Perustelut
Lausuntopyyntö
Tuusulan kunnanvaltuusto on hyväksynyt 8.10.2018 § 108 Suutarintien asemakaavan muutoksen (asemakaava nro 3517). Päätöksestä on valitettu. Valituskirjelmä on liitteenä. Helsingin hallinto-oikeus pyytää lausuntoa valitukseen liittyen. Määräaika lausunnolle on 4.1.2019. Tällöin vastine on käsiteltävä kunnanhallituksessa viimeistään 17.12.2018
Valitus
Asemakaavavalituksen on jättänyt As Oy Suutarintie 4 Tuusula, jonka kerrostalokiinteistö sijaitsee käytännössä hanketta vastapäätä Suutarintien toisella puolella.
Valituksessa vaaditaan että hallinto-oikeus joko
1)Hylkää Suutarintien asemakaavan muutoksen kokonaisuudessaan
2)palauttaa kaavan valmisteluun siten, että tonttien 8068/3-6 alueelta poistetaan yksi rakennus tai tonttien 806873-6 rakennusten korkeutta alennetaan siten, että korttelin 8068 asunrakennusoikeus on noin 13 500 k-m2. Samoin karttamerkinnät sekä asemakaavamerkinnät ja –määräykset tulee muuttaa Ympäristöministeriön ohjeiden mukaisiksi.
3)Lisäksi valituksessa esitetään toivomus, että hallinto-oikeus suorittaisi kaava-alueella katselmuksen
Valituksen perustelut
Valituksen perustelut ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta valituskirjelmästä.
Valituksessa esitettyjä vaatimuksia ja toivetta katselmuksesta perustellaan seuraavasti:
Asia:
Suutarintien asemakaavan muutos sisältää huomattavasti korkeampaa rakentamista kuin 25.1.2013 laaditussa yleissuunnitelmassa on esitetty.
Valituksessa esitetään, että kunta olisi poikennut yleissuunnitelmasta mm. siten, että Suutarintien kaavassa osoitettaisiin enemmän rakennusoikeutta ja korkeampia rakennuksia verrattuna Hyrylän keskustan yleissuunnitelmaan
Lausunto:
Hyrylän alueelle on vuosikymmenten aikana laadittu useita yleissuunnitelmia, joissa ydinkeskustan kaupalliseksi- ja palvelukeskittymäksi toteutettaisiin Hyryläntien ja Tuusulanväylän väliin muodostuvaa aluetta. Yleissuunnitelmassa kaupallisen ja palvelun ytimeen ja sitä ympäröiville alueille on tavoitteena toteuttaa kaupunkimaista rakennetta, jossa tunnusomaista on muuta rakentamista korkeammat ja tiiviimmin sijoitetut asuin-, liike- ja toimistorakennukset.
Kaupunkimaisen korkeaa keskustarakentamista on paikoin jo toteutettu. Suutarintien kaava-alueen lähialueelle, lähes naapuriin on toteutettu ulkoisesti 6 kerrosta korkea As Oy Upseerinhovi ja sen viereen on nousemassa saman korkuinen kerrostalo.
Yleissuunnitelma ei ole oikeusvaikutteinen kaava tai suunnitelma, vaan viitesuunnitelma. Lisäksi tulee huomata, että yleissuunnitelmaa ei ole hyväksytty vielä, vaan sen valmistelu on kesken.
Suutarintien asemakaava noudattaa aiempien yleissuunnitelmaversioiden periaatetta aluevarausten osalta siten, että katu-, kevyen liikenteen- ja viherverkon katsotaan toimivan.
Asia:
Valituksessa esitetään, että viihtyisä elinympäristö huononee merkittävästi liian massiivisen, liian tiiviin ja korkean rakentamisen myötä. Valituksessa esitetään lisäksi, että lähiympäristöä ei ole otettu huomioon. Kerrostalot pilaavat toteutuessaan (Jokipuisto) käyttömahdollisuuksia. Kaava-alue on maisemallisesti arvokas, ja rakentamisen myötä komeita mäntyjä joudutaan poistamaan. Kerrostalot varjostavat lähivirkistysalueen leikkipuistoa.
Lausunto:
Kyseessä on täydennysrakentamisalue aivan Hyrylän ydinkeskustassa. Hyrylä on Tuusulan kaupallinen ja hallinnollinen keskus ja sen keskustamaisuutta ja kaupunkikuvaa korostaa erityisesti muuta taajamaa tiiviimpi ja korkeampi rakentaminen.
Ensimmäisten ja olemassa olevaa rakennuskantaa korkeammat ja tiiviimmät kerrostalokorttelit voivat tuntua aluksi vierailta, mutta taajaman rakentuessa ja entistä useampien korkeiden kerrostalojen noustua ydinkeskustaan, muodostuu Tuusulaan selkeä keskusta. Hyrylän keskustaan sekä Suutarintien kaava-alueeseen rajoittuen on toteutettu 6 – 7 kerrosta korkeita asuinkerrostaloja.
Alueella on voimassa oleva asemakaava, jossa Suutarintiehen rajoittuen harjun laen metsäistä aluetta on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi (entinen paloasema) sekä Jokipuiston puistoalueeksi. Suutarintien asemakaava toteutuessaan mahdollistaa viiden asuinkerrostalon toteuttamisen pääosin tälle entiselle yleisten rakennusten korttelin eli entisen paloaseman alueelle. Korttelialue laajenee jonkin verran Jokipuiston virkistysalueelle.
