Perustelut
Kaava-alueen kuvaus
Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee Autiorinteen, Lahelanrinteen, Lahelankankaan, Lahelanpelto II ja Mikkolan pientalovaltaisten alueiden sekä Hämeentien välistä aluetta, joka koostuu pääosin viljelykäytössä olevista alueista, metsästä sekä Tuusulanjoen ranta-alueista. Osa kaava-alueesta on maaseudun kulttuurimaisema-aluetta. Kaava-alueen läpi kulkee ekologinen yhteys Tuusulanjokea mukaillen. Asemakaava perustuu Lahelan yleissuunnitelman päivityksen aineistoihin (Ramboll Oy, kunnanhallitus 25.3.2024).
Kaavaratkaisu
Kaavaratkaisu mahdollistaa pientalopainotteisten asuintonttien rakentamisen alueelle. Lisäksi kaavaratkaisu mahdollistaa turvallisen ja toimivan liikenneverkon rakentamisen sekä alueen kevyen liikenteen yhteyksien sekä Tuusulanjokilaakson virkistyskäytön kehittämisen. Asemakaava-alueelle luodaan edellytykset Tuusulanjoen ekologisen yhteyden säilyttämiseen. Kaava-aluetta kehitetään alueen maisemalliset arvot huomioiden.
Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista erityisesti mahdollistamalla monipuoliseen pientaloasumiseen sopivien tonttien rakentamista, rakentamalla kestävää tulevaisuutta mm. yhdyskuntarakennetta eheyttämällä ja minimoimalla rakentamisesta luontoympäristöön kohdistuvia vaikutuksia sekä edistämällä monipuolista ja sujuvaa liikkumista Tuusulassa.
Uutta kerrosalaa on asuinrakennusten korttelialueilla (A) noin 32 000 k-m2, kytkettyjen ja erillispientalojen korttelialueilla (AP) noin 4 600 k-m ja erillispientalojen korttelialueilla (AO) noin 25 700 k-m2. Uusia A-tontteja muodostuu asemakaavalla 21 kpl, AP-tontteja 5 kpl ja AO-tontteja 130 kpl. Asemakaava mahdollistaa noin 1 050 asukkaan lisäyksen alueella (1 as/50 k-m2 tai 2,5 as/AO-tontti).
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset perustuvat Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen yhteydessä arvioituihin katuverkoston ja vesihuollon rakentamisen kustannuksiin. Sen pohjalta kunnalle aiheutuu kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:
- Kadut ja ulkoilureitit n. 14 milj. euroa
- Vesihuoltoverkosto n. 9 milj. euroa
Edellä mainituista tulee kunnalle kustannuksia kokonaisuudessaan noin 23 milj. euroa. Lisäksi kunnalle tulee kustannuksia puistoalueiden rakentamisesta, maa-alueiden lunastuksista sekä mahdollisesta tonttien esi- ja pohjarakentamisesta.
Kaavaratkaisun myötä alueen arvo nousee. Tuusulan kunta saa tuloja tonttien myymisestä. Tonteista saatavat myyntitulot ovat arviolta 23,2 milj. euroa.
Tuusulan kunta omistaa kaava-alueesta 58,26 ha. Kaava-alueesta 7,83 ha on Tuusulan veden, valtion ja yksityisten maanomistajien omistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty kunnan aloitteesta.
Korttelialueet
Asuinrakennusten korttelialue (A)
Asuinrakennusten korttelialuetta (A) on osoitettu Lahelanpellontien ja Lahelankaarteen varsille, Saniaisentien päähän sekä Hämeentien läheisyyteen. A-korttelialueelle saa rakentaa pienkerrostaloja, rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia sekä erillispientaloja. A-korttelialueella sallitaan enintään II-kerroksinen rakentaminen. A-korttelialueiden tehokkuudeksi on määritelty 0,35.
Kytkettyjen ja erillispientalojen korttelialue (AP)
Kytkettyjen ja erillispientalojen korttelialuetta (AP) on osoitettu Heinähännän VL-alueen ympärille sekä Saniaisentien päähän. AP-korttelialueella sallitaan enintään II-kerroksinen rakentaminen. AP-korttelialueiden tehokkuudeksi on määritelty 0,30.
Erillispientalojen korttelialue (AO)
Erillispientalojen korttelialuetta (AO) on osoitettu Autiorinteen, Lahelanrinteen ja Lahelanpelto II asuinalueiden läheisyyteen nykyisille pelto- ja metsäalueille, Saniaisentien päähän sekä Knaapin tilakeskuksen läheisyyteen. Uusien asuinkortteleiden lisäksi myös yksi kaava-alueen asutuista kiinteistöistä on osoitettu AO-kortteliksi. AO-korttelialueella sallitaan tontista riippuen enintään I½-II-kerroksinen rakentaminen. Uusille AO-tonteille on osoitettu rakennusoikeutta tontin koon mukaan joko 175 k-m2, 200 k-m2 tai 250 k-m2. AO-tontiksi merkityn, kaava-alueella jo olevan asutun kiinteistön tehokkuudeksi on määritelty 0,25.
