Kunnanhallitus, kokous 4.5.2020

Perustelut

Focus-alue

Tuusulan kunnan Focus-alueen osayleiskaava on saanut lainvoiman 5.4.2017. Osayleiskaavassa on kyse kansainvälisen mittakaavan omaavan yrityspuistohankkeen toteuttamisesta Helsinki - Vantaan lentoaseman pohjoispuolelle. Hanke on tärkeä koko Suomen kansainvälisen kilpailukyvyn kannalta.

Alue sijaitsee logistisesti erinomaisella paikalla pääkaupunkiseudun pohjoispuolella kansainvälisen ja Suomen suurimman lentoaseman välittömässä läheisyydessä. Alueen sijainti sekä hankkeen suuri koko tekevät siitä seudullisesti merkittävän hankkeen. Alueella on tällä hetkellä vireillä asemakaavat Focus Liikekeskus ja Kehä IV. Kehä IV -asemakaava liittyy työnimellä Kehä IV kulkevaan tieyhteyteen, joka yhdistää Tuusulanväylän Hämeenlinnanväylään. Kulomäentien kautta yhteys on myös Lahdenväylään. Yhteys on erittäin tärkeä koko Helsingin metropolialueen liikenneratkaisujen kehittämisen kannalta. Focus-alueen ja sitä kautta Kehä IV:n rakentaminen on yksi Tuusulan kuntastrategian päätavoitteista.

Alueen asemakaavoittamisella pyritään tuottamaan tontteja isoille logistiikkatoimijoille ja luomaan alueelle uusia työpaikkoja. Alueen kehittäminen tukee myös lentoaseman toimintaedellytyksiä, luoden mahdollisuuksia uusien huolto- ja logistiikkayhteyksien järjestämiselle pohjoisen kautta.

Kunnan maanhankinta

Kehä IV -asemakaavaan liittyy väylätarkastelun lisäksi merkittävien työpaikkatonttien muodostamista. Tuusulan kunta on jo useita vuosia määrätietoisesti hankkinut alueita koko Focus-alueelta. Ensisijaisesti maa-alueita on hankittu vapaaehtoisin kaupoin tai tilusvaihdoin. Kunta on hankkinut Focus alueelta vuosina 2012 - 2019 yhteensä noin 104 ha raakamaata vapaaehtoisin kaupoin. Kauppoja on lukumääräisesti tehty alueella noin 7 kpl ja niiden neliöhintahaarukka on ollut noin 4,1 - 7,25 €/m². Osayleiskaava-alueen omistus on jo nyt suurelta osin kunnalla. Vielä kaksi merkittävän suuruista aluetta, kahden kiinteistön alueella, yht. noin 38 ha on vielä yksityisessä omistuksessa. Nämä kaksi kiinteistöä ovat 858-411-18-43 Huhtariihi II ja 858-411-4-351.

Molempien kiinteistöjen saaminen kunnan omistukseen ja hallintaan on välttämätöntä sekä nyt vireillä olevan että tulevan asemakaavoittamisen toteuttamisen takia. Kunnan maanomistuksen tulee olla riittävän laaja ja yhtenäinen, jotta voidaan turvata kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisten ja välttämättömien suunnitteluratkaisujen syntyminen. Focus-alueen katuverkon ja muun kunnallistekniikan rakennuskustannuksiksi on osayleiskaavatyön yhteydessä hyvin karkealla tasolla laadittujen arvioiden mukaan saatu yli 20 M€ ja Kehä IV:n kustannuksiksi on arvioitu noin 30 M€. Tontinmyyntitulojen kautta haetaan sekä infrastruktuurin rakentamisen kustannusten kattamista kuin myös tulevien käyttäjien kautta saatavia kiinteistö- ja yhteisöverotuottoja.

Ainoa hyvä tapa saada vielä puuttuvat alueet kunnan omistukseen on lunastaa edellä mainittujen kiinteistöjen osayleiskaavaan sijoittuvat osat ja päästä kehittämään aluetta. Lunastamalla kiinteistöt kunnalle, kunta voi saattaa kaava-alueella useita työpaikkatontteja ns. yksiin käsiin ja siten rakennuskelpoisiksi. Lunastusluvan hakemisesta huolimatta kunnan on mahdollista päätyä maanomistajien kanssa edelleen myös vapaaehtoisiin kauppoihin.