Jokipuiston viheralue on muodostunut jääkautisen suppamuodostelman ympärille ja rajoittuu luoteessa Tuusulanjokeen. Palokunnanmäkenäkin tunnetun harjun päällä ei nykyisellään kulje kevyen liikenteen reittejä, joita asemakaava toteutuessaan poistaisi. Myös Jokipuiston pinta-ala pysyy lähes entisellään eikä asuinkerrostalokortteli harjun laella pilaa miltään osin Jokipuiston käyttömahdollisuuksia. Alueella on jatkossakin hyvin saavutettavissa olevia, pinta-alaltaan riittäviä ja käytettävyydeltään hyviä virkistysalueita. Lisäksi Suutarintien asemakaavalla mahdollistetaan uuden kevyen liikenteen yhteyden toteuttaminen asuinkerrostalokorttelin läpi Suutarintieltä Jokipuistoon, jolloin Jokipuiston saavutettavuus Suutarintien suunnasta paranee merkittävästi.
Jokipuistoon on osoitettu sijainniltaan ohjeellinen leikkipuisto. Jokipuisto on vuodenajoista ja kellonajasta riippuen ja jo maastomuotojensa vuoksi varjoinen, joten Suutarintien korttelialueelle toteutettavat asuinkerrostalot eivät merkittävästi heikennä puistoalueen valoisuusolosuhteita nykyisestä.
Suutarintien asemakaava-alue on osa Hyrylän kaukomaisemaa. Maisemassa korostuvat harjun laen puut, erityisesti männyt. Maisemalla eikä männyillä ole sellaista erityistä arvoa, jota tulisi erityisesti suojella.
Suutarintien päässä kaava-alueeseen rajoittuen on osin seitsemän kerrosta korkea asuinkerrostalo, joka nousee merkittävästi harjun puustoa korkeammalla ja siten rikkoo harjupuuston muodostaman kaukomaiseman. Yksittäinen puustoa korkeampi talo erottuu maisemassa selvemmin epäedukseen ja siihen kuulumattomana kuin useamman asuinkerrostalon kokonaisuus, joka sulautuu huomattavasti paremmin maisemaan. Suutarintien kaava-alue toteutuessaan ei merkittävästi poikkea sen läheisyyteen jo toteutetun asuinkerrostalon kerroskorkeudesta kaukomaisemassa.
Suutarintien asemakaavan kerrosluku on suurempi kuin muissa lähiaikoina käsittelyssä olleissa tai asemakaavan muutoksen jo läpikäyneissä kortteleissa. Tämän asemakaavan muutoksen AK-korttelissa kerrosluku on harkittu ja suhteutuu hyvin mm. Suutarintien päässä olevan as. oy Tuusulan Palomäen kerrostaloon, joka on osin seitsemänkerroksinen.
Suutarintien asemakaava on laadittu siten ottaen huomioon ympäröivän alueen asettamat edellytykset toimivalle keskusta-alueelle. Katsotaan, että näin ollen on tehty yleiskaavallista tarkastelua tarkempi suunnitelma, jota Suutarintien asemakaavamuutos toteuttaa.
Maisemaan ja katukuvaan soveltumista on tutkittu tehden asemakaava-aineiston liitteenä olevia havainnekuvia sekä pienoismalli.
On valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja kestävän kehityksen mukaista kaavoittaa tehokkaasti missä se suinkin on mahdollista.
Myös vallitsevat ilmastotavoitteet, joista autoilun vähentäminen on yksi merkittävimmistä tavoitteista, edellyttää asuinrakentamisen lisäämistä taajamiin, joissa palvelut ja julkinen liikenne toimii, jolloin autoilua voidaan merkittävästi vähentää.
Suutarintien asemakaavan muutoksen kaavaratkaisu perustuu kattaviin vaikutusten arviointeihin. Vaikutusten arviointia on selostettu asemakaavan selostuksen kappaleessa 5.4. Kaavan vaikutuksia on arvioitu myös ympäristön osalta.
Asia:
Rakentajien asettaminen eriarvoiseen asemaan
Valituksessa esitetään, että Hyrylän alueen rakentajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti. Kunnan tulisi kohdella kaikkia rakentajia tasapuolisesti, eikä toteuttaa omistamilleen maalle ylikorkeita rakennuksia, joiden autopaikat eivät lisäksi mahdu tontille. Valituksessa muistutetaan, että kunta on linjannut: ”Hyrylän keskustan asemakaavoihin pyritään sisällyttämään kaikille tonteille maanalainen pysäköintitila. Vain mikäli maanalaiset p-paikat eivät riitä, rakennetaan paikoitustaloja.”
Lausunto:
Kunnan linjaus ei ole sitova kaavan laatimisen kannalta. Pysäköintiratkaisua ei edes ohjeellisesti määrätä ylemmissä kaavamuodoissa – kyseessä on kunnan asettama tavoite. Tämän kaavahankkeen suunnittelussa on noudatettu periaatetta, että Hyrylän keskustan asemakaavoihin pyritään sisällyttämään kaikille tonteille maanalainen pysäköintitila. Vain mikäli maanalaiset p-paikat eivät riitä, rakennetaan paikoitustaloja. Ylemmät kaavat (yleiskaava, maakuntakaava) eivät ohjaa autopaikkojen sijoittamista. Kunta on asettanut tavoitteeksi, että autopaikat tulee toteuttaa omalla tontilla ja Hyrylän keskustan alueella rakenteellisena joko maan alla tai tarpeen mukaan pysäköintitaloon. Näin toimitaan Suutarintien asemakaavassa vaadittavien autopaikkojen osalla.
Pysäköintitaloon on suunniteltu merkittävä määrä autopaikkoja myös kunnan tarpeisiin, kunnan työntekijöille sekä Hyrylässä asioiville. Pysäköintitalon etuna maanalaiseen pysäköintiin nähden on, että jos autoilu tulevaisuudessa vähenee, autopaikkatarve pienenee, jolloin pysäköintitalot on mahdollista purkaa ja tilalle toteuttaa vaikka asuinrakentamista. Maanalainen pysäköintitila on huomattavasti vaikeampi purkaa tai toteuttaa siihen vaihtoehtoista toimintaa.
Asia:
Palautteita, mielipiteitä, lausuntoja ja muistutuksia ei ole otettu tarpeeksi huomioon. Valituksessa esitetään, että pysäköintitalon rakennusoikeudesta on annettu väärää tietoa. Asemakaavakartassa aiemmin ollut luku 6 000 on viivattu virheellisellä tavalla yli.
