Kuntakehityslautakunta, kokous 13.11.2019

Perustelut

Tavoitteet

Tuusulan kunnalla on useita vanhoja kiinteistöjä, joille sillä ei ole enää käyttöä. Kaavatyön tavoitteena on kehittää kunnan omistamia kiinteistöjä sekä tarkastella niiden tulevaa käyttötarkoitusta. Kaavalla ratkaistaan arvokkaiden rakennusten suojelu.

Kaava käsittää viisi erillistä aluetta, joista kolme sijaitsee Hyrylässä, yksi Kellokoskella ja yksi Jokelassa. Alueet 6 ja 7 (Tuusulanväylä ja Korvenrannantie) on irrotettu Kehitettävät kiinteistöt kaavasta luonnosvaiheen jälkeen ja niitä jatketaan myöhemmin omana prosessinaan.

Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaavoituksen yhteydessä tulee tarkastelluksi kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutos, jolloin kunta voi luopua tarpeettomista kiinteistöistä.

Kaavoituksella pyritään kehittämään ja tiivistämään yhdyskuntarakennetta tutkimalla täydennysrakentamismahdollisuuksia sekä hyödyntämään olemassa olevia resursseja ottamalla tyhjillään olevat rakennukset uudelleen käyttöön.

Kaavaratkaisu

1. Yli-Jussila

Asemakaavan muutos koskee Hyrylän keskustan lounaispuolella sijaitsevaa puistoaluetta, jolla sijaitsee Yli-Jussilan rakennus. Rakennukselle erotetaan pieni tontti ja sallitaan talousrakennuksien (t), kuten uuden autotallin/varaston sekä pihasaunan rakentaminen. Ajoyhteys tontille on osoitettu rasitteena korttelin 8011 kerrostalotonttien 5 ja 6 läpi. Ratkaisuun on päädytty, koska AO-tontin käytöstä syntyvä liikenne on vähäistä ja kerrostalotonttien yhteyttä on käytetty aiemmin väliaikaisena ajoyhteytenä. Kokonaan uuden ajokelpoisen yhteyden toteuttaminen Pähkinäpolkua pitkin ja puiston läpi on liikennemäärään nähden kohtuuton kustannus. Rasitetta hyödyntämällä vältetään myös puistoalueen maanmuokkaus ja liikenne puiston läpi. (MRL 37.2 §)

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 5 300 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 60 k-m2 uuden autotallin myötä. Asuntojen määrä ei muutu.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia, mikäli ajoyhteys AO-tontille voidaan toteuttaa rasitteena kerrostalotonttien kautta. Taloudellisen vastuun kerrostalotonttien kautta osoitetusta ajorasitteesta (rakentamisesta ja ylläpidosta) kantaa rasitteen hyödyntäjä. Kunnalle kohdistuu tuloja AO-tontin myymisestä.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Yli-Jussilan rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät.

Tuusulan kunta omistaa puistoalueen, Pähkinäpolun alueen sekä korttelin 8011 AK-tontin 5. Tontti 6 on yksityisomistuksessa. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.

2. Aattola

Aattolan 1910-luvulla rakennettu 1½-kerroksinen 80 k-m2 suuruinen rakennus sijaitsee suurella Y-tontilla Tuusulanjärven rannalla. Aattola rakennettiin alun perin Iloniemen suurhuvilan puutarhurin asuinrakennukseksi ja se liittyy tämän myötä Tuusulanjärven itärannalle 1800-luvun lopulla syntyneen suurhuvilayhteisön historiaan.

Tontti on muutettu viereisten tonttien mukaisesti erillispientalojen korttelialueeksi ja sille on osoitettu yksi ohjeellinen tontti. Tontille on sallittu rakentaa uusi talousrakennus, esimerkiksi pihasauna. Pumppaamolle ja sähkökeskukselle on varattu yhdyskuntateknisen huollon alueet (ET). Tontin eteläosassa on rasitteena ajoyhteys eteläpuoleiselle tontille sekä pumppaamon ja sähkökeskuksen huoltoajolle. Tuusulan kunnan metsien luonto- eli METSO-inventoinnissa alueelle on merkitty Kirkonkylän lehtonotko. Luontoselvityksessä alueella todettiin kaksi luonnontilaisen kaltaista kausikuivaa noroa, jotka ovat vesilain 2 luvun 11 §:n mukaisia suojeltavia kohteita.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on 115 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta noin 500 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus vähenee 385 k-m2. 

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Kunnalle kohdistuu tuloja tontin myymisestä.

Uusi talousrakennus on sijoitettu tontin koillisosaan siten, että rakennuksen ja noron väliin muodostuu noin 15 metrin suojavyöhyke. Aattola suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät.

Tuusulan kunta omistaa tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.

3. Prijuutti

Prijuutin 1800-luvun loppupuoliskolla rakennettu päärakennus on ollut tyhjillään pitkään, mutta parhaillaan sitä kunnostetaan yhteisölliseen käyttöön. Rakennus on alun perin koko keskisen Uudenmaan ensimmäinen kauppa, joka perustettiin Hyrylään hyvälle paikalle valtamaantien laitaan. Vuosina 1908–1967 rakennus oli venäläisen hyväntekeväisyysyhdistyksen kesäsiirtolana.