Maanhankintaneuvottelut

Kaavan toteuttamiseen liittyen on kaava-alueella mm. kiinteistöjen 858-411-18-43 Huhtariihi II ja 858-411-4-351 Kaura omistajien kanssa käyty useita neuvotteluja kiinteistöjen hankkimiseksi kunnan omistukseen. Neuvottelut, joita on käyty jo ainakin vuodesta 2012 lähtien, ovat päättyneet tuloksettomina. Neuvotteluissa on raakamaasta tarjottu alueella vakiintunutta kunnan tarjoamaa käypää hintaa.

Lunastuksen kohteiksi esitettävät kiinteistöt (tai niiden osat) Focus osayleiskaavan alueella

- 858-411-4-351 KAURA, Kiinteistön kokonaispinta-ala on 25,03 ha, josta Focus- osayleiskaava-alueella noin 14,9 ha.

- 858-411-18-43 HUHTARIIHI II, Kiinteistön kokonaispinta-ala on noin 28,94 ha, josta Focus osayleiskaava-alueella noin 23,6 ha.

Maakauppa kiinteistöllä Huhtariihi II

Kiinteistöstä 858-411-18-43 Huhtariihi II, on myyty noin 24,4 hehtaarin määräala 3.12.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla Kaukokiito Oy:lle hintaan 4.750.000 €. Kauppaan sisältyi kiviaines, johon nykyisellä YIT Oyj:llä on 15 vuoden otto-oikeus otto-oikeuden toteuttamiseen vaadittavien lupien lainvoimaisuuspäivämäärästä lukien. Luvista on valitettu ja ne eivät ole vielä lainvoimaisia. Kiviaineksen arvo on sopimuksessa sidottu louhintamääriin. Kiviaineksen todellista määrää ko. kiinteistöllä on vaikea arvioida, mutta ottosopimustulkinnan perusteella sen laskennallinen arvo on hieman yli 2 M€. Kiinteistön maapohjan laskennallinen arvo on selkeästi korkeampi kuin alueen kunnan raakamaakaupoissa vakiintuneeksi hintatasoksi muodostunut noin 4,1 - 7,25 €/m².

Kunnalla on etuosto-oikeus kiinteistöstä myytyyn määräalaan 3.3.2019 asti. Etuoston käyttäminen koskisi vain yhtä kiinteistöä/siitä luovutettua määräalaa. Kunnalla on kuitenkin tarve saada laajempi alue omistukseensa. 

Lunastuksesta yleisesti

Lunastustoimituksessa lunastustustoimikunta määrittää alueelle maanomistajalle maksettavan lunastuskorvauksen. Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus) (LunL § 30 mom. 1). Kun valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle hankitaan kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi. Korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien (LunL § 31 mom. 2-3).

Lopullisesti lunastaja saa omaisuuden haltuunsa toimituksen päätyttyä, kun korvaukset on maksettu. Jos hankkeen kiireellisyys tai muut tärkeät syyt edellyttävät, hakija voi saada lunastettavan omaisuuden haltuunsa jo lunastustoimituksen alussa (korko 6 %) (LunL 58 §). Lopullinen lunastuskorvaus maksetaan kuitenkin vasta lunastustoimituksen lainvoimaistuttua. Lunastustoimituksen yhteydessä on tarvittaessa mahdollista lunastaa myös olevat kiviainessopimukset, joka antaa kunnalle mahdollisuuden saada varmuudella alue toteutumaan nopealla aikataululla. 

Tuusulan maapolitiikka ja lunastusperusteet

Tuusulan kunnan maapoliittinen ohjelma antaa mahdollisuudet käyttää kaikkia maankäyttö- ja rakennuslain suomia keinoja tarvittavien maa-alueiden hankkimiseksi yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. Lunastustyökalua on käytetty säästeliäästi Tuusulan kunnassa eikä sitä esitetä käytettäväksi kevyin perustein nytkään. Focus-alue on kiistatta yksi kunnan tärkeimpiä tulevaisuuden hankkeita ja lunastustyökalun käyttö nyt on paikallaan. Kunta on määrätietoisesti pyrkinyt hankkimaan alueen omistusta ja nyt kunnalla on jo merkittävää maanomistusta Focus-alueella, yht. noin 104 ha. Jäljellä olevat alueet on välttämätöntä hankkia kunnalle aiemmissa kaupoissa vakiintuneeseen hintatasoon.