Lausunto:
Palautteet, mielipiteet, lausunnot ja muistutukset on otettu huomioon MRL:n edellyttämällä tavalla. Kaavaprosessin aikana annetuissa lausunnoissa ei ole tuotu esiin puutteita kaavatyön vaikutusten arvioinnissa.
Suutarintien asemakaavan vuorovaikutusaineistoksi laadittiin viisi vaihtoehtoista Suutarintien asemakaavan muutosluonnosta, joissa kaikissa suunnittelualueelle osoitettiin asuinkortteli, johon osoitettiin rakennuspaikkoja asuinkerrostaloille sekä rakennuspaikka olemassa olevalle kulttuuri- ja rakennushistoriallisia arvoja omaavalle rakennukselle, lisäksi pysäköintitalokorttelialuetta ja Jokipuiston viheraluetta.
Luonnoksista pyydettiin ja saatiin lausuntoja, joissa kukin viranomaistaho toimialaltaan antoi lausuntonsa, joissa pääasiassa todettiin alueen olemassa olevia arvoja kaavan jatkotyössä huomioon otettavaksi. Suutarintien asemakaavan muutosluonnoksista annetut lausunnot, mielipiteet ja niiden huomioonottaminen löytyvät selostuksen sivuilla 46 – 51. Annetuissa lausunnoissa ei tuotu esiin puutteita kaavatyön vaikutusten arvioinnissa. Asemakaavan ehdotuksesta annettu palaute ja niihin annettu vastine on selostuksen liitteenä 5.
Maisemaan ja katukuvaan soveltumista on tutkittu tehden asemakaava-aineiston liitteenä olevia havainnekuvia sekä pienoismalli.
Rakennusoikeusluku 6 000 on yliviivattu oikein, koska kyse ei ole sellaisesta asemakaavamerkinnän poistamisesta, mitä Ympäristöministeriön ohjeet tarkoittavat. Kyseessä on hallinnollinen oikaisumenettely, jossa esittelyaineistosta korjataan tekninen virhe, ei asemakaavasta poistettava merkintä, mitä ruksi tarkoittaa. Jos katsotaan, että merkintä on korjattava, Tuusulan kunta toteaa, että MRL 203 §:n mukaisesti hallinto-oikeus voi tarvittaessa tehdä tällaisen oikaisuluontoisen korjauksen.
Suutarintien kaavatyön vuorovaikutusaineistoiksi laadituissa asemakaavan muutosluonnoksiin oli merkitty pysäköintitalon rakennuspaikalle rakennusoikeusluku ensisijaisesti havainnollistamaan, että alueelle tulee pysäköintiin tarkoitettu rakennus. Luonnosvaiheessa kunnan tavoitteet pysäköintipaikkojen määrästä eivät vielä tuolloin olleet tarkentuneet.
Suutarintien asemakaavan selostuksessa on kerrottu Pysäköinnin vaikutuksesta kaavatalouteen mm. seuraavasti:
”… Autopaikkoja tehokkaan rakentamisen korttelissa tulisi sijoittaa useaan kerrokseen, mikäli autopaikat toteutettaisiin pihakannen tai rakennusten alla, mikä ei ole kustannustasoltaan toivottu ratkaisu.
Vaihtoehtona voisi olla toteuttaa autopaikkoja vain kannen alle, mutta tämä puolestaan vähentää asuinkerrostalokorttelin tehokkuutta, koska autopaikkoja ei pystytä toteuttamaan kuin osa nyt esitetystä. Suutarintien mäki toisaalta on niin hyvä alue asuinrakentamisen kannalta, että tehokas ratkaisu on erinomaisen suositeltava. Tehokkuutta pysäköintitalon toteuttamalla voidaan nostaa ja samalla kunta saa enemmän tontinmyyntituloja, josko toki haittana on tarve investoida välivaiheessa pysäköintitaloon.
Asuinkerrostalokorttelin rakennusoikeudeksi tulee 16 800 k-m², mikä vastaa AK-korttelialueella tehokkuutta e=1,81. Esimerkinomaisesti hiljattain keskustaan toteutettu Upseerinhovi-asuinkerrostalon tehokkuus oli e=1,20. Jos otetaan huomioon myös LPA-tontti asuinkerrostalohankkeen toteuttamiseksi, AK:n tehokkuus on e=1,5. Tämän lisäksi samaan pinta-alaan saadaan toteutettua n. 280 autopaikkaa enemmän muiden kortteleiden käyttöön.
Jos oletetaan, että autopaikka oheistiloineen vie 25-30 m² mahtuisi AK- ja LPA-korttelien alueelle yhteen kerrokseen kannen alle toteutettuna laskennallisesti 318-382 autopaikkaa, eli vähemmän kuin esitetyssä vaihtoehdossa. Esitetyn vaihtoehtoehdon mukaan toteutettaessa jouduta toteuttamaan autopaikkoja rakennusten alle, mikä em. ratkaisussa olisi välttämätöntä.
Jos pysäköintitalosta luovuttaisiin ja toteutettaisiin AK-kortteli tavanomaisella tehokkuudella esim. e=1,2, rakennusoikeus vähenisi tässä vaiheessa n. 3000 k-m² ja tontinmyyntitulot n. 900 000 euroa. Myöhemmin esim. kunnantalon purkamisen jälkeen rakennusoikeutta voidaan osoittaa lähikortteleihin jo toteutettujen pysäköintitalon autopaikkojen turvin enemmän n. 22 750 k-m² (n. 280 ap / 0,8 ap/as x 65 k-m² asunnon keskipinta-ala). Tontinmyyntituloina tämä tarkoittaa suuruusluokkaa 6,8 M€, jos hintataso on 300 €/k-m².”
