Valmistelija
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Matti Karppi, maanmittausinsinööri, matti.karppi@tuusula.fi
Perustelut
Perusteet
Valtuutettu Pasi Huuhtanen esitti ja monta muuta valtuutettua allekirjoittivat 11.11.2019 valtuustoaloitteen, johon on laadittu Tuusulan kunnan maankäyttömahdollisuuksia Tuusulanjärven rannalla havainnollistavat kartat. Tuusulanjärvi on karttaotteilla jaettu kahteen osaan eli eteläosaan ja pohjoisosaan (Tuomala). Samat tiedot on esitetty sekä pohjakartan ja ajantasa-asemakaavan yhdistelmää että lisäksi ilmakuvaa taustalla käyttäen.
Kasvun ja ympäristön toimialueen vastaus aloitteeseen
Tuusulan kunnalla on verrattain vaatimaton maanomistus aivan Tuusulanjärven ranta-alueilla, kuten liitteenä olevista kartoista voi todeta. Vastineessa on tarkasteltu Tuusulanjärven rantaan rajoittuvaa maankäytöllistä tilannetta kokonaisuutena, kunnan nykyisen maanomistuksen ja kaavoitetun alueen osalta sekä vesijättöjen lunastamisen juridisia edellytyksiä. Juridisia perusteita tarkasteltu tarkemmin alla.
Vesijätön lunastus, lunastusedellytykset (KML § 60.1)
Kiinteistönmuodostamislaki (KML) 60.1 §:
”Jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä taikka kiinteistön kohdalle on sen muodostamisen jälkeen syntynyt yksityistä vesijättöä, joka vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä, kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa vesijättö tai osa siitä. Jos edellä tarkoitettua vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä, kiinteistön omistaja on velvollinen vesijätön omistajan tai, jos vesijättö on yhteinen, osakaskunnan vaatimuksesta lunastamaan vesijättöalueen tai sen osan.”
Toimituksessa on selvitettävä vesijätön olemassaolo. Hakemuksen kohteena olevan kiinteistörekisteriyksikön kohdalla tulee olla yhteistä vesijättöä tai kyseisen rekisteriyksikön muodostamisen jälkeen syntynyttä yksityistä vesijättöä.
Vesijättönä saa lunastaa vain vesilakia tulkiten maa-alueeksi katsottavaa aluetta, jolloin keskivedenkorkeuden mukainen rantaviiva on selvitettävä. Vesialuetta ei saa lunastaa vesijättönä. Ruoppaamalla syntynyttä aluetta ei myöskään voi lunastaa vesijättönä. Vesijätöksi tulkitaan myös täyttämällä tai pengerkuivaamalla maa-alueeksi pysyvästi muodostunut vesialue, jos toimenpiteelle on lakiin perustuva oikeutus (lupa). Jos vesijättö on syntynyt ilman laillista lupaa täyttämällä lunastamistarkoituksessa, niin vesijätön lunastamisedellytyksiä ei ole.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen lunastus, lunastusperusteet (MRL § 96.1)
Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) 96.1 §:
”Kunnan ja muun julkisyhteisön lunastusoikeus asemakaava-alueella
Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Valtiolla ja kuntayhtymällä on vastaavasti oikeus lunastaa sellainen asemakaavan mukainen yleisen rakennuksen tontti ja yleinen alue, joka asemakaavassa on tarkoitettu valtion tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin.”
Kunnalla, kuntayhtymällä tai valtiolla on oikeus lunastaa yleinen alue tai yleisen rakennuksen rakentamiseen tarkoitettu asemakaavan mukainen tontti. Lunastaminen ei vaadi erillistä lunastuslupaa. Yleistä rakennus varten lunastettavan tontin ei tarvitse olla vahvistetun tonttijaon mukainen tontti.
Lainkohdassa ei ole eritelty alueen yleistä käyttötarkoitusta, vaan lunastusoikeus harkitaan asemakaavan kaavamääräyksen ja kaavaselostuksen tai muun selvityksen perusteella. Asemakaavassa kunnan toteutettavaksi tulevat kadut, virkistysalueet, eräät liikennealueet ja erityisalueet sekä kunnan tarpeisiin osoitetut yleisten rakennusten korttelialueet (Y-tontit). Valtion tai sen liikelaitoksen toteutettaviksi tulevia alueita ovat liikennealueet ja eräät erityisalueet sekä sellaiset yleisten rakennusten korttelialueet, jotka on osoitettu valtion tarpeisiin (esim. yliopistolliset sairaalat ja yliopistot). Kuntayhtymän tarpeisiin osoitettuja yleisten rakennusten korttelialueita ovat esimerkiksi kuntayhtymän sairaalat ja oppilaitokset.