Maankäyttösopimuksien laatiminen maanomistajien kanssa voisi myös olla mahdollista kunnan maapoliittisen ohjelman mukaan, mutta koska alueella on maanhankintaan päädytty useimpien maanomistajien kanssa, on johdonmukaista helpottaa alueen toteutumisen etenemistä ilman erillistä sopimusmenettelyä esitettyjen kiinteistöjen osalta. Korkeiden kunnallistekniikan kustannusten vuoksi kaavatalouden onnistuminen sopimusmenettelyllä on epätodennäköistä ja lisäksi sopimusneuvottelut voivat johtaa kaavoitusprosessin pitkittymiseen. Koska kunta on hankkinut maa-alueita suurelta osin omistukseensa muiltakin maanomistajilta tietyllä hinnalla, on maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi hyvä olla maanhankinnassa ja -hinnoittelussa johdonmukainen ja harjoittaa vastakin linjakasta maapolitiikkaa Tuusulan kunnassa.

Lunastaminen perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:ään. Lunastuslupaa on haettava ympäristöministeriöltä. Lunastusluvan antaa hakemuksesta valtioneuvosto yleisistunnossaan. Lunastusluvan hakemisesta Tuusulan kunnassa päättää kunnanvaltuusto hallintosäännön nojalla. Lunastustoimituksessa kuntaa edustaa hallintosäännön nojalla maankäyttöpäällikkö.

Perustelut

Asiaan liittyvä aiempi päätös

Tuusulan kunnanvaltuusto päätti 28.1.2019 (§ 6) hakea lunastuslupaa kiinteistöjen 858-411-4-351 (Kaura) ja 858-411-18-43 (Huhtariihi II) Focus-osayleiskaavan alueella sijaitsevien maa-alueiden sekä tarvittaessa kiinteistöä koskevien erityisten oikeuksien/sopimusten lunastamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n nojalla yhdyskuntarakentamista varten.

Samassa päätöksessä valtuusto valtuutti kunnanhallituksen muun muassa tarvittaessa täydentämään lunastuslupahakemusta sekä päättämään ennakkohaltuunotosta. 

Ennakkohaltuunotosta

Kaksivaiheinen lunastusmenettely muutoksenhakuineen voi kestää vuosia. Kehä IV:n asemakaavan laatiminen edellyttää alueella suoritettavia tutkimuksia, joita on tarpeen päästä tekemään myös lunastettavilla alueilla tai kaavan valmistelu viivästyy merkittävästi.

Lunastuslupahakemuksen kohteena olevat alueet sijaitsevat keskellä asemakaavoitettavaa aluetta ja keskellä kunnan vapaaehtoisin kaupoin hankkimia alueita. Kunnallistekniikan verkostojen tarkoituksenmukainen rakentaminen edellyttää, että verkostot voidaan toteuttaa koko alueelle samanaikaisesti. Alueen kadut ja muut verkostot tulevat kulkemaan lunastuslupahakemuksen kohteena olevien alueiden kautta. Verkostoja ei voida toteuttaa myöskään kunnan vapaaehtoisin järjestelyin hankkimille alueille, ellei niitä päästä rakentamaan lunastuslupahakemuksen kohteen oleville alueille. Alueen saattaminen rakennusvalmiiksi edellyttää merkittäviä maanrakennustöitä, jotka on tarpeen päästä tekemään ja ennen lunastuspäätöksen ja alueen asemakaavan lainvoimaistumista 

Alueen kehittäminen ja kunnallistekniikan rakentaminen alueelle viivästyy kohtuuttomasti, jos alueen verkostoja ja muuta valmistelua ei päästä lunastuksen viivästymisen ja epätarkoituksenmukaisen maanomistustilanteen vuoksi toteuttamaan suunnitellussa aikataulussa. Tämä johtaisi koko alueen toteutumisen tarpeettomaan viivästymiseen.

Töiden kiireellinen aloittaminen ja edellä kuvatut tärkeät syyt muutoinkin edellyttävät ennakkohaltuunottoluvan hakemista.

Lunastuslupahakemuksesta ja neuvotteluista

Tuusulan kunta on valmistellut kiinteistöjen lunastuslupahakemusluonnoksen yhteistyössä ulkopuolisen maankäyttöön erikoistuneen asianajotoimiston kanssa.

Jos lunastuksen ja ennakkohaltuunoton kohteina olevilla kiinteistöillä kunta pääsee myöhemmässä vaiheessa kunnan kannalta perusteltuihin neuvottelutuloksiin ja sopimuksiin, jätetään se kiinteistö pois lunastustoimituksessa.

Perustelut

Tuusulan kunta on ympäristöministeriöön 5.6.2019 saapuneella hakemuksella pyytänyt maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 99 §:n 1 ja 3 momentin nojalla lunastuslupaa Tuusulan kunnassa sijaitseville määräaloille kiinteistöstä Kaura 858-411-4-351 ja Huhtariihi II 858-411-18-43. Samalla kunta hakee kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki 603/1977) 58 §:n mukaista ennakkohaltuunottolupaa hakemuksen kohteena oleville määräaloille.