Suutarintien asemakaavan muutosta jatkettiin yhteistyökumppanin kanssa ehdotusvaiheeseen luonnosvaihtoehto E:n pohjalta. Kaavatyön edetessä kaavahankkeen rakennusoikeuden määrä ja jakautuminen sekä tarvittavien autopaikkojen lukumäärä tarkentuivat. Myös kunnan tarpeet autopaikkojen määrästä vakiintuivat.
Suutarintien asemakaavan muutosehdotuksesta laadittiin havainnekuvia, joissa asuinkerrostalojen ohella pysäköintitaloon toteutettava autopaikkamäärä ja tilatarve havainnollistettiin. Pysäköintitalon kohdalla havainnollistamisen painopiste oli autopaikkamäärässä ja sen vaatimassa tilatarpeessa, sekä toteuttamiskustannuksissa (kaavatalous). Rakennusoikeuden määrällä ei tässä vaiheessa ollut enää sitä merkitystä, että se olisi ollut tarpeen osoittaa kaavakartalla.
Pysäköintitalojen korttelialueelle ei pääsääntöisesti osoiteta rakennusoikeutta, koska pysäköintitalon rakentaminen ei sitä edellytä. Pysäköintitaloa voidaan verrata rakennelmaan, jossa merkityksellistä on sen pohjan alaa kuvaava rakennusala ja kerrosluku. Koska rakennusoikeusluku ei ollut pysäköintitalolle osoitetulla korttelialueella enää merkityksellinen, se ei siten edellyttänyt erityistarkistusta ehdotusvaiheessa. Selkeyden vuoksi se oli ollut hyvä tässä vaiheessa poistaa, mutta inhimillisen erehdyksen vuoksi se jäi poistamatta.
Kaavakartalle jäänyt rakennusoikeusluku ei kuitenkaan ole ollut siten merkityksellinen, koska vaikutusten arviointi, kaikki autopaikkalaskelmat, kaavalaskelma sekä kaavaratkaisun havainnollistaminen on tehty tosiasiallisin pysäköintitaloa esittävin tiedoin, rakennusalan ja kerrosluvun ehdoilla.
Siten kaikissa ehdotusvaiheen esittelyaineistoissa, niin osallisille, kuntalaisille kuin kaavatyöstä päättäville, on esitelty sekä toteutettaville asunnoille että kunnan tarpeisiin vaadittavat ja niistä pysäköintitaloon toteutettavat tosiasialliset autopaikkamäärät. Pysäköintitalon pohjan alaa kuvaava rakennusalaa sekä kerroskorkeutta, rakennuksen sijoittumista suhteessa Hyryläntiehen ja Koskensillantiehen, sekä Jokipuistoon ohjaavaan puistoalueeseen on selkeästi ja monin eri menetelmin havainnollistettu kaavatyön aikana. Pysäköintitalon mittasuhteet ja autopaikkamäärä on ilmaistu selkeästi, ja pysäköintitalosta on käyty myös keskusteluja monissa eri foorumeissa.
Pysäköintitalon rakennusoikeusmerkinnällä ei ole merkitystä myöskään siitä syystä, että pysäköintitalon autopaikat voidaan toteuttaa myös perinteistä poikkeavalla tavalla, joista robottiparkki on yksi esimerkki. Robottiparkissa yhden autopaikan mitoitus on noin puolet pienempi kuin lattian tasolla olevilla autopaikoilla. Autopaikkojen kokonaistarpeeseen vaikuttaa myös yhteiskäyttöautojen määrä.
Inhimillisen erehdyksen vuoksi Suutarintien asemakaavan muutoksen ehdotuskarttaan oli jäänyt poistettavaksi tarkoitettu rakennusoikeuslukumerkintä. Kaavakartalle jäänyt merkintä huomattiin vasta kunnanvaltuuston esittelyaineistosta, jonka vuoksi sen hallinnollinen oikaiseminen (yliviivaus) ennen kunnanvaltuuston käsittelyä oli tarpeen.
Tarpeettoman rakennusoikeusluvun poistamista esiteltiin valtuustolle seuraavasti (esitys kokonaisuudessaan liitteenä)
” Selvitys 5.10.2018 valtuustolle Suutarintien asemakaavan pysäköintimitoituksesta ja havainnekuvista:
Suutarintien asemakaavasta esitetään poistetavaksi tarpeettomana pysäköintitalon rakennusoikeus 6 000. Kaavaan on jäänyt virheellinen rakennusoikeus, rakennusoikeudella ei ole merkitystä pysäköintitalokaavoissa. Muutos on tekninen korjaus. Pysäköintitalojen kaavoissa ei usein merkitä rakennusoikeutta, koska sen laskeminen ei ole oleellista. Vain laskennallisilla pysäköintipaikkamäärillä ja rakennuksen kerrosluvulla on merkitystä ja vaikutuksia. Kaavassa on tärkeää esittää rakentamisen korkeus ja rakennusalan merkintä, jolloin kaavasta näkee moni kerroksista rakentamista rakennusalan alueelle on tulossa. Pysäköintitaloissa kierto, nousut ja ramppien määrä vaikuttavat ratkaisuihin. Suutarintien kaavassa kerrosluku on 1/2kV ja rakennusala on merkitty tontille.
Pysäköintipaikkoja on laskelman (oheinen kaavio liitteessä) mukaan 93–95 paikkaa kokonaisessa tasossa ja puolikkaassa tasossa 35 paikkaa. 4 ja ½ tasoisena pysäköintitaloon tulee asemapiirroksessa ilmoitettu 413 paikkaa. Tasaukset nousevat Suutarintien risteystä kohden ja laskevat Koskensillantien myötä. Tällöin pysäköintitalo on Hyryläntien varrella osin upotettuna maan alle ja ensimmäinen kerros on osin maan alla tasossa noin +50 kun Hyryläntie kulkee pysäköintitalon kohdalla noin tasossa +50 - +52,5. Suutarintien ja viherkäytävän puolelta, tasauksen kohdassa +52,5 pysäköintitalon nurkka näyttää noin 3 kerrosta korkealta. Kaava-aineistossa esitellyt havainnekuvat ja pysäköintipaikkojen laskelmat eivät ole olleet ristiriidassa, molemmat ovat olleet oikein.
