Kunnanhallitus, kokous 11.1.2021

Perustelut

Sammonmäen alueella on voimassa Sammonmäki-niminen asemakaava, joka on saanut lainvoiman vuonna 1999. Kaava-alue on pääosin omakotirakennusten korttelialuetta.  Sammonmäki III kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa Sammonmäen asuinalueen asemakaava vastaamaan alueella voimassa olevaa oikeusvaikutteista Focus-osayleiskaavaa. Vuonna 2017 voimaantulleessa Focus-alueen osayleiskaavassa Sammonmäen asuinalue on osoitettu työpaikka- ja palveluvaltaiseksi alueeksi.

Valmistelussa olevassa Sammonmäki III -asemakaavassa omakotirakennusten korttelialue (AO-37) ollaan muuttamassa teollisuus ja varastorakennusten korttelialueeksi (TY-17). Kaavamuutoksessa alueen tehokkuus nousee e=0,1 -> 0,5. Alueella on 23 yksityisessä omistuksessa olevaa omakotitonttia. Kaavamuutoksesta tulee maanomistajille arvonnousua purkukustannukset huomioiden noin 5 000 - 45 000 €.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Merkittävä hyöty arvioidaan kaavakohtaisesti. Tuusulan kunnan maapoliittisen ohjelman 2030 mukaan pientalojen muutoskaava-alueilla arvonnousu lasketaan kerrosneliömetrien lisääntymisestä yli vähäisen arvonnousun kynnyksen 100 k-m² tai tehokkuusluvun noustessa AO-alueella max. e= +0,1. Sammonmäen alueella rakennusoikeus nousee enemmän kuin maapoliittisessa ohjelmassa määritellyt vähäisen arvonnousun rajat. Käyttötarkoituksen muuttuessa asumisesta työpaikka-alueeksi, alueen kerrosneliömetrikohtainen arvo kuitenkin laskee, näin arvonnousu jää arvoltaan samalle tasolle kuin maapooliittisessa ohjelmassa 2030 määritetty pientaloalueen vähäinen arvonnousu 100 k-m².

Asemakaavan muuttaminen on käynnistynyt kunnan aloitteesta ja alue on ollut pitkään rakennuskiellossa. Osa maanomistajista on jo vuosia sitten tarjoutunut myymään tonttinsa Sammonmäestä kunnalle, mutta kunnanhallitus linjasi 24.8.2015 § 347, että kunta ei osta Sammonmäen alueen asuinkiinteistöjä. Ratkaisuna alueen saamiseksi osayleiskaavan mukaiseen käyttöön olisi, että Sammonmäen omakotialueen arvonnousu luettaisiin vähäiseksi arvonnousuksi ja kaavoitus voisi edetä ilman maankäyttösopimuksia.

Kaavamuutoksen voimaan tultua kunta hankkii tarvittavat yleiset alueet omistukseensa.

Voimassa olevassa asemakaavassa on kaksi työpaikkarakentamiseen osoitettua tonttia, joita tämä päätös ei koske, vaan niiden omistajien kanssa tehdään maankäyttösopimukset rakennusoikeuden lisäyksestä.