Kunnanhallitus, kokous 24.9.2018

Perustelut

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa. Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy. Mikäli hanke todetaan vähäiseksi kaavamuutokseksi, kaavoitus voi käynnistyä saapuneiden hakemusten jonojärjestyksen tai tarveharkinnan mukaan.

Mikäli kuntakehityslautakunta ja kunnanhallitus tekevät kielteisen päätöksen kaavamuutoshankkeeseen, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Maanomistaja hakee asemakaavan muutosta Etelä-Tuusulaan, Kelatien työpaikka-alueelle osoitteeseen Kelatie 17, joka on asemakaavassa TK-aluetta eli teollisuus- ja varasto-, sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Ajo tontille osoitteessa Kelatie 17 on Upokaskujan kautta. Kaavamuutoshakemuksessa esitetään osoitteessa Kelatie 17 sijaitsevaan tonttiin liitettävän viereinen VL-alueen (virkistysalue) suikale, jolla on tällä hetkellä ajoyhteys viereiselle virkistysalueelle. Virkistysalue on kunnan omistuksessa ja hakija esittää ajoyhteyden osaa liitettäväksi osaksi omistamaansa kiinteistöä.  Hakemuksessa kaavamuutosta perustellaan kiinteistön toiminnallisuuden parantamisella: ajoneuvot tukkivat nykyisin lastaus- ja kuorman purun tilanteissa Upokaskujan liikenteen. Ajoyhteys virkistysalueelle on olemassa VL-aluesuikaleessa, mutta osana tonttia kiinteistö pääsisi kehittämään sille rakennuksiaan kiertävän ajoyhteyden. Kaavamuutoshakemuksen mukana oli naapureiden suostumus kaavamuutoksen käynnistämiselle.

Harkinta

Ajoyhteys Upokaskujalta virkistysalueelle on välttämätön, mutta sen ei välttämättä tarvitse olla kunnan omistuksessa. Työpaikka-alueelta on jalankulun ja pyöräilyn yhteydet ympäristöön, mutta nyt kyseessä olevan Upokaskujan ajoyhteys eteläpuolisille virkistysalueille tulee säilyttää kaavassa. Yhteys voidaan liittää kyseessä olevaan kiinteistöön, mutta kaavamuutoksessa jää kiinteistölle ajorasite, joka merkitään kaavaan. Kunta ja hakija neuvottelevat kiinteistön korvausvelvoitteet kunnalle sopimusteitse.

Kaavamuutosta ei voida viedä eteenpäin vähäisenä kaavamuutoksena, koska muutoksen kohteena on virkistysalue. Kaavamuutosta voidaan kuitenkin viedä eteenpäin vähäisen kaltaisena kaavamuutoksena. Tällöin hanketta ei ole tarve merkitä kaavoitussuunnitelmaan, vaikkakin se menee päätettäväksi valtuustoon saakka. Kaavamuutoksen erityisenä perusteena on kunnan strategian mukainen yritystoiminnan edistäminen. Kaavamuutos voi käynnistyä saapuneiden hakemusten jonojärjestyksen mukaan.

Perustelut

Perustelut

Kaavoitus on aloitettu vuonna 2018 maanomistajan aloitteesta vähäisenä, ns. XS-kaavana. Kaavamuutoshakemus on hyväksytty 13.6.2018 kuntakehityslautakunnassa. Kaavamuutos on tullut vireille kuulutuksella 22.8.2018. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 23.8.-6.9.2018. Vireilletulosta ja OAS:n nähtävilläolosta on ilmoitettu osallisille kirjeillä ja verkkosivuilla www.tuusula.fi/kuulutukset sekä lehti-ilmoituksella Viikkouutiset-lehdessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin kannanotot (kaksi kappaletta) energia- ja verkkoyrityksiltä, jotka ilmoittivat, että heille vaikutukset ovat pienet tai niitä ei ole ollenkaan. Mielipiteitä ei jätetty.

Asemakaavan muutos  sijoittuu Etelä-Tuusulaan, Kelatien työpaikka-alueelle ja koskee osaa korttelista 10005 sekä pientä osaa virkistysalueesta.  Kaavaratkaisu parantaa yritystoiminnan olosuhteita ja varmistaa ajoyhteyden kunnan omistamalle virkistysalueelle. Rakennusoikeus tontilla ei kasva.

Korttelialue on yksityisomistuksessa ja Tuusulan kunta omistaa virkistysalueen. Kaavaratkaisu on tehty tontin omistajan hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa. Virkistysalueeksi (VL) osoitettu osa kaava-alueesta muutetaan teollisuus- ja varasto-, sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (TK). Tontille on osoitettu ohjeellinen ajoyhteys lähivirkistysalueelle. Rakennusoikeus osoitetaan tontille toteutuneen mukaan 1800 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku on kaksi kerrosta, nämä eivät muutu lähtötilanteesta. Myös autopaikkaohjeistus pysyy ennallaan. Autopaikkavaatimus TK-korttelissa on toimisto- ja liiketiloilla 1 ap / 40 k-m2 ja teollisuus- ja varastotiloilla 1 ap / 100 k-m2.

Asemakaavan muutoksen vaikutukset verrattuna voimassa olevan asemakaavaan ovat vähäisiä. Liikenteellisesti kaavaratkaisun on arvioitu helpottavan ajoittaisia ruuhkatilanteita, kun toimijoitten ei tarvitse purkaa ja lastata kadulla. Maakaupoista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.