Kaavatalouslaskelma selostuksessa perustui autopaikkamäärään ei rakennusoikeuteen, joten kaavatalouslaskelmakin on selostuksessa oikea ja siinä ei ole ristiriitoja.”
Suutarintien kaavaselostuksessa kerrotaan pysäköintilaitoksesta seuraavaa (sivut 55, 58):
”Yleisten pysäköintilaitosten korttelialue (LPY-1)
Alueelle rakennetaan pysäköintitalo, johon osoitetaan se osa asuinkorttelin autopaikoista, jotka eivät mahdu tonteille rakennettavaan pysäköintilaitokseen ja muu osa autopaikoista osoitetaan kunnan tarpeeseen, taajamassa työskenteleville ja yleiseen tarpeeseen. Tuusulassa on paljon autoilevia asukkaita ja Hyrylä sen kuntakeskuksena tarjoaa kaupallisia ja muita palveluita, joihin tullaan omalla autolla. Monille työmatkalaisille Hyrylä on liityntäpysäköintipaikka, josta julkinen liikenne erityisesti pääkaupunkiseudulle kuljettaa runsaasti väkeä. Virka-aikaan Hyrylästä voi olla haastavaa löytää vapaata pysäköintitilaa. Tästä syystä ja siitä, että pysäköintitalo rakentuessaan vie lähes sata nykyistä pintapysäköintipaikkaa, rakennettavista autopaikoista noin puolet osoitetaan kunnan tarpeisiin. Pysäköintitaloon toteutetaan noin 410 autopaikkaa.
Kaavatalous
Kumppanuuskaavoitussopimuksessa sovitaan myös pysäköintitalohankkeen toteuttamisesta ja kustannusten jaosta. Alustavan sopimuksen ja Lujatalon laatimien suunnitelmien mukaan pysäköintitaloon tulee kaikkiaan 413 autopaikkaa, joista kunta merkitsee 286 autopaikkaa.
Kunnalle merkittävien autopaikkojen kustannukset olisivat 5,72 M€ - 6,58 M€ (yksikköhinta 20 000 € - 23 000 €). Pysäköintitaloon sijoitetut kustannukset saadaan takaisin, kun autopaikat myydään Koskensillantien varteen rakennettaville asuinkerrostalojen asunto-osakeyhtiöille.”
Asia:
Valituksessa esitetään, että Suutarintien asemakaavan muutosehdotusta laadittaessa ei ole riittävästi otettu huomioon ihmisten elinoloihin, elinympäristöön, kaupunkikuvaan, maisemaan ja rakennettuun ympäristöön vaikuttavia tekijöitä. Lisäksi valituksessa esitetään, että maankäyttö- ja rakennuslain 9 § 1 mom mukainen vaikutusten selvittäminen ympäristön osalta on ollut puutteellinen.
Lausunto:
9 § 1 mom: ”Kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus.
Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkas-teltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yh-dyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaiku-tuksia.”
Suutarintien asemakaavan muutos perustuu merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä on otettu huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Kaavan vaikutuksia on arvioitu myös ympäristön osalta. Vaikutusten arviointia on selostettu asemakaavan selostuksen kappaleessa 5.4. (sivut 56-58), joiden lisäksi kaavaselostuksen liitteenä on havainnemateriaali, jossa suunnitelman vaikutuksia ympäristöön esitetään.
Asia:
Valituksessa esitetään, että korttelin rakentamiseen menee kohtuuttomasti aikaa ja siten kohtuuttomasti haittaa naapurustolle. Kaavaratkaisusta aiheutuu asukkaille turhaa haittaa ja ylimääräistä kävelyä pysäköintitaloon. Huoltoliikenteen tarpeita ei ole huomioitu.
Lausunto:
Toteutuksen aikataulua ei ratkaista asemakaavalla.
Rakentamisesta aiheutuvaa haittaa naapurustolle ei voida kokonaan välttää. Korttelin rakentaminen ei tule aiheuttamaan lähiasukkaille tai muille kohtuutonta haittaa.
Osa vaadittavista autopaikoista sijoittuu maanalaiseen pysäköintitilaan pihakannen alle, josta toteutetaan suora hissiyhteys kerrostaloauloihin. Osa vaadittavista autopaikoista sijoitetaan pysäköintitaloon, jonne on pihalta matkaa muutamia kymmeniä metrejä. Pysäköintitalosta on osoitettu suora kevyen liikenteen yhteys puistoalueen poikki, joka lyhentää kävelymatkaa huomattavasti – katuverkon kautta ei siten tarvitse kulkea. Huoltoliikenteen tarpeet sekä vanhus-, sairaus-, taksi- ym. palvelut on huomioitu siten, että pihoille on osoitettu muutama pysäköintipaikka lyhytaikaiseen pysäköintiin sekä invapaikkoja.
Asia:
Suutarintien asemakaavan muutos on hankekaava. Valituksessa esitetään, että kunta haluaa saada omistamalleen maalle mahdollisimman paljon myytävää rakennusoikeutta. Valituksessa todetaan lisäksi, että kaavan toteuttaminen ei edellytä muuta menoa kuin paloaseman purkamisen. Valituksessa esitetään myös, että hankkeessa on unohdettu ympäristö ja nykyiset lähiasukkaat, joiden mielipidettä ei ole otettu huomioon.