Tontin ja rakennuspaikan osan lunastaminen, lunastusedellytykset, voimassa oleva asemakaava (KML § 62)
Kiinteistönmuodostamislaki (KML) 62 §:
”Tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan sisältyvää aluetta.
Milloin useat tahtovat lunastaa toiselle kuuluvaa tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan aluetta, on etuoikeus sillä, jonka osalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo. Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka ensiksi on vaatinut lunastamista.”
Lunastamisen lähtökohtana on voimassa oleva asemakaava. Lunastajan tulee omistaa osa asemakaavan mukaisesta tontista tai missä sitovaa tai ohjeellista tonttijakoa ei ole, osa rakennuskorttelin alueesta.
Kuten edellä esitetyistä eri lainkohdista voidaan huomata, on Tuusulanjärven rannoilla kunnan mahdollista hankkia alueita omistukseen erilaisilla tavoilla ja jokaisessa mahdollisessa lunastuskohteessa on mietittävä kunnan kannalta taloudellisinta ja tarkoituksenmukaisinta keinoa.
Kunnalla on Tuusulanjärven ranta-alueilla suunnitteilla useita hankkeita, joiden yhteydessä alueiden hankkimista kunnalle tai muita mahdollisuuksia on kohdekohtaisesti mietittävä. Koska hankinnoilla on aina taloudellista merkitystä, ei vesijättöjenkään lunastamiseen voi ryhtyä ilman perusteellista pohdintaa sen kokonaistaloudellisuudesta ja tarkoituksenmukaisuudesta hankkeidemme tai jonkin muun perustellun syyn kannalta.
Ranta-alueita koskevia, vireillä olevia hankkeita
- Tuusulanjärven lounaisrannan ulkoilureitti lintutornin - Koskenmäentien - Kalamiehentien välillä:
Ulkoilureitin ensivaiheessa ollaan rakentamassa Koskensillan luota esteetön reitti uudelle lintutornille, minkä sijainti on kokonaan kunnan omistamalla maalla. Myöhemmissä vaiheissa reitin tulevat, kevyemmin rakennettavat osuudet lintutornilta Koskenmäen suuntaan sekä Kalamiehentielle, minkä sijainnit ovat osittain kunnan omistamalla maalla ja yksityisten maanomistajien kanssa tavoitteena on edetä ulkoilureittisopimuksin.
- Tuusulanjärven länsiranta välillä Kalapojanpuisto - Anttilan tilakeskus sekä Seittelinlahti:
Rantarajan paikan vahvistamiseksi usealla kiinteistöllä on haettu tänä keväänä rajankäyntitoimitusta, mm. Anttilan tilakeskuksen kaavoitusta varten.
Kartoilla esitetyt asiat
Kartoilla näkyvät Tuusulan kunnan omistamat kiinteistöt, joista Tuusulanjärven rannalla sijaitsevien osalta on tummansinisellä värillä korostettu sellainen rantaraja, jonka kohdalla pohjakarttatarkastelun perusteella voi olla Kiinteistönmuodostamislain mukaisesti lunastettavaa vesijättöaluetta. Varsinkaan näissä kohteissa mahdollisuus lunastamiseen tai sen laajuus eivät ole absoluuttisia, koska edellytykset käydään vasta maanmittaustoimituksissa läpi. (KML § 60.1)
Kartoilla on myös korostettu vihreällä viivarasterilla sellaiset Tuusulanjärven rannassa olevat, voimassa olevan asemakaavan mukaiset puisto- tai lähivirkistysalueet, jotka eivät ole kunnan omistuksessa, mutta joiden lunastamiseen on Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen oikeus. (MRL § 96.1)
Lisäksi kartoilla on korostettu oranssilla viivarasterilla sellaiset Tuusulanjärven rannassa olevat, voimassa olevien asemakaavojen mukaiset tontinosat (rakennuspaikan osat), jotka eivät ole kunnan omistuksessa, mutta joiden muita osia kunta ennestään omistaa. Näihin muiden omistamien tontinosien (rakennuspaikan osien) lunastamiseen voi kunnalla olla Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen oikeus. (KML § 62)
Menettely
Tapauskohtaisesti on harkittava onko vesijätön lunastus oikea tapa saavuttaa aloitteessa tarkoitetut päämäärät vai olisiko tavoite saavutettavissa paremmin esim. kaavoituksen keinoin tai jollain muilla keinoin. Toimialueen esityksenä on, että ranta-alueiden osalta edetään erikseen kullekin alueelle kunnassa laadittavien suunnitelmien ja tarpeiden mukaan vaiheittain, joko alueita lunastaen tai muuta menettelytapaa käyttäen, jotta kunnan kannalta tarkoituksenmukainen tavoite saadaan toteutumaan.