Perustelut
Tuusulan kunnanhallitus on 21.12.2021 § 475 päättänyt asettaa Kehitettävät kiinteistöt II, kaava nro 3627, asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville ja pyytää ehdotuksesta kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunnon. Kaavaehdotus on nähtävillä 12.1.2022 - 27.2.2022. Lausunto pyydetään toimittamaan viimeistään 27.2.2022 klo 16.00
Kaava-alueiden sijainti
Asemakaavamuutos koskee kolmea erillistä aluetta Hyrylässä: Fjällbonpuiston kiinteistö 858-405-59-0 Krapissa, Hirsitien kiinteistö 858-405-5-107 Mattilassa ja Koppelipellon kiinteistö 858-401-2-244 (Mikkolan päiväkodin tontti) Mikkolassa.
Paijalan vanhan koulun alue ja Harjulan alue on poistettu kaavaehdotuksesta ja valmistellaan jatkossa myöhemmin omina erillisinä kaavahankkeinaan.
Aloite ja maanomistusolot
Asemakaavan muutoksen valmistelu on käynnistynyt kunnan aloitteesta.
Tuusulan kunta omistaa pääosin kaikki kolme kaavan aluetta. Kuitenkin Fjällbonpuiston kaava-alueeseen kuuluu vähäisessä määrin kaakkoiskulmallaan, katuosoitteen Ilmari Kiannon kuja 1c erillispientalojen korttelialueen (AO) yksityisessä omistuksessa olevaa kiinteistöä 858-405-6-269. Lisäksi Hirsitien kaava-alueeseen mukaan rajautuu vähäisessä määrin kiinteistön kaakkoispuolista, katuosoitteen Vesatie 7 asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) yksityisessä omistuksessa olevaa kiinteistöä 858-405-5-148.
Tavoitteet
Tuusulan kunnalla on kiinteistöjä, joille ei ole käyttöä. Kaavatyön tavoitteena on kehittää kunnan omistamia kiinteistöjä ja tarkastella niiden käyttötarkoituksia.
Kaavaratkaisu ja mitoitus
Kaavassa Tuusulanjärven ja Aleksis Kiven kujan välinen Fjällbonpuisto on kaavaehdotuksessa määrätty puistoksi (VP), pääosan sen alueesta ollessa nyt yleistä korttelialuetta (Y/s). Puistoon on osoitettu rakennusala ka-2 -merkinnällä, johon saa rakentaa puiston käyttöä palvelevia rakennuksen esimerkiksi kahvilan, olemassa oleva leikkipuiston alueen osa (le) sekä jalankulun, polkupyöräilyn ja huoltoajon reitit (pp/h). Lisäksi puistoon on osoitettu rantavyöhyke, jolla puusto säilytetään. Puistossa sijaitsevat leikkimökki ja huvimaja on osoitettu kaavassa suojelumerkinnällä sr-32. Puistoa palveleva pysäköintialue on osoitettu ajantasakaavan mukaisesti autopaikkojen korttelialueeksi (LPA). Kaavaratkaisun rakennusoikeus on edellä mainitulla ka-2-rakennusalalla 250 k-m2. Fjällbonpuiston alueen rakennusoikeus pienenee 1750 k-m2 kaavaehdotuksessa, koska nyt lainvoimaisessa kaavassa alueella on rakennusoikeutta 2000 k-m2.
Hirsitien tuntumassa, kerros- ja pientalorakentamisen naapurissa, sairaaloden ja muiden sosiaalista.toimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (Y) muutetaan AKS-varaukseksi asuinkerrostaloja varten, johon saa rakentaa myös ikäihmisten asuntoja, palvelu- tai erityisasumista sekä edellisiin liittyviä palvelutiloja. Tontilla sijainnut Mattilan päiväkoti on purettu aiemmin. Kaavaratkaisun rakennusoikeus on 2000 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta tonttitehokkuudella 0,4, joka vastaa 1200 k-m2:n kerrosalaa. Siten alueen kerrosala kasvaa noin 800 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 40 kpl.