Lausunto:
Asemakaavan muutoksen yhtenä tavoitteena oli saada mukaan yhteistyökumppani, jonka kanssa kaavaa viedään eteenpäin hankekaavana. Näin toimittaessa useimmiten voidaan laatia tarkempi asemakaava ja siihen liittyvät vaikutusten arviointi, mikä on osallisten etu. Vaikka sopimuksia yhteistyöstä ei vielä ole, on asemakaavan valmistelun aikana neuvoteltu ratkaisuista kahden rakennuttajatahon kanssa. Vaikka kaavaa on valmisteltu hankekaavana, kunta vastaa asemakaavoituksesta ja kaavan sisällöstä, eikä kaavaprosessi ole MRL:n vastainen; osallisia kuullaan, myös lähiasukkaita. Lausuntoja, mielipiteitä ja muistutuksia otetaan huomioon kuten muissakin kaavoissa.
Suutarintien asemakaavan muutosalue on Hyrylän taajaman mittakaavassa melko pieni, eikä sen toteuttaminen edellytä merkittäviä kunnallisteknisiä töitä. Kunnan väestönkasvutavoite edellyttää asuntotarjonnan lisäämistä, jota Suutarintien asemakaava toteutuessaan tarjoaa. Väestönkasvu edellyttää palveluiden lisäämistä, päiväkoteja, kouluja, katuja ja terveydenhoitoja sekä vanhuspalveluja monen muun kunnan toimialaan sisältyvän palvelun lisäksi. Jos saadaan kaavataloudellisesti positiivisesti toteutettua asuntorakentamista, on se kunnan kokonaistaloudelle positiivista. Positiivinen tulos voidaan käyttää mm. parantamaan kunnan tarjoamia palveluita.
Suutarintien asuinkerrostalokortteli on osa Hyrylän arkkitehtonisestikin korkeatasoista taajamaa, ja osaltaan rakentaa ihmisläheistä kaupunkimaisemaa. Suutarintien rakentumisen myötä taajaman kaupunkimaisuus lisääntyy ja sen asukasmäärä kasvaa, jolloin on todennäköisempää, että alueen palvelut lisääntyvät ja olemassa olevat palvelut pysyvät. Kaupunkimainen ympäristö on myös viihtyisä, varsinkin kun yleisten alueiden suunnittelu ja toteuttaminen etenee ja taajamaan tullaan lisäämään taidetta Tuusulaan hyväksytyn taideohjelman mukaisesti.
Asia:
Valituksessa esitetään, että kunnanvaltuustolla on ollut väärää tietoa. Luonnosvaiheessa useimmat lausunnonantajat olivat vaihtoehdon C kannalla. Kaavaluonnoksista jätettyihin lausuntoihin annetuissa vastineissa todetaan, että kaavaehdotuksen asuntokerrosala vastaa likimain vaihtoa C:tä, myös kerroskorkeuksien osalta. Tämä ei pidä paikkaansa.
Lausunto:
Suutarintien asemakaavan muutosluonnoksia laadittiin kaikkiaan viisi, luonnosvaihtoehdot A – E, joissa luonnosteltiin erityisesti eri massoitteluvaihtoehtoja, mutta myös rakennusoikeuksissa oli luonnosten välillä vaihtelua.
Asemakaavan muutoksen selostuksessa esitetään tarkasti kaikki luonnosvaihtoehdot kerroskorkeuksineen ja kerrosaloineen sekä muutosluonnoksista annetut lausunnot, mielipiteet ja niiden huomioonottaminen, joten kunnanvaltuustolla on asiasta päätettäessä ollut oikea tieto päätöksensä tueksi.
Asia:
Valituksessa esitetään, että ajoyhteys tonteille 4 ja 5 aiheuttaa naapuritontille kohtuutonta haittaa. Valituksessa esitetään, että tulee tutkia vaihtoehtoista ajoyhteyttä Hyryläntieltä maanalaiseen pysäköintilaitokseen.
Lausunto:
Liikenne maanalaiseen pysäköintilaitokseen ohjataan Suutarintien alkuosalla, joten peremmälle osalle Suutarintietä liikenne ei tule merkittävästi lisääntymään. Suutarintien asemakaavan muutos mahdollistaa tavanomaisella rakentamistehokkuudella olevan asuinkerrostalokorttelin toteutumisen, mikä ei tuota sellaisia liikennemääriä, että liikenteen haittavaikutukset (melu, tärinä, pienhiukkaset) olisivat merkittäviä.
Asuinkerrostalojen autopaikat sijaitsevat maan tai pihakannen alla tai pysäköintitalossa Koskensillantien varrella, pintapysäköintiä ei sallita lukuun ottamatta invapysäköintiä, jota varten on osoitettu muutama pihapaikka. Ajoyhteys tonteille 4 ja 5 mahdollistaa myös huoltoajon, kotipalvelun ja invakuljetusten ajot, jotka suurimmilta osin toteutetaan päiväsaikaan eivätkä siten aiheuta kohtuutonta haittaa naapuritontille. Liikennemäärät ovat pieniä ja asemakaavassa varattu katutila riittävä.
Hyryläntien on vilkkaasti liikennöity kokoojakatu, jolta ei olisi suotavaa osoittaa ajoliittymää maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Tästä syystä pysäköintitalotontin Hyryläntien puoleiselle tontinrajalle on merkitty ajoliittymäkielto.
Asia:
Osakkeiden arvo alenee merkittävästi, jos tien toiselle puolelle rakennetaan Hyrylän keskustamiljööseen kuulumaton asuntokeskittymä.
Lausunto:
Ei ole viitteitä siitä, että asunto-osakkeiden arvo merkittävästi alenisi, jos lähialueelle rakennetaan asuinkerrostalokortteli.
Asia:
Valituksessa esitetään, että kaavaa on valmisteltu virheellisesti. Kunnanvaltuuston esityslistan liitteenä olevat muistutukset olivat virheellisesti muutettu mielipiteiksi. Lisäksi todetaan, että muistutuksista oli mukana vain irtonaisia osia, jolloin niistä saa väärän käsityksen ja vastineet on laadittu näiden osien perusteella.
Lausunto:
Vaikka valtuuston liitteeseen oli muistutukset virheellisesti otsikoitu mielipiteiksi, palaute käsiteltiin MRL:n edellyttämällä tavalla.