Korttelin 8127 tontti 3 on osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman palvelu- ja työpaikkatoimintojen korttelialueeksi (PTY/pv), jolle voi sijoittaa myymälä- ja toimistotiloja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta pienyritys- tai verstastoimintaa sekä palveluita. Tontilla on ajoyhteys (ajo) pohjoisessa sijaitsevalle kerrostalotontille. Eteläosaan kortteliin 8128 on osoitettu uusi kerrostalotontti (AK). Muorinpuisto ja Vaarinpuisto on säilytetty puistoalueena. Vaarinpuiston itäosaan on osoitettu leikkipaikka (le). Tuusulanväylän asemakaavoittamaton osuus on osoitettu yleisen tien alueeksi (LT). Alue sijaitsee pohjavesialueella ja osin pohjaveden muodostumisalueella. Uudisrakentamisen yhteydessä tulee erityistä huomiota kiinnittää ulko-oleskelualuiden ja parvekkeiden melusuojaukseen.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 200 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 950 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu noin 80 kpl.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja AK-tontin myymisestä tai vuokraamisesta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Prijuutin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yleisötapahtumien järjestäminen Prijuutilla saattaa lisätä pysäköintiä läheisten katujen varsilla.

4. Männistönpuisto

Männistönpuistossa (VP) sijaitsee tiilinen I½ -kerroksinen vanha rakennus, joka on osin kunnan varastokäytössä, osin asuinkäytössä. Rakennus on toiminut Ruukin yleisenä saunana. Rakennukselle erotetaan puistosta pieni AL-tontti. Puiston itäpuolella virtaa Keravanjoki, jonka vastarannalla on Kellokosken sairaalan ja Marieforsin ruukin valtakunnallisesti arvokas miljöö (kh). Läheinen päiväkoti on purettu ja korttelin 7052 YL-varaus muutetaan AK-varaukseksi asuinkerrostaloja varten.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 2 550 k-m2. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 950 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa saunalle ei ole merkitty rakennusoikeutta. Uusia asuntoja muodostuu noin 27 kpl.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä tai vuokraamisesta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että saunarakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan rakennukselle aktiivisempi käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät. Yksikerroksisen päiväkodin tilalle voidaan rakentaa nelikerroksinen kerrostalo, joka muuttaa puiston maisemakuvaa. Rakennus liittyy kuitenkin ympärillä olevaan kerrostaloalueeseen, eikä heikennä Marieforsin ruukin ja Kellokosken sairaalan kulttuurihistoriallista arvoa.

Tuusulan kunta omistaa puistoalueet, Haukilahdenpolun alueen sekä AK-tontin. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.

5. Leikkurinkuja –Uunimiehenpuisto

Uunimiehen puistossa, Kolsan koulun länsipuolella sijaitsee Kolsan vanhan maatilan vanha punatiilinen piharakennus, mahdollisesti autotalli. Puiston eteläpuolella korttelissa 61033 sijaitsee suojeltu Kolsan vanhan maatilan päärakennus. Kolsan vanhalle piharakennukselle on osoitettu kortteliin 6032 oma AO-tontti, numero 1. Uunimiehenpuiston länsiosaan on osoitettu kolme uutta erillispientalojen tonttia. Alueelle on johdettu uusi katu. Uunimiehenpuisto on säilytetty virkistyskäytössä.

Kaavaratkaisun rakennusoikeus on noin 810 k-m2. Voimassa olevassa asemakaavassa Kolsan vanhalle piharakennukselle ei ole merkitty rakennusoikeutta. Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa noin 810 k-m2. Uusia asuntoja muodostuu neljä.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia uuden kadun toteutuksen myötä sekä puistokäytävien hoitokustannuksia. Uusille tonteille tulee johtaa vesi- ja viemäri, mistä aiheutuu kustannuksia. Karkea kokonaiskustannus ilman arvonlisäveroa on noin 146 000 €. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä. Korttelin 6032 tontin 1 osalta maaperän mahdollinen pilaantuneisuus selvityksestä ja kunnostamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa maanomistaja. Mikäli kunta päättää myydä AO-tontin 6032-1, on maaperän pilaantuneisuus tutkittava ja mahdollinen pilaantunut maaperä puhdistettava ennen myyntiä.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että autotallin rakennus suojellaan asemakaavalla ja osoitetaan tyhjillään olevalle rakennukselle käyttötarkoitus, jolloin sen kulttuuriarvot säilyvät.

Tuusulan kunta omistaa puistoalueen. Kaavamuutos on tehty kunnan aloitteesta.