Ympäristöministeriö on hankkinut hakemuksesta kohdemääräalojen omistajien lausunnot.

Ympäristöministeriö lähettää Tuusulan kunnalle jäljennökset maanomistajien lausunnoista tiedoksi ja mahdollisen vastineen antamista varten. Vastine pyydetään toimittamaan ympäristöministeriölle 60 päivän kuluessa 23.10.2019 päivätyn kirjeen tiedoksi saannista. Määräajan noudattamatta jättäminen ei estä asian ratkaisemista. Kirje on kirjattu kunnassa saapuneeksi 25.10.2019

Lausunnot

Lunastuslupahakemuksen johdosta on annettu 4 kpl lausuntoja:

1. Helsingin Kaukokiito Oy kiinteistön Huhtariihi II (858-411-18-43) omistajana asiamiehenään Maanomistajien Arviointikeskus Oy vastustaa 14 sivua käsittävässä lausunnossaan sekä lunastusta että lunastettavan omaisuuden ennakkohaltuunottoa. Perustelut ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta lausunnosta.
    
2. Birgit Lehtinotko ja Martin Åvall kiinteistön Kaura 858-411-4-351 omistajina asiamiehenään HPP Asianajotoimisto Oy vastustaa 28 sivua käsittävässä lausunnossaan sekä lunastusta että lunastettavan omaisuuden ennakkohaltuunottoa. Perustelut ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta lausunnosta.
    
3. YIT Teollisuus Oy kiinteistön Huhtariihi II (858-411-18-43) erityisen oikeuden haltijana asiamiehenään HPP Asianajotoimisto Oy vastustaa 27 sivua käsittävässä lausunnossaan sekä lunastusta että lunastettavan omaisuuden ennakkohaltuunottoa. Perustelut ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta lausunnosta.
    
4. Destia Oy kiinteistön Kaura 858-411-4-351 erityisen oikeuden haltijana asiamiehenään HPP Asianajotoimisto Oy vastustaa 28 sivua käsittävässä lausunnossaan sekä lunastusta että lunastettavan omaisuuden ennakkohaltuunottoa. Perustelut ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta lausunnosta.

Lausunnot 2, 3 ja 4 ovat pitkälti saman sisältöiset.

Ympäristöministeriön lausuntopyyntö oli saapunut lausunnonantajille pääsääntöisesti kesäkuun lopussa tai heinäkuun alussa ja ympäristöministeriö oli pyynnöstä jatkanut 2 kk vastausaikaa vielä runsaalla kuukaudella 30.9.2019 saakka.

Ympäristöministeriön kirjeen mukaan maanomistajien lausunnot annetaan tiedoksi ja mahdollisen vastineen antamista varten.

Kunnanhallituksen lausunto

Kunnanhallitus toteaa, että lausuntopyynnön mukaan vastineen antaminen ei ole välttämätön toimenpide ja asian käsittelyn jouduttamiseksi lausuntojen johdosta annetaan mahdollisimman lyhyt vastine. Tällä pyritään välttämään mahdollisesti seuraava useita kuukausia kestävä vastaselitysvaihe.

Kunnanhallitus pitää luonnollisena, että lausunnoissa laajasti vastustetaan sekä lunastusta, että lunastettavan omaisuuden ennakkohaltuunottoa. Kunnanhallitus kuitenkin uudistaa lunastuslupahakemuksessa lausumansa kokonaisuudessaan ja viittaa erityisesti hakemuksen kohdissa 4 ja 5 esitettyihin perusteluihin. Hakemuksen MRL 99 §:n 1. ja 3. mom. mukaiset edellytykset lunastusluvan ja ennakkohaltuunottoluvan myöntämiselle täyttyvät. Kunnanhallitus on tyytyväinen alueella jo tapahtuvasta louhinnasta, jota erityisen oikeuden ja ympäristöluvan sekä maa-ainesten ottoluvan haltija suorittaa. Louhinta edistää alueen toteutumista osayleiskaavan mukaiseen käyttöön. Kunnanhallitus toteaa myös, että kunnalla ei ole mitään syytä hankaloittaa tai haitata kiviainestuotantoa, vaan kaikki syyt turvata ja varmistaa alueen hallittu ja kohtuullisessa ajassa toteutettu esirakentaminen. Kunnalle on kuitenkin varattava mahdollisuus lunastaa toiselle kuuluva maahan kohdistuva nautinta-, rasite- ja muun sellainen oikeus samoin edellytyksin kuin sillä on oikeus lunastaa ne toiselle kuuluvan maan lunastamisen yhteydessä (MRL 98 §:n 1. mom.).