Saadut muistutukset olivat kaava-aineistossa mukana vastineineen kun asemakaavan muutosta käsiteltiin luottamuselimissä.
Vaikka muistutukset on otsikoitu mielipiteiksi, se ei muuta sitä tosiseikkaa, että saatu palaute on otettu vastaa ja käsitely muistutuksina. Siten ei ole merkitystä miten saatu palaute on otsikoitu vaan sillä, miten se on käsitelty.
Liitteenä oleva vastineraportin rakenne noudattaa yleistä käytäntöä, jossa annetut lausunnot ja muistutukset referoidaan, eli muistutuksissa ja lausunnoissa olevat asiat tiivistetään ja kiteytetään asiasisällön korostamiseksi ja luettavuuden helpottamiseksi. Vastineet laaditaan kuitenkin aina alkuperäisen muistutuksen ja lausunnon perusteella, ei referaatin perusteella.
Muistutusten otsikointi on korjattu teknisenä korjauksena valtuuston tekemän hyväksymispäätöksen jälkeen.
Asia:
Valituksessa esitetään, että ma-12 merkintä maanalainen pysäköintilaitos on virheellinen. Pysäköintitermi antaa ymmärtää, että se on tarkoitettu muutakin kuin korttelia 8068 varten.
Lausunto:
Suutarintien asuinkerrostalokortteli muodostuu useammasta tontista, joilla on yhteinen ja yhteisesti hallinnoitava maanalainen pysäköintilaitos. Pysäköintilaitos-termi voi tarkoittaa myös pientä, vain yhden tontin tarvitsemaa pysäköintilaitosta. Asemakaavamerkintä vastaa tarkoitustaan eikä sitä ole tarpeen muuttaa.
Asia:
Valituksessa esitetään, että kaavaa on tehty huolimattomasti.
Lausunto:
Kaavaa on tehty huolella, vaikka luonnosvaiheessa asemakaavakartassa ja kaavamerkinnöissä oli pieniä tarkennusta vaativia kohtia. Niillä ei ollut kaavan sisältöön nähden merkitystä.
Asia:
Valituksessa esitetään, että Kuntastrategia on unohdettu. ”Rakennetaan yhdessä uutta Tuusulaa” on unohtunut Suutarintien asemakaavan muutosta laadittaessa.
Lausunto:
Suutarintien asemakaavan muutos on laadittu vuorovaikutteisesti niin kuntalaisten kuin eri toimijoiden sekä viranomaisten kanssa. Suutarintien asemakaava kuten muutkin maankäytön suunnitelmat mahdollistavat yhteisen kunnan rakentumista. Vuorovaikutuksessa osallisten ja kuntalaisten kanssa ilmenee useita erilaisia ja eri suuntiin vieviä tavoitteita, joiden kesken kunnan tulee löytää kompromissi.
Suutarintien asemakaavaa on laadittu sille laadittujen tavoitteiden mukaisesti ja sitä laadittaessa on otettu huomioon saatu palaute. Suutarintien asemakaava noudattaa myös Tuusulan kuntastrategiaa.
Suutarintien asemakaavan selostuksen kappale 5.4 Kaavan vaikutukset
Kunnan strategian toteutumisen
Kaava toteuttaa erityisesti kuntastrategian 2018-2021 seuraavia kohtia:
3.4 Mahdollistamme asukasluvun sekä työpaikkoja tuovien yritysten määrän kasvun ja kasvatamme maanmyyntituloja.
Toimenpiteet:
• Kaavoitamme ja ohjaamme asuntorakentamista siten, että voimme toteuttaa eri talotyyppejä eri rahoitusmalleja käyttäen erilaisille asukasryhmille.
Kaavalla osoitetaan rakennuspaikat viidelle asuinkerrostalolle, ja osaan kerrostaloista edellytetään liikerakentamista. Kaavan toteutumisen myötä alueen palvelu- ja asuntotarjonta lisääntyyhuomattavasti. Yksi viidestä asuinkerrostalosta toteutetaan ARA-hankkeena.
4.7 Keskitämme kunnan kasvun pääasiassa keskusta-alueille samalla panostaen merkittävästi elinympäristön laatuun.
Toimenpiteet:
• Tiivistämme Hyrylää ja sen kaupallisia palveluja ja kehitämme keskustaa Tuusulanväylän molemmin puolin häivyttäen tien jakavaa vaikutusta.
• Edistämme Hyrylän keskustan asemakaavoitusta joko hankekaavoituksena tai kunnan omistamien kiinteistöjen osalta mahdollisuuksien mukaan asemakaavamuutoksia tehden määräyksiltään väljiksi, jolloin tontinluovutuskilpailuissa esitetyt ratkaisut voidaan toteuttaa muuttamatta asemakaavaa.
• Hyväksymme Suutarintien asemakaavan muutoksen.
• Ratkaisemme Hyrylässä vanhan paloaseman (puretaan 2018), Hyrylän ostoskeskuksen ja toriympäristön ja Tuuskodon alueen tulevan käytön.
Suutarintien asemakaava toteutuessaan tiivistää Hyrylän taajamaa ja lisää kaupallisia palveluita. Suutarintien kaava toteutetaan hankekaavana. Hankkeen toteuttajia ovat Lujatalo Oy sekä Avainasunnot Oy. Asemakaavamääräykset ovat väljät joten asemakaavan vahvistuttua myös vaihtoehtoiset toteuttamisratkaisut ovat mahdollisia. Hyrylän vanha paloasema on päätetty purkaa jo asemakaavan ehdotusvaiheen aikana.
4.8 Parannamme Tuusulanjärven ja Tuusulanjoen virkistyskäyttöä ulkoilureitein ja tekemällä uimarannat molemmille puolille järveä huomioimalla Tuusulanjoelle tehdyt uimapaikat.
Toimenpiteet:
• Edistämme maakuntajärvemme Tuusulanjärven sekä Tuusulanjoen virkistyskäyttöä, sen saavutettavuutta ja roolia vetovoiman rakentamisessa Tuusulanjärven kulttuuriyhteisöineen.
