Perustelut
Neuvottelut keskusliikkeiden ja maanomistajien kanssa
Valtuuston tekemän hankkeen sijaintipäätöksen jälkeen neuvoteltiin Keskon, HOK:n ja Lidlin tarpeista keskustan ja liiketoiminnan kehittämisen osalta. Keskon tavoitteena pysyä olevassa keskustan yksikössä ja mahdollisesti laajentaa sitä. HOK sen sijaan on ilmoittanut, että siirtyminen keskustan eteläpäästä pohjoisemmaksi on mahdollista tietyillä ehdoilla. HOK ja kunta ovat solmineet aiesopimuksen tähän liittyen (kh 27.5.2019 §218). Myös Keskon kanssa on valmisteltu aiesopimusta heidän hankkeeseensa liittyen. Sekä HOK että Kesko ovat esittäneet, että aikataulusyistä johtuen heidän hankkeet tulisi pitää toisistaan erillään, mikäli mahdollista.
Lidl hakee kauppapaikkaa, joka perustuu pintapysäköintiin, eikä siten lähtökohtaisesti sovellu keskustaan, koska tavoitteena on, että keskustan pysäköinti on rakenteellista. Lidlin kanssa neuvotellaan eri sijainnista.
Kun neuvoteltiin HOK:n ja Keskon kanssa, käytiin neuvotteluja myös Auratumin kiinteistön jatkokäytöstä. Kunnantalon väistötila-asian ollessa vielä ratkaisematta käytiin keskustelua myös kiinteistön ostamisesta, mutta neuvotteluissa ei voitu edetä hintanäkemysten oltua liian kaukana toisistaan.
Kunnan tarvitsemat tilat
Kunnan tarvitsemien toimisto-, kokoontumis- ja palvelutilojen osalta on tilapalvelut laatinut Workspace Oy:n kanssa selvityksen konseptoiden tiloja ja tutkien alustavasti tilatarvetta. Tämä selvitys on liitteenä.
Sikäli kun siirrytään uusiin vuokratiloihin, jotka rakennetaan kunnan tarpeiden mukaisesti, kunnan tulee kilpailuttaa vuokratilojen hankinta hankintalain mukaisesti. Hankinta ei ole vielä vireillä.
Kunnan sisällä on käyty keskustelua toimisto- ja kokoontumistilojen lisäksi tarvittavista palvelutiloista. Toistaiseksi on pidetty tarpeellisena sisällyttää hankkeeseen myös nuorisotila sekä aulagalleria. Päätöksiä tilaohjelmasta ei ole tehty.
Alueen suunnittelu
Kevään aikana käynnistettiin keskusliikkeiden kanssa neuvottelujen ohella myös alueen suunnittelu. Alkuvaiheessa eri skenaarioita tutkittiin karkeasti selvittäen, miten alueen kehittäminen on järkevää aikataulullisesti ja toiminnallisesti. Neuvottelujen edistyttyä kävi selväksi, että koska kirjastoa ei valtuusto katsonut vielä voitavan purkaa, on kaksi skenaariota, joiden myötä voi syntyä HOK:n tavoittelemia liiketiloja. Joko uusi liikerakennus on erillinen nykyisistä liikekiinteistöistä tai Kiinteistö Oy Tuusulan Pysäkkikuja 1:n (ent. S-market) laajennus.
Kunta ja SitoWise Oy laati maankäytöllisiä vaihtoehtotarkasteluja selvittääkseen tarkemmin minkälaista potentiaalia ja toisaalta rajoitteita on alueella. Samalla SitoWise Oy:lle annettiin toimeksiannoksi selvittää ko. suunnittelualuetta laajemmin keskustan liikenneverkon toimivuutta ja tulevaisuudessa tarvittavia muutostarpeita. Huomattavaa on, että liikenneselvityksen perusteella keskustan liikenneverkko n ei vaikuta ennustettujen liikennemäärien mukaisesti toimivalta. Liikennemäärien kasvu ei johdu kuin vähäisesti tästä hankkeesta.
Sekä maakäytölliset vaihtoehtotarkastelut että liikenneselvitys ovat liitteenä.
