Valtuusto, kokous 9.3.2020

Perustelut

Lähtökohdat maapoliittisen ohjelman päivittämiselle

Maapoliittisen ohjelman tarkastelusta tehtiin valtuustoaloite, johon vastattiin (Valt 10.12.2018 § 159), että Maapoliittinen ohjelma tuodaan päätöksentekoon tämän valtuustokauden aikana, eivätkä mahdolliset muutokset tuo olennaisia muutoksia itse maapolitiikkaan. Ohjelmaa on valmisteltu virkamiesten ja päättäjien yhteistyönä. Päivittämisen yhteydessä on pyritty tuomaan esiin nykyiseen maapoliittiseen ohjelmaan ja joihinkin käytännön toimintatapoihin liittyviä kehitysehdotuksia ja parantamaan luettavuutta.

Ohjelman pääperiaatteet, joilla kunta viestii kaavoittavansa ensisijaisesti vain omia maitaan ja hankkimalla maata kaikilla Maankäyttö- ja rakennuslain suomilla keinoilla omistukseensa, viestii vahvasti jäntevästä maapolitiikan hoidosta. Kunta käyttää valtuuston maapoliittisessa ohjelmassa hyväksymiä periaatteita kaikissa maankäyttösopimuksissa. Maapoliittisesta ohjelmasta on jouduttu vain harvoin poikkeamaan. Nämä asiat on tuotu valtuuston erikseen päätettäväksi ja poikkeamisen perustelut ovat olleet kunnan kokonaisetua ajatellen erittäin vahvat.

Tuusulan kunnanvaltuusto on edellisen kerran päättänyt 13.6.2011 § 67 maapoliittisista tavoitteista ja keinoista Tuusulan kunnassa. Tämä edellinen Maapoliittinen ohjelma 2020 on koettu pääsääntöisesti hyväksi ja toimivaksi. Tuusulan kunta on ensimmäisessä pormestariohjelmassaan v. 2017 kirjannut, että maapolitiikka on Tuusulassa linjakasta ja jatkamme samalla maapoliittisella ohjelmalla tavoitteet päivittämällä koko vaalikauden.

Maapoliittisessa ohjelmassa 2030 on huomioitu kaikki edellä mainitut tavoitteet ja yhtenä niistä tavoitteista on luoda pohja kunnan kasvulle. Maapoliittisen ohjelman tavoitteena on olla pitkäjänteisesti voimassa myös seuraavaan valtuustokauteen ja sen yli, kuten edellinenkin maapoliittinen ohjelma oli. Pitkäjänteisyydellä kuntalaisten luottamus Tuusulan tasapuoliseen ja linjakkaaseen maapolitiikkaan vahvistuu ja kuntaa voidaan pitää luotettavana ja johdonmukaisena neuvottelukumppanina.

Maapolitiikasta yleisesti

Kunnan maapolitiikka käsittää kunnan maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet, joilla luodaan edellytykset yhdyskuntien kehittämiselle. (Maankäyttö ja rakennuslaki 5§) Kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. Kunnalla tulee olla käytettävissään tehtäviin riittävät voimavarat ja asiantuntemus. (MRL 20§ 1 mom.) 

Maakäyttöpolitiikan tavoite on ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä toivottuun suuntaan sekä huolehtia siitä, että maata on oikeana ajankohtana saatavissa kohtuuhintaan sopivilta paikoilta eri käyttötarkoituksia varten.

Maapoliittisen ohjelman kuntastrategiaa tukevat tavoitteet

Tuusulan kunnan vision kolme päämäärää ovat: Sujuva Tuusula, Hyvinvoiva Tuusula ja Vireä Tuusula.

Kunnan maapolitiikan tavoitteena on tukea strategiaan valittuja päämääriä. Maapolitiikan hyvällä hoitamisella voidaan saavuttaa sujuva tonttituotanto. Onnistuessaan maapolitiikka tukee mm. yritysten ja kuntalaisten hyvinvointia. Vireä kunta saavutetaan mm. luomalla maankäyttöpolitiikan avulla hyvät edellytykset yhdyskunnan hallitulle rakentumiselle.

Maapoliittisen ohjelman 2030 tavoite on tukea kunnan strategiaa, sen päämääriä ja tavoitteita sekä luoda pitkäjänteiset linjaukset maapolitiikan harjoittamiseen. Ohjelman tavoitteet ja tehtävät ovat kattavat ja maapoliittinen keinovalikoima tavoitteisiin pääsemiseksi on laaja.

Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset

Maapoliittisessa ohjelmassa 2030 on aikaisempaa jäsennellymmin luetteloitu erilaisilla kaavoitusalueilla käytettäviä sopimusperiaatteita. Suurin osa näistä periaatteista on kunnassa jo käytössä ja ne ovat myös nykyisen Mapo 2020:n mukaisia. Päivittämistarvetta on kuitenkin ollut mm. hinnoittelussa, joka on sitä vaatinut valtiontukisäännösten vuoksi sekä uusien kunnan kaavoitusmenettelyiden, kuten maanomistajan aloitteesta tehtävien vaikutuksiltaan vähäisten kaavamuutosten tilanteen lisääminen ohjelmaan.

Sopimuskynnykset ja XS-kaavat  

Ensimmäisen asemakaavan lisärakennusoikeuden sopimuskynnys (+500 k-m²) helpottaa asemakaavan laatimista niille alueille, joilla maanomistus on ennestään pirstoutunut, hajarakentamisen tai asemakaavoittamattoman taaja-asutuksen johdosta. Näillä alueilla kaava on vaikutuksiltaan siinä mielessä vähäinen, että alueen pääkäyttötarkoitus on muodostunut alueelle jo ennen ensimmäisen asemakaavan laatimista.  

Asemakaavoitetuille pientaloalueille esitetään sopimuskynnykseksi 50 k-m² lisäystä maanomistajan aloitteesta laadittaville alueille. Alle 50 k-m² lisäyksestä peritään vain kaavoituksen hinnaston mukaiset kaavan laatimismaksut. Kunnan aloitteesta kaavoitettaessa sopimuskynnykseksi pientaloalueilla esitetään 100 k-m² tai e=+0,1. Sopimuskynnys vähentää kustannuksiin osallistuvien pienmaanomistajien määrää mutta mahdollistaa alueiden rakentumisen tehostumiseen ja jo rakennetun kunnallistekniikan tehokkaamman käytön.

Vyöhykehinnoittelu

Maapoliittinen ohjelma 2030- esitys ei enää sisällä maankäyttösopimuksissa käytettyä hinnoittelua. Kunnan tulee hinnoittelussaan käyttää markkina-arvoa, jottei kunta julkisena toimijana vääristä kilpailua sisämarkkinoilla. Valtiontukisäännöksiä on sovellettava myös maankäyttösopimuksissa. Tämän ohjelman hyväksymisen jälkeen on viipymättä tarkoitus valmistella Tuusulan kuntaan vyöhykehinnoittelu. Ko. hinnoittelua käytettäisiin maankäyttösopimuksia laadittaessa ja kunnan tontteja luovutettaessa. Näin kunnan hinnoittelu on selkeää ja ennalta-arvattavaa. Vyöhykehinnoittelun voimaantuloon asti maankäyttösopimuksissa voidaan käyttää ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioita määritettäessä kohteen markkina-arvoa.

Raakamaan hankinta

Kunnan tavoitteena on pitää yllä raakamaavarantoa, joka vastaa alueittain useiden vuosien kaavoitustarvetta. Kunnan asettamat kasvutavoitteet pientalo- ja työpaikka-alueita koskien edellyttävät n. 30 hehtaarin suuruisten raakamaa-alueiden hankintaa vuosittain. Kunnan maanhankinta priorisoidaan valmisteilla olevan yleiskaava 2040 mukaisesti.

Raakamaata hankitaan ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin. Lisäksi maata voidaan hankkia mm. vaihtamalla, käyttämällä etuosto-oikeutta sekä lunastamalla. Kunnan kehittämisen kannalta tärkeillä alueilla voidaan käyttää lunastuslupaan perustuvaa maan lunastusta, mikäli vapaaehtoisiin kauppoihin ei päästä kohtuullisessa ajassa.

Kunnan kasvutavoitteiden saavuttamisen kannalta riittävällä raakamaavarannolla on keskeinen merkitys. Mikäli kunnalla on riittävästi raakamaata suunnitelluilta yhdyskuntarakenteen kasvusuunnilta, saadaan luotua edellytykset tavoitteelliselle, pitkäjänteiselle, kuntavetoiselle ja taloudelliselle maapolitiikalle.

Päätöksenteko

Maapoliittinen ohjelma 2030 on laadittu erillisenä liiteasiakirjana. Maapoliittinen ohjelma 2030 on sisällöltään hyvin samanlainen kuin nykyinen Maapoliittinen ohjelma 2020. Asiakirjan ulkoasu ja esitysmuoto on pyritty saamaan luettavammaksi ja paremmin ymmärrettäväksi. Kohdat, joita ei aikaisemmasta Mapo 2020 asiakirjasta löydy ovat vallitsevien periaatteiden laajempaa avaamista, eivätkä muutoksia. Lisäykset, joita päivittäminen on vaatinut, on esitetty edellä.

Perustelut

Maapoliittisen ohjelman päivitystä käsitellään kuntakehityslautakunnan kokouksessa 15.1.2020, josta se jatkaa kunnanhallitukseen ja valtuustoon.

