomistajille suunnatut juridisen neuvonnan.

Tässä erinäisiä hyötyjä ehdotetusta toimintatavasta:

• isot ok-tontit tehokkaampaan käyttöön
• yksin asuville kuntalaisille mahdollisuus rakentaa nykyiset asumisen tarpeet täyttävä pienempi asunto, tuemme pidempään kotona asumista
• isommat ok-talot kiertoon nuorille perheille
• kunta saa rakentamansa infrastruktuurin tehokkaampaan käyttöön, lisää tulojakin
• lisääntynyt asukasmäärä pientaloalueilla saa vireyttä, palvelujen parantumistakin."

Perustelut

Tuusulan ensimmäinen asemakaava on laadittu Perä-Hyrylään vuonna 1965. Tuolloin asemakaavat osoittivat pääasiassa ohjeellisen tonttijaon, asuntojen määrän ja kerrosluvun. Rakennusoikeus määriteltiin rakennusjärjestyksessä, samoin tonttien vähimmäiskoko. Rakennusjärjestyksen määrittelemä rakennusoikeus on e=0,25. Koska tonttikoko on melko suuri, muodostui rakennusoikeuden määrä melko suureksi, joten monin paikoin rakennusoikeutta on edelleen käyttämättä.

Uudemmissa asemakaavoissa rakennusoikeudeksi määriteltiin e=0,15. Tonttien ollessa suuria, asuinkorttelit rakentuivat väljiksi. Enää rakennusoikeutta ei juurikaan jäänyt käyttämättä.

Menneiden vuosikymmenten asumisratkaisut eivät vastaa nykyisiä eikä tulevaisuuden tarpeita. Tehokas pientaloasuminen pienillä tonteilla joukkoliikenteen saavutettavissa ja monipuolisten palveluiden äärellä on tulevaisuutta.

Tuusulan Riihikallion täydennysrakentamismahdollisuuksista tehtiin insinöörityö vuonna 2018. Insinöörityön tavoitteena oli esittää, miten potentiaalisia täydennysrakentamisen paikkoja voidaan löytää ja miten täydennysrakentamista voidaan toteuttaa. Riihikallio valittiin tarkastelualueeksi, koska se soveltuu keskeisen sijaintinsa, rakentamisväljyytensä ja eri-ikäisen rakennuskantansa vuoksi hyvin täydennysrakentamiseen.

Asuinkorttelien tiivistyminen on jo nykyisellään mahdollista yksityisten maanomistajien toimesta, koska Tuusulan kunnan rakennusjärjestyksen mukaan vähimmäistonttikoko on 600 m². Yksittäistapauksissa voidaan poikkeamislupapäätöksellä myöntää lisärakennusoikeutta riittävän ja toimivan tonttikokonaisuuden muodostamiseksi.

Jos rakennusoikeutta nostetaan vaiheasemakaavan avulla laajemmalla alueella, sen muodostamaa korttelirakennetta voi olla haastavaa ohjata, koska vanhimmissa asemakaavoissa ei ole asemakaavamääräyksiä rakentamisen laadusta. Lisäksi rakennusoikeuden nostaminen voi edellyttää maanomistajilta korvauksia.

Täydennysrakentamisen lisäksi on syytä asemakaavoittaa pieniä, 400 m² – 600 m² suuruisia pientalokortteleita kunnan eri taajamiin. Tiiviin rakentamisen pientalokorttelit voivat tarjota älykästä asuinympäristöä, kohtuuhintaisia tontteja ja yhteisöllisiä korttelipihoja.

Tuusulan kunnan kasvu ja ympäristö esittää tehtäväksi esimerkiksi diplomi- tai konsulttityönä selvityksen, jossa tarkastellaan koko kunnan alueen täydennysrakennuskohteita. Kohteista valitaan alue tai alueita tarkempaan suunnitteluun. Selvityksen tuloksena saadaan täydennysrakentamismallit, joita voidaan soveltaa kaikkiin täydennysrakentamishankkeisiin.