Maatilojen talouskeskusten korttelialue (AM)
Kaava-alueelle on osoitettu yksi maatilojen talouskeskusten korttelialue (AM), joka sijoittuu olevalle, asutulle kiinteistölle Knaapin tilakeskuksen läheisyyteen. AM-korttelialueella sallitaan enintään II-kerroksinen rakentaminen. AM-korttelialueelle on annettu rakennusoikeudeksi 500 k-m2.
Suunnittelu- ja käsittelyvaiheet
Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolo
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähtenyt tiedoksi kuntakehityslautakunnalle 25.9.2024. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 17.10.- 18.11.2024.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta järjestettiin asukastilaisuus 31.10.2024 klo 17.30-19.00 Rykmentin Talon Rykmentin salissa. Lisäksi osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa esiteltiin Hyrylän kuntalaisillassa Tuusulanjärven koululla 5.11.2024 klo 18-20.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin neljä viranomaisten kannanottoa sekä yksi ilmoitus siitä, ettei kyseinen viranomainen jätä kannanottoa. Kirjallisia mielipiteitä muilta osallisilta saatiin neljä kappaletta.
Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta koskivat maston sijoittamisen tarvetta, nykyistä sähköverkkoa, melun ja tärinän huomioimista asuinkortteleissa, pohjaveden, maaperäolosuhteiden sekä vedenottamon huomioimista, alueen luontoarvojen säilyttämistä, hulevesien hallinnan merkitystä, Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen maisema-analyysin sekä maisemasuunnittelun tavoitteiden ja konseptin riittävyyttä sekä alueen arkeologista potentiaalia.
Saadut mielipiteet koskivat monimuotoisen asumisen mahdollistamista alueelle, alueen kevyen liikenteen verkostojen kehittämisen tarvetta, pohjaveden, maaperäolosuhteiden, vedenottamon ja lähteiden huomioimista, alueen luontoarvojen säilyttämistä, hulevesien hallinnan merkitystä sekä kaava-alueella sijaitsevien maatilatoimintojen jatkumisen mahdollistamisen tärkeyttä.
Saadut kannanotot ja mielipiteet on huomioitu kaavatyössä seuraavasti:
- Asemakaavaan on kirjattu määräyksiä pohjavettä koskien.
- Asemakaavaan on kirjattu määräys, jonka mukaan pohjaolosuhteet tulee varmistaa ennen rakentamiseen ryhtymistä täydentävillä pohjatutkimuksilla rakennusten ja katujen sekä kunnallistekniikkalinjojen kohdalla.
- Asemakaavaratkaisussa on otettu huomioon maaperän rakennettavuus. Korttelialueita ei ole sijoitettu maaperältään heikoimmin rakennettaville alueille.
- Kaava-alueelle on osoitettu useita aluevarauksia (et/vm) kunnallisteknisten laitteiden sijoittamista varten.
- Knaapin metsä on merkitty SL-alueeksi. SL-alueelle ei ole osoitettu reittejä.
- Asemakaavaratkaisussa on huomioitu pohjavesiselvityksen (Ramboll Oy, KH 25.3.2024) mukaiset etäisyydet vedenottamoon.
- Hämeentien melualueelle on osoitettu ainoastaan yhtiömuotoisesti toteutettavia A-korttelialueita, jotka saavat suojattua omat leikki- ja piha-alueensa melulta.
- Asemakaavassa on osoitettu monipuolisesti erilaisia asuintontteja.
- Knaapin metsän viereistä asuinkorttelia on pienennetty Lahelanpellon yleissuunnitelman päivityksen mukaisesta ratkaisusta.
- Asemakaavassa on osoitettu kattavasti kevyen liikenteen yhteyksiä erillisinä pp- ja pp/t-katualueina, mitoittamalla kokoojakadut ja osa tonttikaduista niin leveiksi, jotta niihin mahtuu tarvittaessa erillinen jalankulku- ja pyöräilyväylä sekä osoittamalla VL-alueelle ohjeellisia ulkoilureittejä (ut).
- Alueelta kartoitettujen lähteiden havaintopaikat on rajattu kortteli- ja katualueiden ulkopuolelle.
- Kaava-alueelle sijoittuva kiinteistö, jolle sijoittuu maataloustoimintoja, on osoitettu maatilojen talouskeskusten korttelialueeksi (AM). Kyseinen asemakaavan käyttötarkoitus mahdollistaa kiinteistön nykytilan mukaisen käytön jatkumisen.
- Vapunkujan varrelle sijoittuville tonteille on osoitettu leveä, osoitettu istutettavaksi määrätty alueen osa AM-korttelialuetta vasten.
Ehdotus
Esittelijä
-
Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää
- antaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet
- asettaa Lahelanpelto III, asemakaava ja asemakaavan muutos, kaavanumero 3651, Hyrylä ja Lahela luonnoksen MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville mielipiteiden ja lausuntojen esittämistä varten.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.