Perustelut

Lähtökohdat maapoliittisen ohjelman päivittämiselle

Maapoliittisen ohjelman tarkastelusta tehtiin valtuustoaloite, johon vastattiin (Valt 10.12.2018 § 159), että Maapoliittinen ohjelma tuodaan päätöksentekoon tämän valtuustokauden aikana, eivätkä mahdolliset muutokset tuo olennaisia muutoksia itse maapolitiikkaan. Ohjelmaa on valmisteltu virkamiesten ja päättäjien yhteistyönä. Päivittämisen yhteydessä on pyritty tuomaan esiin nykyiseen maapoliittiseen ohjelmaan ja joihinkin käytännön toimintatapoihin liittyviä kehitysehdotuksia ja parantamaan luettavuutta.

Ohjelman pääperiaatteet, joilla kunta viestii kaavoittavansa ensisijaisesti vain omia maitaan ja hankkimalla maata kaikilla Maankäyttö- ja rakennuslain suomilla keinoilla omistukseensa, viestii vahvasti jäntevästä maapolitiikan hoidosta. Kunta käyttää valtuuston maapoliittisessa ohjelmassa hyväksymiä periaatteita kaikissa maankäyttösopimuksissa. Maapoliittisesta ohjelmasta on jouduttu vain harvoin poikkeamaan. Nämä asiat on tuotu valtuuston erikseen päätettäväksi ja poikkeamisen perustelut ovat olleet kunnan kokonaisetua ajatellen erittäin vahvat.

Tuusulan kunnanvaltuusto on edellisen kerran päättänyt 13.6.2011 § 67 maapoliittisista tavoitteista ja keinoista Tuusulan kunnassa. Tämä edellinen Maapoliittinen ohjelma 2020 on koettu pääsääntöisesti hyväksi ja toimivaksi. Tuusulan kunta on ensimmäisessä pormestariohjelmassaan v. 2017 kirjannut, että maapolitiikka on Tuusulassa linjakasta ja jatkamme samalla maapoliittisella ohjelmalla tavoitteet päivittämällä koko vaalikauden.

Maapoliittisessa ohjelmassa 2030 on huomioitu kaikki edellä mainitut tavoitteet ja yhtenä niistä tavoitteista on luoda pohja kunnan kasvulle. Maapoliittisen ohjelman tavoitteena on olla pitkäjänteisesti voimassa myös seuraavaan valtuustokauteen ja sen yli, kuten edellinenkin maapoliittinen ohjelma oli. Pitkäjänteisyydellä kuntalaisten luottamus Tuusulan tasapuoliseen ja linjakkaaseen maapolitiikkaan vahvistuu ja kuntaa voidaan pitää luotettavana ja johdonmukaisena neuvottelukumppanina.

Maapolitiikasta yleisesti

Kunnan maapolitiikka käsittää kunnan maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet, joilla luodaan edellytykset yhdyskuntien kehittämiselle. (Maankäyttö ja rakennuslaki 5§) Kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. Kunnalla tulee olla käytettävissään tehtäviin riittävät voimavarat ja asiantuntemus. (MRL 20§ 1 mom.) 

Maakäyttöpolitiikan tavoite on ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä toivottuun suuntaan sekä huolehtia siitä, että maata on oikeana ajankohtana saatavissa kohtuuhintaan sopivilta paikoilta eri käyttötarkoituksia varten.

Maapoliittisen ohjelman kuntastrategiaa tukevat tavoitteet

Tuusulan kunnan vision kolme päämäärää ovat: Sujuva Tuusula, Hyvinvoiva Tuusula ja Vireä Tuusula.

Kunnan maapolitiikan tavoitteena on tukea strategiaan valittuja päämääriä. Maapolitiikan hyvällä hoitamisella voidaan saavuttaa sujuva tonttituotanto. Onnistuessaan maapolitiikka tukee mm. yritysten ja kuntalaisten hyvinvointia. Vireä kunta saavutetaan mm. luomalla maankäyttöpolitiikan avulla hyvät edellytykset yhdyskunnan hallitulle rakentumiselle.

Maapoliittisen ohjelman 2030 tavoite on tukea kunnan strategiaa, sen päämääriä ja tavoitteita sekä luoda pitkäjänteiset linjaukset maapolitiikan harjoittamiseen. Ohjelman tavoitteet ja tehtävät ovat kattavat ja maapoliittinen keinovalikoima tavoitteisiin pääsemiseksi on laaja.

Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset

Maapoliittisessa ohjelmassa 2030 on aikaisempaa jäsennellymmin luetteloitu erilaisilla kaavoitusalueilla käytettäviä sopimusperiaatteita. Suurin osa näistä periaatteista on kunnassa jo käytössä ja ne ovat myös nykyisen Mapo 2020:n mukaisia. Päivittämistarvetta on kuitenkin ollut mm. hinnoittelussa, joka on sitä vaatinut valtiontukisäännösten vuoksi sekä uusien kunnan kaavoitusmenettelyiden, kuten maanomistajan aloitteesta tehtävien vaikutuksiltaan vähäisten kaavamuutosten tilanteen lisääminen ohjelmaan.