Suunnittelun vaiheet

Kaavoitus on kuulutettu vireille 27.2.2019 kunnan aloitteesta. Hankkeesta on kerrottu Tuusulan kunnan kaavoitussuunnitelmassa 2019–2023 ja kaavoituskatsauksessa vuonna 2019. Kaavahanke pohjaa kohteiden 1, 2, 3 ja 5 osalta kunnanvaltuuston päätökseen 13.3.2017 § 28 kunnan omaisuuden realisoimisesta. Kohde 4 on otettu osaksi kaavahanketta kunnanhallituksen päätöksellä 29.10.208 § 370.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut julkisesti nähtävillä 28.2.–29.3.2019. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei saapunut viranomaiskannanottoja. Museovirasto ilmoitti, että Keski-Uudenmaan maakuntamuseo antaa asiasta lausunnon. Kirjallisia mielipiteitä saapui 9 kpl. Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat pääosin Aattolan tontin rakennusoikeuden määrään sekä rannan käyttöön sekä olemassa olevien sähköjohtojen huomioimiseen. Mielipiteisiin laaditut vastineet ovat selostuksen liitteenä.

Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 23.5.–24.6 TuusInfossa sekä Tuusulan kunnan nettisivulla (Asuminen ja ympäristö/Kaavoitus ja maankäyttö/Vireillä olevat kaavahankkeet). Kaavaluonnoksesta saapui 10 viranomaislausuntoa ja kaksi mielipidettä, sekä kaksi viranomaislausuntoa, jotka saapuivat kaavaluonnoksen nähtävilläolon loputtua. Lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet ovat selostuksen liitteenä

Kaavan tarkoitusta ja arvokkaiden rakennusten suojelun ratkaisemista ja rakennusten käyttötarkoitusten määrittelyä pidettiin hyvänä. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan sekä Prijuutti ry:n lausunnoissa otettiin esiin mm. Yli-Jussilan, Aattolan sekä Prijuutin piharakennusten rakennusoikeuden lisääminen sekä Yli-Jussilan pihapiirin aitaaminen myös lauta-aidalla ja ruukin vanhan saunan asuinpihapiirin suojaaminen aidalla. Prijuutin ja ruukin vanhan saunarakennuksiin toivottiin sallittavan kaikille avoin yhteisöllinen toiminta.

Uudenmaan ELY-keskus ilmoitti, että pohjavesien suojelua koskeva määräys on riittävä. Uudenmaan ELY-keskus sekä Keski-Uudenmaan Ympäristökeskus eivät nähneet mahdolliseksi Aattolan lisärakentamista norojen läheisyydessä.

Elisa Oyj:llä ei ollut huomauttamista kaavaluonnokseen. Uudenmaanliitto ja Kellokosken yrittäjät ry ilmoittivat eivät anna lausuntoa. Museovirasto ilmoitti Keski-Uudenmaan maakuntamuseo antaa asiasta lausunnon.

Caruna lausui, että kaavan on tehty tarvittavat muuntamovaraukset ja haluaa lausua myös ehdotusvaiheessa. Fortum Power and Heat Oy ilmoitti Prijuutin ja Männistönpuiston liittämismahdollisuudesta kaukolämpöverkkoon.

Hyvinvoinnin ja terveyden edistämisen lautakunta näkee tärkeäksi, että Prijuutin kehittämisessä alueen asukkaat ja Prijuutti ry sekä mahdolliset muut Prijuutin kehittämisestä kiinnostuneet tahot otetaan jatkossakin mukaan kehittämistyöhön ja että Männistönpuiston kiinteistön kehittämisen osalta tulisi selvittää alueen asukkaiden kanssa mahdollisuudet kehittää vanhasta rakennuksesta kellokoskelaisten yhteisötalo. Aattolan kiinteistön osalta olisi tärkeänä, ettei näkymä Tuusulanjärvelle peity nykyistä enempää.

Lausuntojen perusteella Aattolan uusi rakennuspaikka poistettiin ja Aattolan tontille lisättiin mahdollisuus pihasaunan toteuttamiseen siten, että rakennuspaikan ja norojen välissä säilyy noin 15 metrin suojavyöhyke. Yli-Jussilan ja Prijuutin osalta piharakennusten rakennusoikeutta kasvatettiin ja määräyksiä aitaamisen osalta muokattiin. Prijuuttia sekä ruukin vanhaa saunarakennusta koskevaan määräykseen tehtiin lisäys kaikille avoimen yhteisöllisen toiminnan sallimisesta. Tuusulan väylän kaavamerkintä (LT) muutettiin uuden käytännön mukaisesti maantien alueeksi. Lausuntoihin laaditut vastineet ovat selostuksen liitteenä.

Mielipiteet asemakaavaluonnoksesta kohdistuivat Leikkurinkuja-Uunimiehenpuiston itäosaan osoitettuihin uusiin pientalotontteihin ja niiden alueelle jäävän kookkaan puuston säilyttämiseen.

Arvorakennusten suojelumääräykset on laadittu yhteistyössä Keski-Uudenmaan maakuntamuseon kanssa.

Ehdotus

Esittelijä

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus

• hyväksyy laaditun Kehitettävät kiinteistöt asemakaavaehdotuksen ja luonnosvaiheen lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet
• asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten

Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää

• hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa.

Pöytäkirjaan merkitään, että konsultti Maarit Suomenkorpi Tengbom Oy:stä oli paikalla tämän pykälän käsittelyn ajan.

Päätös

Ehdotus hyväksytty.