Perustelut
Tausta
Maankäyttöpäällikkö teki viranhaltijapäätöksen 23.9.2019 § 81, jolla kunta ei antanut suostumustaan määräalan 858-413-***** lohkomiseen rakennuspaikaksi. Kielteisen päätöksen perusteena on ollut se, että hakemuksen mukainen kohde sijaitsee asemakaavan lievealueella eikä näin ollen täytä rakennusjärjestyksen 4. luvun kohdan 4.1.1. rakennuspaikalle asetettuja vaatimuksia. Yksityiskohtaisemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta päätöksestä 23.9.2019 § 81.
Kunnan suostumusta lohkomiseen on hakenut määräalan omistajat. Perusteluna oli hakemukseen liitetty 3.5.2019 allekirjoitettu määräalan kauppakirja. Määräalan pinta-ala kauppakirjan mukaan on noin 3.000 m² ja sisältää kiinteistön asuinrakennuksen ja talourakennuksen.
Määräalalle myönnetyn lainhuudon perusteella lohkominen on tullut vireille. Lohkomisen alkukokouksessa toimitusinsinööri on keskeyttänyt toimituksen, koska toimituksen suorittamiseen ei ole kiinteistönmuodostamislain 33 §:n mukaan perusteita. Lohkomisen edellytyksiä voidaan käsitellä uudestaan, jos; kunta antaa perustellusta syystä suostumuksensa lohkomiseen tai; asianosaisella on esittää muita asiakirjoja, päätöksiä tai selvityksiä joiden perusteella määräala voidaan lohkoa tai; alueelle vahvistuu asemakaava tai; kun maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukainen oikeus kaupan purkamiseen on mennyt.
Oikaisuvaatimus
***** ja ***** määräalan myyjinä sekä ***** ja ***** määräalan ostajina ovat jättäneet kuntaan oikaisuvaatimuksen 10.10.2019. Oikaisuvaatimusta perustellaan seuraavasti:
"Omistaja on ennen myynnin aloittamista alustavasti selvittänyt, että myytävä tila, jolla säilytettävät rakennukset sijaitsevat, täytyy olla vähintään 3.000 m² kiinteistön täyttämin edellytyksin. Tässä kohtaa ei ole kerrottu päätöksessä mainitusta asemakaava-alueen lievealueesta, tai sen aiheuttamasta ristiriidasta (minimi 5.000m²). Kiinteistölle ei ole tarkoitus tehdä muutoksia, vaan ne säilytetään sellaisenaan. Rakennukset on todettu erittäin hyväkuntoisiksi ja asuinrakennus on kytketty vesi- ja viemäriverkkoon jo 80-luvulla. Kauppakirjassa myyjälle on jätetty oikeus kulkea myydyn määräalan läpi jäljelle jäävälle tilalle, joka on metsää. Siellä ei ole rakennuksia, eikä sinne ole tulossa rakennuksia, sillä sinne ei voi rakentaa. Ostajalla ei ole mahdollisuutta lunastaa koko tilaa sellaisenaan, eikä myöskään halua purkaa tehtyjä kauppoja. Kyseessä on siis ainoastaan hyväkuntoisen asuinrakennuksen sekä varastorakennuksen säilyttämistä omalla tontillaan ja siitä pois lohkottavasta metsäalueesta. Anomme oikaisua päätökseen toivoen, että asia käsiteltäisiin huomioiden sen tarkoitusperät. Metsän osalta kukaan ei ole hyödyntämässä muun kuin polttopuun kannalta, eikä sen pitäisi olla merkittävässä asemassa päätöstä tehtäessä. Tuntuisi hölmöltä tehdä hallinnanjakosopimus kiinteistöön, jossa sitten vain odotetaan mahdollisuutta lohkoa määrosat omiksi kiinteistöiksi, kun syynä on ainoastaan ilmoitettu asemakaava-alueen lievealue."
