Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Sammonmäki IV -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3508). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 20.3.–22.4.2025.
Kiinteistö Oy Tuusulan Sammonmäki omistaa kiinteistöt 858-411-7-68, 858-411-7-54, 858-411-7-45, 858-411-7-11 ja 858-411-7-72. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus ja esisopimus alueiden vaihdosta. Sopimuksessa on osapuolena myös YIT Rakennus Oy mm. rakentamisvelvoitteen toteutus sekä rakennusten ja rakenteiden purkuvastuullisena. Sopimusalueen pinta-ala on kaavalaskennan mukaan noin 28,72 ha. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin alueidenkäyttölain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan asemakaavan muutosalueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Maanomistaja on velvollinen korvaamaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista pääsääntöisesti puolet saamastaan lisärakennusoikeuden tai käyttötarkoituksen muutoksen arvosta. Sopimuskorvauksen määrän on oltava lähellä kustannuksia, jotka yhdyskuntarakentamisesta kunnalle on aiheutunut tai aiheutuu.
Alueella voimassa olevassa Sammonmäki (nro 3296) -nimisessä asemakaavassa maanomistajan omistama sopimusalue on osoitettu merkinnällä (KTY) Liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 24 000 k-m2 ja (KTY-10), Liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristövaikutuksiltaan näihin verrattavien työtilojen korttelialueeksi, tehokkuudella e=0.50 sekä merkinnällä (M) maa- ja metsätalousalueeksi. Voimassa olevassa asemakaavassa kiinteistöjen rakennusoikeuden arvo on yhteensä 6 311 830,00 €. Sopimusalueella sijaitsee useita teollisuus-, toimisto- ja varastorakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala on noin 18 000 k-m2. Rakennusten purkukustannuksiksi on arvioitu yhteensä noin 1 800 000 €.
Asemakaavaehdotuksen mukaan maanomistajan maalle on osoitettu KTY korttelialuetta tehokkuudella e=0,45 noin 48 776 m2 (21 949 k-m²) ja KTY korttelialuetta tehokkuudella e=0,5 noin 67 883 m2 (33 942 k-m²) ja KMTY korttelialuetta tehokkuudella e=0,45 noin 30 829 m2 (13 873 k-m²). Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 13 114 435,00 €.
Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 5 002 605,00 €
Kaavamuutoksesta aiheutuu katualueiden muutostöistä kunnallistekniikan kustannuksia noin 2,4 M€. Sopimuskorvausta peritään 50 % arvonnoususta, jonka arvioidaan kattavan kunnalle hankkeesta aiheutuvat kustannukset.
Sopimuskorvauksen määrä on 2 501 302,50 €. Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen alueluovutuksena.
Maanomistaja luovuttaa kunnalle sopimuskorvauksena korttelista 9508 KMTY-korttelin osan pinta-alaltaan n. 30 829 m² (13 873 k-m²). Korttelin osan arvo on 2 774 600,00 €. Sopimuskorvauksen ylittävä osuus (273 297,50 €) huomioidaan välirahassa.
Maanomistaja luovuttaa lisäksi sopimusalueella olevat katu-, EV- ja pp/t-alueet, pinta-alaltaan yhteensä noin 115 793 m² kunnalle ilman erillistä korvausta. Lisäksi maanomistaja luovuttaa kunnalle Sammonmäki III asemakaavan alueella sijaitsevat EV-10/k (11 636 m²) ja ET-alueet (1 015 m²) ilman erillistä korvausta.
Osalla Kunnalle luovutettavalla EV-alueella sijaitsee betoniteollisuuden ylijäämätuotteita mm. betonijätettä. YIT vastaa kustannuksellaan alueen maisemoinnista ja metsittämisestä lupien vaatimaan kuntoon viimeistään 20.12.2028. Viranomainen ei toistaiseksi ole edellyttänyt betonitäytön poistamista, eikä poistolle muustakaan syystä ole ollut välitöntä tarvetta. Mikäli kuitenkin ilmenee viranomaisen vaatimuksesta tarve poistaa betonitäyttö tai osa siitä tai suorittaa sen johdosta muita puhdistamis- tai suojaustoimenpiteitä, niiden kustannuksista vastaa YIT. YIT vastaa myös kaikista muista betonitäytöistä aiheutuvista kustannuksista ja vahingoista, mukaan lukien, mutta siihen kuitenkaan rajoittumatta, täytön sisältämien aineiden aiheuttamien haittojen poistamisesta tai niiden aiheuttamasta ympäristövahingosta. Tässä kohdassa tarkoitettu YIT:n vastuu on voimassa niin kauan, kuin alue säilyy asemakaavaehdotuksen mukaisessa käytössä, kuitenkin enintään 35 vuotta. YIT:n vastuu rajautuu maankäyttösopimuksessa tarkoitetun asemakaavamuutoksen mukaiseen käyttötarkoitukseen alueella, eikä YIT:lle tässä kohdassa asetetut velvoitteet ulotu koskemaan alueelle mahdollisesti myöhemmin tehtävää kaavan tai käyttötarkoituksen muutosta. YIT:n vastuu koskee kuitenkin tilannetta, jossa alueelle rakennetaan Sammonmäki IV asemakaavan mahdollistamaa tarpeellista infraa (mm. vesi, viemäri, hulevesi).
Kunta luovuttaa maanomistajalle korttelista 9509 KTY-korttelin osan, pinta-alaltaan noin 4 882 m² (2 441 k-m²), jonka arvo on 451 585,00 €.
Maanomistaja maksaa vaihdossa kunnalle välirahaa 178 287,50 €.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.