Perustelut
Harjulan asemakaavan muutosehdotus nro 3596 on valmistunut. Tuusulan kunnanhallitus on 18.9.2023 § 360 päättänyt asettaa asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtäville MRA 27 §:n mukaisesti ja pyytää siitä lausuntoa sivistyksen toimialueen lautakunnilta. Kaavaehdotus on nähtävillä 28.9.–30.10.2023. Lausunto pyydetään toimittamaan 30.10.2023 ensisijaisesti sähköpostitse osoitteeseen kaavoitus@tuusula.fi.
Hankkeen kuvaus
Hyrylässä Kievarintien ja Tuusulan urheilukeskuksen väliselle alueelle tavoitellaan asuinkerrostalorakentamista ympäristöön sovittaen, huomioiden muun muassa yleiskaava 2040. Alueen sijaitsee kävelyetäisyydellä keskustan palveluista ja joukkoliikenteen pysäkeistä. Rakentaminen voi hyödyntää nykyistä infrastruktuuria. Tavoite on edistää Hyrylän keskustan täydennysrakentamista ja elinvoimaa, asuntoja ja niiden tarjontaa lisäämällä sekä sitä monipuolistamalla, toteuttaa MAL-sopimuksen asuntotuotantotavoitetta sekä Tuusulan asuntopoliittista ohjelmaa. Suunnittelualue on kunnan omistuksessa. Alue oli aiemmin ”Kehitettävät kiinteistöt II” asemakaavamuutoksessa (nro. 3627, voim. 2022), sen luonnosvaiheessa. Kaavaluonnosvaiheessa valmisteltiin kaksi erilaista ratkaisua keskustelun pohjaksi. Ratkaisuissa kerrosalan määrät, kerrosluku kadun suuntaisessa talossa sekä pysäköintiratkaisut poikkesivat toisistaan, toisen suunnitelman perustuessa pysäköintilaitokseen ja toisen maantason paikoitusalueeseen.
Sijainti
Alue sijaitsee Hyrylän suuralueen Hyrylän urheilukeskuksen pienalueella, Kievarintien ja Tuusulan urheilukeskuksen alueen välillä, kävelyetäisyydellä joukkoliikenteen pysäkeistä ja noin 600 metrin päässä keskustan palveluista.
Maanomistusolot ja aloite
Kaava-alue on kunnan omistuksessa. Kaavoitus on tullut vireille yksityisen kaavamuutoshakemuksesta. Kaavaratkaisun sisällöstä on neuvoteltu JM Suomi Oy:n kanssa.
Alueen nykytila
Kievarintien itäpuolella lähellä Tuusulan urheilukeskusta olevalla kaava-alueella ovat Kievarin päiväkoti ja teatteri Mesta ja se muodostuu kolmesta kokonaisesta kiinteistöstä ja kahden kiinteistön osasta. Alueen eteläisin kiinteistö ”Kantakievari” on rakentamaton ja luonnontilainen. Lainvoimaisessa kaavassa alue on yleisten rakennusten korttelialuetta (Y-10) sekä lähivirkistysaluetta (VL). Alueella on Kievarin päiväkoti ja Teatteri Mesta, entinen Hyrylän nuorisotalo. Rakennuksilla ei ole arkkitehtonisia, kulttuurillisia tai historiallisia arvoja. Päiväkotitoiminta siirretään palveluverkon suunnitelman perusteella muuhun sijaintiin lähivuosina.
Asemakaavan muutosehdotuksen perustumisesta kaavaluonnoksen esimerkkiratkaisuun nro 1
Kaavan luonnosvaiheessa laadittiin kaksi esimerkkiratkaisua, joista kaavaehdotusta valmisteltiin esimerkkiratkaisun nro 1 pohjalta, jossa ei ollut pysäköintilaitosta vaan maantason paikoitusalue. Tarkemmassa jatkosuunnittelussa AK-korttelialueen pääkäyttötarkoituksen mukaista kerrosalaa vähennettiin 1000 k-m2 verran luonnoksesta, joten ehdotuksessa enimmäiskerrosalaa on yhteensä 8900 k-m2. Samoin AK-korttelialueella rakennusalojen suurinta sallittua kerroslukua vähennettiin yhdellä kerroksella, joten enimmäiskerrosluku on ehdotuksessa seitsemän (VII).
Kaavaratkaisu ja mitoitus
Kaavaa varten on laadittu viitesuunnitelma, jonka on tilannut kaavamuutoksen hakija JM - Suomi Oy ja valmistellut arkkitehtuuritoimisto Arkkigraf Oy. Viitesuunnitelman yhteydessä on laadittu selvityksiä, joihin suunnitelma perustuu, mm. ympäristömelu-, luonto- ja pohjavesiselvitykset. Kaavassa mahdollistetaan asuinrakentamisen kokonaisuus yhdyskuntarakenteessa erinomaisella paikalla Hyrylän keskustassa, helposti saavutettavien palvelujen ja joukkoliikennepysäkkien tuntumassa niin, että kaavan toteutus on vaiheistettavissa lyhyelle tai pitkälle aikavälille rakennettavaksi tai mahdollisuuksien mukaan rakennettavissa kerralla. Rakentaminen on liitettävissä nykyiseen johto- ja katuinfrastruktuuriin.
