Perustelut
Tiivistelmä
Kehä IV asemakaava ja asemakaavan muutos alue sijaitsee Tuusulan eteläosassa, Helsinki-Vantaan lentoaseman pohjoispuolelle, Tuusulan-väylän (kt 45) ja Myllykyläntien (mt 11463) välisellä alueella. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 139 hehtaaria. Kaavan tavoitteena on osoittaa alue pääasiassa teollisuus-, tuotanto-, ja varastoalueeksi sekä toimitila-alueeksi ja mahdollistaa aluetta palvelevan katuverkon ja muun infran rakentaminen sekä voimajohtojen uudelleen sijoittaminen alueella.
Kaava-alue on pääosin kunnan omistuksessa. Kunta on hakenut kahden asemakaavoittamattoman kiinteistön osalta lunastusmenettelyä, joka on vielä kesken. Asemakaavoitetut alueet ovat osittain yksityisessä omistuksessa.
Asemakaavoitus on käynnistynyt kunnan aloitteesta.
Mitoitus
Suunnittelualueen pinta-ala on noin 139,2 ha, josta korttelialueita noin 96,8 ha. Kaavaratkaisun kokonaisrakennusoikeus on 484 168 k- m². Asemakaava tuottaa uutta kerrosalaa n. 445 000 k-m², josta teollisuus- ja varastorakennuksia on 443 045 k-m² ja toimitilarakentamista 41 123 k-m². Rakennusoikeus muodostuu tehokkuusluvulla e=0.50. Kaavaratkaisu tuottaa laskennallisesti noin 2500–4000 työpaikkaa toiminnan luonteesta riippuen.
Alueella noudatetaan ohjeellista tonttijakoa.
Kaavan tavoite ja päätökset kaavoituksen taustalla
Asemakaavan laatiminen on yksi kunnanvaltuuston hyväksymän kaavoitussuunnitelman kärkihankkeista.
Kuntastrategian yhtenä keskeisenä tavoitteena on tarjota työpaikkatontteja erinomaisilla liikenneyhteyksillä. Kunnan elinkeinorakenteen monipuolistamista ja työpaikkaomavaraisuuden nostamista tavoitellaan kaavoittamalla yritystontteja Helsinki-Vantaan lentoaseman läheisyyteen ja suunnitellun Kehä IV:n varrelle. Laadullisena tavoitteena on suunnitella omaleimainen ja elinvoimainen työpaikka-alue, joka muodostaa hyvän toiminnallisen kokonaisuuden.
Asemakaavaa laaditaan voimassa olevan Focus-alueen osayleiskaavan ohjausvaikutus ja sitä tarkentavan yleissuunnitelman suunnitteluratkaisut huomioiden. Yleissuunnitelmassa on mm. arvioitu Focus-osayleiskaavan ajantasaisuutta ja hyväksytty kunnan tavoitteet aluetta koskevan yksityiskohtaisemman suunnittelun lähtökohdaksi.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut ensimmäisen kerran nähtävillä 24.1-28.2.2019 välisenä aikana ja siitä annettiin 12 lausuntoa ja 1 mielipide. Asemakaavallinen suunnittelu pysäytettiin tämän jälkeen Focus-alueen maankäytön yleissuunnitelman laadinnan ajaksi, sillä alueen maankäyttöä katsottiin tarpeelliseksi suunnitella yksittäistä asemakaava-aluetta laajemmin ja samalla Focus-alueen osayleiskaavaa tarkentaen. Tuusulan kunnanhallitus on hyväksynyt yleissuunnitelman kokouksessaan 30.10.2023.
Asemakaavoitus lähti uudelleen liikkeelle alkuvuodesta 2024 ja kaavoituksen käynnistämiseksi järjestettiin aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu (MRL 66 §). Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on tämän jälkeen päivitetty ja kaava-alueen rajausta tarkistettu.
Asemakaavaa laaditaan samanaikaisesti toisen Focus-alueelle sijoittuvan Sammonmäki IV asemakaavan muutoksen kanssa. Kehä IV ja Sammonmäki IV kaavat muodostavat yhdessä toiminnallisen kokonaisuuden, mikä tarkoittaa yhteisiä periaatteita etenkin mt 152 liikenneratkaisujen, pääkatuverkon sekä voimajohtojen osalta.
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia erityisesti katujen ja yleisten alueiden rakentamisen muodossa sekä muun kunnallistekniikan toteuttamisesta. Infrakustannuksista on laadittu kaavaprosessin aikana kustannusarvio. Tekniikan kustannusarvio on noin 26,8 M€. Kustannusarvio ei pidä sisällään tilaaja- ja työmaatehtäviä, eikä mt 152 (Kehä IV) toteutukseen tai nykyisten eritasoliittymien parantamiseen liittyviä kustannuksia. Kustannusarviota päivitetään suunnittelun edetessä. Lisäksi kunnalle aiheutuu maanhankintakuluja.
Tuusulan kunta saa tuloja tonttien myymisestä tai vuokraamisesta, sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan asemakaavan muutosalueen maanomistajien kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä Kehä IV asemakaavaan vuoden 2019 osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta annettuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet
- asettaa Kehä IV asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä muun luonnosvaiheen valmisteluaineiston MRA 30 §:n mukaisesti nähtäville mielipiteiden ja lausuntojen esittämistä varten.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.