Kunta on osoittanut yleisen tarpeen vaativan lunastamista ja aluetta tarvittavan yhdyskuntarakentamiseen ja kunnan suunnitelmalliseen kehittämiseen mm. liikenneväyläksi (MRL 99 § 1. ja 3. mom.) ja perustellut asian.

Tältä osin kunnanhallitus viittaa myös vuosikirjapäätökseen KHO:2019:143 14.11.2019, jonka mukaan mainittu ympäristöministeriön lunastuslupapäätös ei ollut lainvastainen, vaikka yleistä tarvetta ei ollut erikseen perusteltu. Suomen perustuslain 15 §:n 2 momentissa tarkoitettu yleinen tarve ilmeni tässä tapauksessa niistä aluevarauksista, jotka alueelle oli mainittujen kunnan maankäytön suunnitelmien perusteella yleiskaavassa osoitettu.

Mitä tulee lausuntojen väitteisiin käydyistä neuvotteluista, kunnanhallitus viittaa lupahakemuksen liitteen 18 selvitykseen neuvotteluista lisäksi painottaen, että riippumatta neuvottelualoitteen kulloisestakin tekijästä oleellisinta on, ettei yksimielisyyttä vapaaehtoisista kaupoista ja hinnasta ole saavutettu. Kunnanhallitus viittaa lisäksi KHO:2019:143 vuosikirjapäätöksessä 14.11.2019 lausuttuun, että lunastuslupahakemuksen käsittelyn esteenä ei voi olla se, että kunnan ja maanomistajan välisissä neuvotteluissa tarjottu hinta ei ollut vastannut maanomistajien käsitystä alueen käyvästä hinnasta.

Kunnanhallitus painottaa, että lunastusta ei ole laitettu vireille ansaintatarkoituksessa. Kunta ei tavoittele voittoa, mutta alueen hankinta kunnalle on sen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen suunnitelmallisen ja intressiristiriidattoman toteutumisen edellytys ja näin toimimalla kunta myös varmistaa alueen toteutumisen. Kunnan tekemien alustavien laskelmien ja riskiarvioiden mukaan kunta ei voi esim. maankäyttösopimuksin saavuttaa alueella nopeasti etenevää ja taloudellisesti kestävää toteutusta. Tarkan kustannusavion laatiminen on tässä vaiheessa mahdotonta.

Kiinteistöä Huhtariihi II 858-411-18-43 koskevista lausunnoista voi saada käsityksen, että alueella olisi jo käynnissä jonkinlaista logistiikka ja -varastointitoimintaa. Tältä osin kunnanhallitus katsoo tarpeelliseksi selventää, ettei alueelle ole edes toiminnan mahdollistavia kulkuyhteyksiä. Alue on osayleiskaavassa varattu logistiikkatoiminnalle, mutta rakentamisen suoraan mahdollistavaa kaavaa alueella ei ole. Lisäksi kiinteistöä Kaura 858-411-4-351 koskevista lausunnoista voidaan nähdä, että maanomistajalla ja heidän vuokralaisellaan on tavoitteenaan louhinnan jälkeen harjoittaa kierrätyskeskustoimintaa alueella, mikä ei ole kunnan alueelle tavoittelemaa loppukäyttöä. Lausunnot osoittavat, että kunnan on tärkeä saada alueet täysin haltuunsa, jotta toimintojen sijoittaminen, kehittämisaikataulu ja suunnitteluvapaus ovat yksissä käsissä, eli kunnalla.

Lisätietona lunastuslupahakemuksen kappaleessa nro 23 maanomistustilanteesta kerrottuun, kunnanhallitus toteaa, että tilusvaihtosopimuksia koskevat päätökset ovat saaneet lainvoiman valitusten tultua hylätyiksi hallinto-oikeuden päätöksillä 31.5.2019 nro 19/0412/2, 31.5.2019 nro 19/0413/2 ja 31.5.2019 nro 19/0414/2. Kunnan maanomistus on näin ollen lainvoimaisesti edelleen vahvistunut Focus-alueella logistiikkakeskuksen alueella.

Kunnanhallitus kiirehtii lunastuslupahakemuksen ml. ennakkohaltuunottolupahakemuksen käsittelyä ympäristöministeriössä.