Koppelipellon alueella Mikkolan päiväkoti on käytöstä poistuva päiväkotirakennus, joka sijaitsee Hyrylän keskustan länsipuolella. Kaava-alue sijaitsee nykyisellä pientaloalueella. Korttelialueen käyttötarkoitus muutetaan yleisten rakennusten korttelialueesta (Y) erillisipientalojen korttelialueeksi (AO). Alueelle laadittiin kaavaluonnosvaiheessa kaksi vaihtoehtoa, joista ehdotukseen valittiin vaihtoehto, jossa lainvoimaisen kaavan leikkikenttäalue (UL) säilytettiin ja se rajattiin pois kaavaehdotuksesta. Kaavan toteuttaminen edellyttää päiväkotirakennuksen purkamista. Voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus on 800 k-m2 ja kaavaehdotuksen on 600 k-m2. Alueen rakennusoikeus pienenee 200 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu 4 kpl. AO-korttelialuetta on noin 2 900 m2 ja uusia asuntoja 4 kpl, erillispientaloina toteutettuna.
Muutokset luonnosvaiheen jälkeen
Fjällbonpuiston viheralue on muutettu VP/s-alueesta VP-alueeksi ja sen kulkureitit on muutettu yleisestä jalankulusta jalankulun, pyöräilyn ja huoltoajoa varten. Luonnosvaiheessa kaavarajauksessa mukana ollut erillispientalojen korttelialue (AO) on poistettu kaavaehdotuksesta.
Mattilan entisen päiväkodin tontin käyttötarkoitus on kaavaluonnoksessa ollut asuinkerrostalojen korttelialue (AK). Kaavaehdotukseen se kuitenkin muutettiin asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös ikäihmisten asuntoja, palvelu- tai erityisasumista sekä edellisiin liittyviä palvelutiloja (AKS). Samalla rakennusoikeutta on lisätty kaavaluonnoksessa esitettyyn 250 k-m2 enemmän.
Koppelipellon asemakaavamuutoksen ehdotuksessa on poistettu leikkikenttäalue (UL) kaava-alueen rajauksesta.
Kaavatalous
Fjällbonpuiston hoidosta aiheutuu kunnalle jo nykyisellään kustannuksia, mutta kaavan toteuttaminen ei aiheuta uusia kustannuksia.
Hirsitien alueen kaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Nykyisen kunnallistekniikan hyödyntäminen on taloudellisesti kannattavaa. Kunta saa tuloja tontin myynnistä tai vuokraamisesta.
Koppelipellon uusille tonteille tulee johtaa vesijohdot ja viemärit, mistä aiheutuu kustannuksia. Kaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunta saa tuloja tonttien myynnistä tai vuokraamisesta.
Kaavaratkaisun vaikutukset
Fjällbonpuiston osalta kaavamuutoksen alueella olevan asuinrakennuksen tullessa elinkaarensa päähän, sen tilalle voidaan rakentaa ainoastaan puiston käyttöä palvelevaa rakentamista esimerkiksi kahvilan. Kaavaratkaisulla ei ole vaikutusta Fjällbon arvokkaaseen rantametsään. Rantavyöhykkeen puusto säilytetään kaavassa luontoarvojen takia. Puisto on aktiivisessa käytössä, joten kaavan alueella sijaitseva pysäköintialue on tarpeen. Kaavaratkaisulla muutetaan asemakaava vastamaan toteutunutta tilannetta, joka on puisto. Siten ympäristökuva säilyy ennallaan. Huvimajan ja leikkimökin suojelu kaavassa, säilyttää niiden kulttuurihistorialliset arvot osana puiston historiaa ja Tuusulan rantatien alueen rakennuskulttuuria. Kaavamuutoksella alueella säilyy laaja rakentamaton puustoinen puistoalue. Puusto toimii hiilinieluna ja sitoo hiilidioksidia varastoksi puustoon ja maaperään. Kaavamuutos vähentää pinnoitettuja alueita ja lisää siten vettä läpäisevää pintaa. Kaavan luomalla virkistyskäytön toteuttamisella on myönteinen merkitys terveellisyyden ja toimintamahdollisuuksiin ja sosiaalisiin oloihin. Virkistystoimintaa palvelevan pienimuotoisen kioskin tai kesäkahvilan rakentaminen voi tuoda alueelle muutamia uusia työpaikkoja.
