Valmistelija
Asko Honkanen, kuntasuunnittelupäällikkö, asko.honkanen@tuusula.fi
Kari Ora, talousjohtaja, kari.ora@tuusula.fi
Perustelut
Tausta
Tuusulan kunnanhallitus päätti 25.5.2020 §1076 käynnistää pysäköintitalohankkeen valmistelun. Tuusulan kunta suunnittelee asuinkortteleita palvelevan alueellisen maanpäällisen, katetun ja kylmän pysäköintilaitoksen rakennuttamista Hyrylän keskustan alueelle. Suutarintien asemakaavassa muodostettujen asuinkerrostalojen tonteille on suunniteltu pihakannen alaisia pysäköintipaikkoja, jonka lisäksi pysäköintipaikkoja tarvitaan kunkin asuinkerrostalotontin toteuttamiseksi myös pysäköintitalosta. Alustavasti on suunniteltu, että pysäköintitaloon toteutetaan Suutarintien hankkeen asuinkerrostalojen edellyttämien autopaikkojen lisäksi yleisiä pysäköintipaikkoja, jotka myöhemmin voidaan muuttaa muita asuintontteja palveleviksi autopaikoiksi.
Tuusulan kunta on myynyt Avain Yhtiöille LPY-tontista määräosan ja sitoutunut käynnistämään pysäköintitalon suunnittelun ja rakennuttamisen viimeistään lopullisen kaupanteon yhteydessä. Pysäköintipaikkojen toteutuksesta on sovittu kunnan ja Avain yhtiöt oy:n kesken, että pysäköintipaikat ovat käyttöönotettavissa viimeistään 1.3.2027. Avain Yhtiöt osallistuu pysäköintitalon suunnittelu-, rakennuttamis-, rakentamiskustannuksiin eri osapuolille toteutettavien autopaikkojen lukumäärien suhteessa.
Pysäköintitaloon on suunnitelmien mukaisesti tulossa noin 408 autopaikkaa, joista Avain yhtiöt Oy:n hankkeille 86 paikkaa. Yleiseen käyttöön tarkoitettujen pysäköintipaikkojen määrä voidaan päättää, kun ympäröivän alueen toteutuminen on edennyt. Loput pysäköintipaikat voidaan myydä tai vuokrata eteenpäin muille tarvitsijoille.
Pysäköintitalon omistaminen ja hallinnointi
Pysäköintitoiminnan harjoittaminen ei kuulu kunnan varsinaiseen toimialaan. Kunnan hoitaessa tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla sen tulee pääsääntöisesti antaa tehtävä osakeyhtiön, osuuskunnan, yhdistyksen tai säätiön hoidettavaksi (Kuntalaki 126§). Pysäköintitalon omistaminen on tarkoituksenmukaista toteuttaa kiinteistöosakeyhtiömuotoisena. Pysäköintitalon toteuttamista varten kunta perustaa kiinteistöosakeyhtiön, joka omistaa ja hallinnoi osaa määräosin omistetulle kiinteistölle toteutettavasta pysäköintitalon rakennuksesta ja tontista. Yhtiöittäminen tuo lisäksi hankkeelle läpinäkyvyyttä sekä joustavuutta päätöksen tekoon. Kunnan määräosien ja Yhtiön osakkeiden omistaminen on pääosin tilapäistä, sillä autopaikkoja on tarkoitus myydä eteenpäin lähiympäristöön toteutettavien uusien asunto-osakeyhtiöiden käyttöön niiden valmistuttua.
Tuusulan kunta on perustettavan Yhtiön ainoa osakkeenomistaja perustamisvaiheessa. Yhtiö muiden kiinteistön määräosien omistajien kanssa vastaa kustannusosin pysäköintilaitoksen rakennuttamisesta.
Talous ja rahoitus
Perustettavan yhtiön tulot muodostuvat osakkeiden omistajien maksamista osakaspysäköintimaksuista. Yhtiön menot koostuvat kiinteistön käyttö-, hoito- ja ylläpitokuluista. Lisäksi yhtiölle muodostuu kuluja hallinnon järjestämisestä sekä arvonlisäverottomaan toimintaan myymiensä määräosien rakentamisaikaisten arvonlisäveropalautusten takaisin maksusta. Kiinteistöosakeyhtiön ei ole kirjanpitolautakunnan lausunnon (1847/2010) perusteella tehtävä suunnitelman mukaisia poistoja, mutta poistoja voidaan kuitenkin tehdä hoitokatteen suhteessa, tällöin yhtiölle ei synny verotettavaa tulosta.
Yhtiön talouden kehitys ja sen vuosittain vaatima rahoitustarve on sidoksissa Suutarintien alueen rakentumiseen ja siihen liittyvään pysäköintipaikkojen kysyntään. Pysäköintitalon investointivaiheen jälkeisen vaiheen keskeiset riskit liittyvät toimintakustannusten sekä korkotason kehittymiseen.
Verotus
Pysäköintitalon rakentaminen on arvonlisäverollista toimintaa, joten rakennusliike tulee laskuttamaan perustettavalta pysäköintiyhtiöltä rakentamisen 25,5 %:n arvonlisäverolla. Ilman pysäköintiyhtiöllä olevaa oikeutta vähentää laskujen sisältämää arvonlisäveroa, se lisää pysäköintitalon lopullista hintaa koko määrällään. Asiasta ei ole vielä haettu ennakkoratkaisua verottajalta. Tuusulan kunnan omistuksessa oleviin autopaikkoihin liittyvien rakentamiskustannusten arvonlisäverot ovat lähtökohtaisesti rakentamisaikana vähennyskelpoisia. Uudisrakennuksiin, kuten rakennettavaan pysäköintitaloon, liittyvää arvonlisäveroa on oikaistava, jos sen käytössä tapahtuu muutos arvonlisäverovähennysoikeuden laajuudessa valmistumisvuonna tai sitä seuraavan yhdeksän vuoden aikana. Tämän kymmenen vuoden tarkastelujakson aikana arvonlisäverottomaan toimintaan myytyjen pysäköintipaikkojen rakentamiskustannusten arvonlisäverot maksetaan takaisin valtiolle alkuperäisen vähennykseen oikeuttavan käytön osuuden ja tarkistusvuoden vähennykseen oikeuttavan käytön osuuden erotuksen suuruisena.
Yhtiössä pyritään nollatulokseen poistojen mitoittamisella suhteessa hoitokatteeseen, tällöin yhtiölle ei synny verotettavaa tulosta.
Yhtiön perustaminen
Perustettavan kiinteistöosakeyhtiön oman pääoman kattamiseen on varauduttu kunnan talousarviossa.
Yhtiön toimintaa määrittelee yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestysluonnoksen mukaan yhtiöllä on hallitus, johon esitetään kolmea jäsentä. Hallituksen jäsenten lisääminen on mielekästä, kun rakennus saadaan valmiiksi ja kun laitoksen omistuspohja laajenee. Yhtiöön on tarpeen valita myös sivutoiminen toimitusjohtaja, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja taloudesta.
Hanketta valmisteltaessa on konsultoitu ulkoista asiantuntijaa taloudellisissa, sopimusoikeudellisissa ja verotuskysymyksissä.
Perustettavan yhtiön hallitukseen nimettäviksi ehdokkaiksi esitetään kuntakehitysjohtaja Pirjo Sirén, tilapalvelupäällikkö Kai Lange ja talousjohtaja Kari Ora. Ehdokkailta on kysytty suostumukset hallitusjäsenyyteen ja saatu suostumus.