Sopimuskynnykset ja XS-kaavat  

Ensimmäisen asemakaavan lisärakennusoikeuden sopimuskynnys (+500 k-m²) helpottaa asemakaavan laatimista niille alueille, joilla maanomistus on ennestään pirstoutunut, hajarakentamisen tai asemakaavoittamattoman taaja-asutuksen johdosta. Näillä alueilla kaava on vaikutuksiltaan siinä mielessä vähäinen, että alueen pääkäyttötarkoitus on muodostunut alueelle jo ennen ensimmäisen asemakaavan laatimista.  

Asemakaavoitetuille pientaloalueille esitetään sopimuskynnykseksi 50 k-m² lisäystä maanomistajan aloitteesta laadittaville alueille. Alle 50 k-m² lisäyksestä peritään vain kaavoituksen hinnaston mukaiset kaavan laatimismaksut. Kunnan aloitteesta kaavoitettaessa sopimuskynnykseksi pientaloalueilla esitetään 100 k-m² tai e=+0,1. Sopimuskynnys vähentää kustannuksiin osallistuvien pienmaanomistajien määrää mutta mahdollistaa alueiden rakentumisen tehostumiseen ja jo rakennetun kunnallistekniikan tehokkaamman käytön.

Vyöhykehinnoittelu

Maapoliittinen ohjelma 2030- esitys ei enää sisällä maankäyttösopimuksissa käytettyä hinnoittelua. Kunnan tulee hinnoittelussaan käyttää markkina-arvoa, jottei kunta julkisena toimijana vääristä kilpailua sisämarkkinoilla. Valtiontukisäännöksiä on sovellettava myös maankäyttösopimuksissa. Tämän ohjelman hyväksymisen jälkeen on viipymättä tarkoitus valmistella Tuusulan kuntaan vyöhykehinnoittelu. Ko. hinnoittelua käytettäisiin maankäyttösopimuksia laadittaessa ja kunnan tontteja luovutettaessa. Näin kunnan hinnoittelu on selkeää ja ennalta-arvattavaa. Vyöhykehinnoittelun voimaantuloon asti maankäyttösopimuksissa voidaan käyttää ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioita määritettäessä kohteen markkina-arvoa.

Raakamaan hankinta

Kunnan tavoitteena on pitää yllä raakamaavarantoa, joka vastaa alueittain useiden vuosien kaavoitustarvetta. Kunnan asettamat kasvutavoitteet pientalo- ja työpaikka-alueita koskien edellyttävät vähintään n. 30 hehtaarin suuruisten raakamaa-alueiden hankintaa vuosittain. Kunnan maanhankinta priorisoidaan valmisteilla olevan yleiskaava 2040 mukaisesti.

Raakamaata hankitaan ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin. Lisäksi maata voidaan hankkia mm. vaihtamalla ja tilusjärjestelyin, käyttämällä etuosto-oikeutta sekä lunastamalla. Kunnan kehittämisen kannalta tärkeillä alueilla voidaan käyttää lunastuslupaan perustuvaa maan lunastusta, mikäli vapaaehtoisiin kauppoihin ei päästä kohtuullisessa ajassa.

Kunnan kasvutavoitteiden saavuttamisen kannalta riittävällä raakamaavarannolla on keskeinen merkitys. Mikäli kunnalla on riittävästi raakamaata suunnitelluilta yhdyskuntarakenteen kasvusuunnilta, saadaan luotua edellytykset tavoitteelliselle, pitkäjänteiselle, kuntavetoiselle ja taloudelliselle maapolitiikalle.

Päätöksenteko

Maapoliittinen ohjelma 2030 on laadittu erillisenä liiteasiakirjana. Maapoliittinen ohjelma 2030 on sisällöltään hyvin samanlainen kuin nykyinen Maapoliittinen ohjelma 2020. Asiakirjan ulkoasu ja esitysmuoto on pyritty saamaan luettavammaksi ja paremmin ymmärrettäväksi. Kohdat, joita ei aikaisemmasta Mapo 2020 asiakirjasta löydy ovat vallitsevien periaatteiden laajempaa avaamista, eivätkä muutoksia. Lisäykset, joita päivittäminen on vaatinut, on esitetty edellä.

Perustelut

Lautakuntakäsittelyn jälkeen ehdotusta maapoliittinen ohjelma 2030 -asiakirjaksi on selvyyden vuoksi tarkistettu siten, että kohdan 2.3. (maapoliittinen keinovalikoima) ensimmäiseen ranskalaiseen viivaan on lisätty keinovalikoimaan "tilusvaihto."