• Otamme huomioon vesistöjen merkityksen tärkeänä osana keskustojen vetovoimatekijöitä.
Kaavan yhtenä tavoitteena on lisätä Tuusulanjoen ja Tuusulanjärven saavutettavuutta ja erityisesti Jokipuiston roolia Hyrylän yhtenä merkittävimmistä puistoalueesta sekä kevyen liikenteen reittien suunnittelusta Jokipuiston alueella ja sen kautta jatkuviin reitteihin.
Lausunnon yhteenveto
Hyrylä on Tuusulan kaupallinen ja hallinnollinen keskus, jonka ytimen keskusta-maisuutta ja kaupunkikuvaa korostaa erityisesti muuta taajamaa tiiviimpi ja korkeampi rakentaminen. Uudet päivittyvät suunnitelmat tarkentavat Hyrylän yleissuunnitelmaa ja Hyrylään on kestävämmän kuntarakenteen saavuttamiseksi suunniteltava nyt tiiviimpää ja myös jonkin verran korkeampaa, pääosin 6-8 kerrosta korkeaa rakentamista. Suutarintien asemakaava on laadittu ottaen huomioon ympäröivän alueen asettamat edellytykset toimivalle keskusta-alueelle.
Suutarintien asemakaava mahdollistaa viiden ½VI – VIII- kerrosta korkean asuin-kerrostalon ja yhden ½kV- kerrosta korkean pysäköintitalon rakentamisen sekä osoittaa suojelumerkinnän alueella sijaitsevalle arvokkaalle rakennukselle. Kaava-alue kattaa myös Jokipuiston viheralueen.
Suutarintien asemakaavan luonnoksista ja ehdotuksesta sekä kaavan esittelytilaisuuksissa että lautakuntakäsittelyissä saadut palautteet, mielipiteet, lausunnot ja muistutukset on otettu huomioon MRL:n edellyttämällä tavalla.
Kunnan tavoitteiden mukaisesti Suutarintien asemakaavassa vaadittavat autopaikat osoitetaan joko rakenteellisesti omalle tontille tai pysäköintitaloon. Osa pysäköintitalon autopaikoista merkitään kunnan tarpeisiin, kunnan työntekijöille sekä Hyrylässä asioiville.
Pysäköintitalolle osoitetulla rakennusalalla oleva rakennusoikeusluku 6 000 on yliviivattu oikein. Kyseessä on hallinnollinen oikaisumenettely, jossa esittelyaineistosta oikaistaan tekninen virhe. Kaavakartalle jäänyt rakennusoikeusluku ei ole ollut siten merkityksellinen, koska vaikutusten arviointi, kaikki autopaikkalaskelmat, kaavalaskelma sekä kaavaratkaisun havainnollistaminen on tehty tosiasiallisin pysäköintitaloa esittävin tiedoin, rakennusalan ja kerrosluvun ehdoilla.
Suutarintien asemakaavan muutoksen vaikutuksia on tutkittu MRL:n edellyttämällä tavalla ja kaavaratkaisu perustuu riittäviin selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä on otettu huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Suutarintien asemakaava noudattaa myös Tuusulan kuntastrategiaa.
Maisemaan ja katukuvaan soveltumista on tutkittu tehden havainnekuvia sekä pienoismalli. Vaikutusten arviointia on selostettu asemakaavan selostuksen kappaleessa 5.4. Kaavan vaikutuksia on arvioitu myös ympäristön osalta.
Asemakaavan muutoksen yhtenä tavoitteena oli saada mukaan yhteistyökumppa-ni, jonka kanssa kaavaa viedään eteenpäin hankekaavana. Kunta vastaa asema-kaavoituksesta ja kaavan sisällöstä, eikä kaavaprosessi ole MRL:n vastainen; osallisia kuullaan, myös lähiasukkaita. Lausuntoja, mielipiteitä ja muistutuksia otetaan huomioon kuten muissakin kaavoissa.
Asemakaavan muutoksen selostuksessa esitetään tarkasti kaikki luonnosvaihtoehdot kerroskorkeuksineen ja kerrosaloineen, joten asiasta päätettäessä kunnanhallituksella on ollut oikea tieto päätöksensä tueksi. Vastineet laaditaan aina alkuperäisten asiakirjojen perusteella.
Kaavaa on valmisteltu ja tehty huolella sille laadittujen tavoitteiden mukaisesti, vaikka liitteen otsikoinnissa ja luonnosvaiheessa asemakaavakartassa ja kaavamerkinnöissä oli pieniä tarkennusta vaativia kohtia. Niillä ei ollut kaavan sisältöön nähden merkitystä.
Korttelin rakentaminen ei tule aiheuttamaan lähiasukkaille tai muille kohtuutonta haittaa.
Tuusulan kunnan vaatimus
Kunta katsoo, että Suutarintien asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset täyttäen. Ensisijaisesti valitus tule hylätä perusteettomana kokonaisuudessaan.
Tuusulan kunta katsoo, että kyseessä on MRL 188 § 2. mom. kaava, eli asuntorakentamisen kannalta merkittävä kaava, joten valitus tulee käsitellä kiireellisesti.
Asemakaavan myötä muodostuu merkittävä määrä rakennusoikeutta taajaman ja palveluiden kannalta sijainniltaan hyvään kohtaan, mahdollistaen asuntojen rakentamisen. Uutta asuntorakentamista on kaikkiaan 16 550 m², joka vastaa noin 420 asukasta.
Tuusulan kunta katsoo, ettei valittajien pyytämä katselmus ole tarpeen.
Lopuksi on syytä todeta, että ainakin osa valituksesta kohdistuu kaavaan kokonaisuudessaan, eikä kaavaa näin ollen voida vielä tässä vaiheessa määrätä tulemaan osittainkaan voimaan MRL 201 §:n nojalla.