Hyrylän keskustan yleissuunnitelmaa on laadittu viimeksi vuonna 2017. Tuolloin työn eteneminen jäi odottamaan palvelukeskushankkeen etenemistä. Nyt kun hankkeen osalta on mahdollisuus edetä, voidaan yleissuunnitelman valmistelua jatkaa – ja sitoa nämä kaksi toisiinsa tarkastellen kokonaisuutta. Yleissuunnitelma sisältää ainakin alueen liikenneverkon kehittämisen ratkaisut ja toimintojen sijoitteluun liittyvät periaatteet.
Toimijoiden kontaktointi
Yhteistyökumppaneiden saamiseksi palvelukeskushankkeeseen lähetettiin kysely 16.4.2019 mahdollisiksi koetuille investoreille ja rakennusliikkeille. Jakelussa oli mukana Sponda Oyj, NREP Oy, NCC Oy, YIT Oyj, SRV Oyj, Pohjola Rakennus Oy, Lapti Oy ja Skanska Oy. Tuolloin kerrottiin, että hankkeesta kiinnostuneiden kanssa käydään neuvottelut ja tämän jälkeen laaditaan osapuolten kesken yhteistyösopimus.
Toimijoiden ehdotukset
NREP Oy ja Skanska Oy yhteistyökumppaneineen ovat ilmoittaneet kiinnostuksensa hankkeeseen. Kumpikin taho on kokenut, osaava ja uskottava toimija tämän kaltaisten kiinteistökehittämishankkeiden saralla. Jotta tiedettäisiin mahdollisten yhteistyökumppaneiden tavoitteet konkreettisesti, on kumpikin taho laatinut oman ehdotuksensa alueen kehittämisestä. NREP on esittänyt yhden vaihtoehdon, Skanska on laatinut kaksi päävaihtoehtoa (ve 1 ja ve2). Ve2:n osalta on esitetty kaksi alavaihtoehtoa. Lisäksi Skanska on laatinut ve3:n, jossa esitetään ve2:n kaltaista ratkaisua, jossa asuinkerrostalojen osalta on vielä ratkaisua kehitetty, mutta ei esim. talousasioiden osalta ehdotuksessa avattu.
Ehdotuksia on arvioitu kunnan kannalta keskittyen hankkeen tässä vaiheessa niihin seikkoihin, jotka ovat arvioitavissa ja olennaisia. Ehdotukset ja näiden arviointi ovat liitteinä.
Hankkeen eteneminen, tehtävät linjaukset
Valtuusto voi todeta kantansa kilpailevien toimijoiden ehdotuksista ja antaa jatkosuunnitteluohjeita. Saatuaan valtuuston kannan tietoonsa, suunnitteluvarauspäätöksen tekee hallintosäännön mukaisesti kuntakehitysjohtaja. Lisäksi valtuusto voi antaa niin hyväksi katsoessaan jatkosuunnittelua varten tarkempia tavoitteita.
Suunnitteluvarausaikana valittu toimija yhteistyössä kunnan ja muiden hankkeen osapuolten kanssa kehittää ja tarkentaa suunnitelmaa. Samalla osallistetaan kuntalaisia ja muita hankkeesta kiinnostuneita, tarkennetaan kunnan tilatarpeita, valmistellaan kiinteistökaupan esisopimus ja kilpailutetaan kunnan tarvitsemien tilojen toimittaja. Asemakaavaluonnos valmistellaan hankkeen suunnittelun rinnalla.
Jatkosuunnittelun aikana on syytä kiinnittää huomiota erityisesti suunnitelmissa vielä oleviin eri mittakaavatasojen heikkouksiin: Suuren mittakaavan suunnitteluperiaatteina on keskittää ihmiset ja toiminnot samoihin paikkoihin, yhdistää erilaisia toimintoja, avata toiminnot kaupunkitilaan ja kutsua ihmisiä niihin. Lisäksi pyritään lisäämään ulkotilassa vietettyä aikaa parantamalla ulko-oleskelun mahdollisuuksia. Pienellä mittakaavatasolla suunnitellaan turvallisia tiloja keskustaelämän perustoiminnoille: kävelemiselle, istumiselle, oleskelulle ja eri kokoisille sosiaalisille tapahtumille. Erityisen tärkeää on sisä- ja ulkotilojen välisen rajavyöhykkeen huolellinen suunnittelu.