Vastine
Emäkiinteistön omistajan väite, että kunnan viranhaltijat eivät ole kysyttäessä kertoneet asemakaava-alueen lievealueen vaikutuksesta rakennuspaikan lohkomiseen, ei pidä paikkaansa. Asiasta on ilmoitettu sekä suullisesti, että kirjallisesti. Rakennusjärjestys, joka on tullut voimaan 28.3.2018, on kaikkien nähtävänä Tuusulan kunnan internet-sivustoilla. Selonottovelvollisuus koskee kaupan osapuolia.
Hakemuksen mukainen määräala sijaitsee Hyrylän Laajentumissuunnat -nimisellä osayleiskaava-alueella rajoittuen voimassa olevaan Lahelan asemakaavaan. Määräalan kohdalla osayleiskaavassa ei ole aluevarausmerkintää ja on siten tältä osin oikeusvaikutukseton. Alue on katsottu asemakaavan lievealueeksi, jossa rakennuspaikkojen muodostuminen edellyttää kaavallista tarkastelua.
Rakennusjärjestyksen 4.1.1. kohdan 3.000 m²:n vähimmäispinta-alasäännöstä sovelletaan sellaisella osayleiskaavan mukaisella asumiseen tarkoitetulla alueella, jossa on mahdollisuus liittyä vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkostoon. Edellyttäen kuitenkin, että voimassa olevassa osayleiskaavassa ei ole vaadittu suurempaa vähimmäispinta-alaa. Asemakaava-alueen lievealueet on tarkoituksella rajattu tämän mahdollisuuden ulkopuolelle syystä, että ne ovat kaavoituksen laajentumissuuntia ja rakennuspaikkojen syntyminen vaikeuttaa tulevien kaavojen laatimista. Asemakaava-alueiden lievealueiden merkitys ei siis ole niin vähäinen kuin oikaisuvaatimuksen tekijät antavat ymmärtää.
Asemakaava-alueiden ulkopuolella olevien kiinteistöjen soveltuvuutta rakennuspaikaksi tarkastellaan aina rakennusluvan myöntämisen ajankohtana. Kohteen rakennusluvat on myönnetty koko kiinteistölle. Lohkottaessa olemassa olevaa rakennuspaikkaa on aina tarkasteltava, täyttääkö rakennukset sisältävä tuleva kiinteistö kiinteistönmuodostamislain 33 §:n säännökset (osittamisrajoitukset). Sillä ei ole merkitystä, kuuluvatko rakennukset lohkokiinteistön vai kantakiinteistön alueelle. Tästä on olemassa Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO:1992:43. Poikkeuksena tästä periaatteesta on kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 5. momentin mukainen lohkominen, kun muut edellytykset lohkomiseen eivät ole totetuneet ja maakaaren mukainen oikeus kaupan purkamiseen on mennyt. Lohkominen voidaan tällöin suorittaa, kun kauppakirjan mukaisen alueen hallinnan luovuttamisesta on kulunut kymmenen (10) vuotta. Lohkottu kiinteistö ei tule silloin muodostamaan omaa rakennuspaikkaa.
Oikaisuvaatimuksessa esitetyt perustelut eivät anna mitään sellaista lisäarvoa, joka edellyttäisi maankäyttöpäällikön päätöksen muuttamista. Oikaisuvaatimus tulee hylätä perusteettomana.
Ehdotus
Esittelijä
-
Marko Härkönen, kuntakehitysjohtaja, marko.harkonen@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää
- todeta, että päätös on syntynyt laillisessa järjestyksessä eikä päätöksentekijä ole ylittänyt hänelle säädettyä toimivaltaa eikä päätös ole muutenkaan lainvastainen
- hyväksyä annetun vastineen
- hylätä tehdyn oikaisuvaatimuksen kaikilta osin perusteettomana
- pysyttää oikaisuvaatimuksen alaisen päätöksen voimassa.