Hirsitien alueella kaava mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistämisen, muutettaessa entisen päiväkodin tontti kerrostalotontiksi. Rakentaminen liittyy naapurustossa olevaan kerrostalorakentamiseen Tuusulantien varrella. Aiempi päiväkodin saattoliikenne korvautuu kerrostalojen myötä tavanomaisella asukasliikenteellä. Alueen kaupunkikuva muuttuu uusien kerrostalojen myötä. Kaavassa luo määräyksillään edellytyksiä hulevesien hallinnalle. Päiväkoti tontilla lopetti toimintansa vuonna 2019 ja noin yhden kilometrin päähän kaava-alueelta rakentuva Kirkonkylän kampus luo edellytykset uusille päiväkotipalveluille. Uusien asuintonttien toteuttaminen lisää alueen asukkaita. Kaava mahdollistaa myös palveluasumisen sijoittumisen alueelle. Asukasmäärän lisäys lisää hieman kunnallisten ja kaupallisten palvelujen kysyntää.
Koppelipellon kaava-alueella ratkaisu tiivistää hieman asumisen taajamarakennetta neljällä uudella erillispientalon rakentamisella. Rakentaminen liittyy alueelle tyypilliseen pientalorakentamiseen sekä nykyisiin liikenteellisiin ja kunnallisiin verkostoihin. Päiväkodin toiminnasta aiheutunut saattoliikenne korvautuu tavanomaisella asukasliikenteellä, joka on vähäistä ja tavanomaista asumiseen liittyvää ajoa. Alueen ympäristökuva muuttuu uusien pientalojen myötä, luoden uusia ajallisia kerrostumia. Kaavassa on annettu määräyksiä uudisrakennusten sovittamisesta olemassa olevaan ympäristöön. Erillispientalojen myötä katunäkymä muuttuu jonkin verran. Uudisakentaminen toteutuu nykyiseen rakenteeseen, kunnallisteknisten ja liikenteellisten verkostojen yhteyteen, hyvien julkisten ja kevyenliikenteen yhteyksien tuntumaan, mikä tukee kestävää kehitystä ja vähäpäästöisten liikkumismuotojen käyttöä. Päiväkotipalvelut siirtyvät uusiin tiloihin Martta Wendelinin päiväkoti valmistuessa noin 0,5 km päähän suunnittelualueelta. Uusien asuintonttien toteuttaminen lisää alueen asukkaita, mikä lisää hieman kunnallisten ja kaupallisten palvelujen kysyntää. Päiväkodin siirtymisen myötä työpaikat siirtyvät alueelta toisaalle.
Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto
1. Fjällbon asuinrakennus 4. kunnanosan (Rantatie) korttelia 36012 ja 4207 sekä puistoaluetta. Asemakaavalla muodostuvat korttelin 4210 tontti 1 sekä puistoaluetta.
- Fjällbon osalta lautakunta toteaa, että Fjällbon mahdollinen ja nykyisen asuinrakennuksen korvaava rakentaminen on oltava vain vähäistä ja pelkästään Fjällbon puistoa ja sen käyttöä palvelevaa rakentamista.
4. Hirsitie 6. kunnanosan (Mattila) Osaa korttelista 2116. Asemakaavalla muodostuu korttelin 5003 tontti 1.
- Hirsitien osalta suunnitelmiin ei huomautettavaa
5. Koppelipelto 1. kunnanosan (Hyrylä) Osaa korttelista 32060. Asemakaavalla muodostuvat korttelin 8142 tontit 1–4 sekä puistoaluetta.
- Koppelipellon osalta VE-1 on kannatettava, jossa puistoaluetta jää enemmän asukkaiden virkistyskäyttöön.