Ehdotus
Esittelijä
-
Marko Härkönen, kuntakehitysjohtaja, marko.harkonen@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että valtuusto päättää
- merkitä tiedoksi hankkeen valmistelutilanteen ja antaa evästyksen jatkotoimenpiteistä
- kuntalaisia tulee osallistaa palvelukeskuksen tila- ja aluesuunnittelussa
- jatkosuunnittelussa tulee erityistä huomiota kiinnittää mm.
- keskusmaisen ympäristön laatuun
- julkisivujen laatuun
- kävely- ja polkupyöräliikkumisen toimivuuteen ja miellyttävyyteen
- pysäköintikellarin yhdistämiseen lähialueen muihin maanalaisiin pysäköintikellareihin
- pintapysäköinnin minimointiin
- vuorottaispysäköinnin maksimointiin
- erikoistavarakaupan ja palveluiden määrän kasvattamiseen
- toteutettavuuteen.
---
Puheenjohtajan avattua keskustelun, puheenjohtaja teki seuraavanlaisen muutosesitys:
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että valtuusto päättää
- merkitä tiedoksi hankkeen valmistelutilanteen ja antaa evästyksen jatkotoimenpiteistä
- kuntalaisia tulee osallistaa palvelukeskuksen tila- ja aluesuunnittelussa, kerättävä näkemyksiä alueella tarvittavista toiminnoista, arviotava tulevaisuuden keskustan menestystekijöitä ja samalla kunta muodostaa oman vahvan tahtotilansa millaisen keskustan Tuusula haluaa
- jatkosuunnittelussa tulee erityistä huomiota kiinnittää mm.
- keskusmaisen ympäristön laatuun
- julkisivujen laatuun, vältettävä monotonista ilmettä
- kävely- ja polkupyöräliikkumisen toimivuuteen ja miellyttävyyteen
- pysäköintikellarin yhdistämiseen lähialueen muihin maanalaisiin pysäköintikellareihin
- pintapysäköinnin minimointiin
- vuorottaispysäköinnin maksimointiin
- erikoistavarakaupan ja palveluiden määrän kasvattamiseen
- toteutettavuuteen ja vaiheistukseen
- joukkoliikenteen solmukohtaan pysäkkeineen ja odotustiloineen ja niiden sijoittumiseen ensisijaisesti siten, että ne ovat läheisessä yhteydessä liike- ja palvelukeskukseen
- tavoiteltava asumisen sijoittumista ydinkeskustaan alueelle elävyyden ja viihtyvyyden kannalta
Lautakunta hyväksyi muutosesityksen yksimielisesti.
Pöytäkirjaan merkitään, että konsultti Heikki Väänänen Sitowise Oy:stä oli paikalla tämän pykälän käsittelyn ajan.
Päätös
Kuntakehityslautakunta päätti puheenjohtajan muutosesityksen johdosta yksimielisesti ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että VALTUUSTO päättää
- merkitä tiedoksi hankkeen valmistelutilanteen ja antaa evästyksen jatkotoimenpiteistä
- kuntalaisia tulee osallistaa palvelukeskuksen tila- ja aluesuunnittelussa, kerättävä näkemyksiä alueella tarvittavista toiminnoista, arviotava tulevaisuuden keskustan menestystekijöitä ja samalla kunta muodostaa oman vahvan tahtotilansa millaisen keskustan Tuusula haluaa
- jatkosuunnittelussa tulee erityistä huomiota kiinnittää mm.
- keskusmaisen ympäristön laatuun
- julkisivujen laatuun, vältettävä monotonista ilmettä
- kävely- ja polkupyöräliikkumisen toimivuuteen ja miellyttävyyteen
- pysäköintikellarin yhdistämiseen lähialueen muihin maanalaisiin pysäköintikellareihin
- pintapysäköinnin minimointiin
- vuorottaispysäköinnin maksimointiin
- erikoistavarakaupan ja palveluiden määrän kasvattamiseen
- toteutettavuuteen ja vaiheistukseen
- joukkoliikenteen solmukohtaan pysäkkeineen ja odotustiloineen ja niiden sijoittumiseen ensisijaisesti siten, että ne ovat läheisessä yhteydessä liike- ja palvelukeskukseen
- tavoiteltava asumisen sijoittumista ydinkeskustaan alueelle elävyyden ja viihtyvyyden kannalta