Kaavamuutoksessa asuinkerrostalojen (AK) korttelialueella on kolmelle sitovan tonttijaon tontille viitesuunnitelmassa esitetty kullekin yksi rakennusala, joilla enimmäiskerrosluku on seitsemän (VII). Pääkäyttötarkoituksen mukaista kerrosalaa on AK-korttelialueella yhteensä 8900 k-m2. Se vastaa noin 220 asukkaan lisäystä alueella. Asuntoja on viitesuunnitelman perusteella 132 kpl ja asuntojen keskipinta-ala noin 58,2 k-m2, joka vastaa Tuusulan asuntopoliittisen ohjelman tavoitteita. Asuinkerrostalotonttien keskimääräiseksi tonttitehokkuudeksi muodostuu noin 1.9 (et), kaavan aluetehokkuuden ollessa 1.0 (ea). Viitesuunnitelmaan perustuen kaavassa on annettu lisäkerrosaloja koskeva määräys. Edellisen isäksi on annettu määräys AK-kortteliin sallittavaksi rakentaa piha-alueille ja rakennusalojen ulkopuolelle asuinrakennuksista erillisiä varastoja lisäkerrosaloina sekä katoksia yhteensä enintään 300 m2 polkupyöriä, ulkoiluvälineitä, jätteidenkeräilyä sekä ulko-oleskelua varten. Ulkoiluvälinevarastoja ja irtaimistovarastoja koskevat määräykset niiden vähimmäismääristä on annettu. AK-korttelialueelle on osoitettu yhteiset ohjeelliset leikki- ja ulko-oleskelualueet rakennusten sisäpihalle Tuusulanväylän liikenteen aiheuttamilta ympäristöhäiriöiltä suojaan sekä myös tonttien läpi kulkeva yhteinen kulkureitti taloista pysäköintialueelle. Viitesuunnitelman perusteella on annettu määräys autopaikkojen vähimmäismäärästä 1 ap/100m² asuntokerrosalaa, kuitenkin vähintään 0,8 ap/asunto. Asuinkorttelialueen toteutuessa vuokratuotantomuotoisena, pysäköintipaikkoja saa rakentaa vaadittua pysäköintipaikkojen vähimmäismäärää 10 % vähemmän. Pysäköintipaikkojen ollessa yhtiön asukkaiden vapaasti valittavissa ja käyttäjän kannalta nimeämättömiä, pysäköintipaikkoja saa rakentaa vaadittua vähimmäismäärää 10 % vähemmän. Liike-, kahvila-, ravintola- ja palvelutiloille autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap/50m². Polkupyöräpaikkoja on rakennettava 1pp/40m² asuntokerrosalaa, joista vähintään puolet on sijoitettava katettuihin ja lukittuihin tiloihin. Viitesuunnitelman perusteella annetaan mm. julkisivujen tiilipintaisuutta, parvekekaiteiden läpinäkyvyyttä ja koskevat määräykset.
Kaavassa on osoitettu autopaikkojen korttelialue (LPA) alueen eteläosaan, johon asuinkorttelin asukkaiden autopaikat saa pysäköidä. Autopaikkoja on viitesuunnitelman perusteella maantasossa 96 ap. Autopaikkoja saa kattaa tarpeellisen määrän, mutta Kievarintien puoleisella osalla on oltava vähintään 10 autopaikkaa katettu. Pysäköintikorttelin istuttamisesta on annettu määräyksiä mm. korttelialueen rajojen tuntumassa olevalla istutusalueella sekä sinne istutettavilla puuriveillä tai -ryhmillä.
Kaavassa on osoitettu lähivirkistysalue (VL) alueen itä- ja pohjoisosaan vähäisesti ja se on kaavateknisistä syistä mukana aluerajauksessa. VL-aluetta on kaavassa muutettu osaksi ehdotuksen LPA-aluetta, sen itäreunan istutusalueen toteuttamisen mahdollistamiseksi.
Koko kaava-alue on vedenhankintaa varten tärkeällä pohjavesialueella. Asemakaavassa on annettu määräyksiä hulevesien hallinnasta ja pohjaveden suojelusta. Hanketta varten laaditussa pohjavesiselvityksessä todetaan, että: "Nykyiseen pohjavedentasoon verrattuna kellarittomien rakennusten rakennusaikainen kaivutaso sekä alin kuivatustaso tulevat sijoittumaan useita metrejä havaittujen pohjavesitasojen yläpuolelle, joten lähtökohdat rakentamiselle ovat hyvät.”
Kaavan viitesuunnitelmaa varten on laadittu meluselvitys asemakaavan liitteeksi. Selvityksen johtopäätöksinä kaavamuutosalueella melun ohjearvot ylittyvät vain aivan Kievarintien reunassa. Suunniteltujen asuinrakennusten piha-alueille jää riittävästi melulta suojattua aluetta sekä päivä- että yöajan tilanteissa. Viitesuunnitelman sisäpihan leikki- ja ulko-oleskelualue jää melun ohjearvojen alle kokonaisuudessaan kaikissa mallinnetuissa tilanteissa. Mikäli liikenneväylien suuntaan avautuville julkisivuille sijoitetaan oleskeluun tarkoitettuja parvekkeita, tulee ne lasittaa tarkoituksenmukaisesti niin, että melun ohjearvot eivät ylity.
Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäytön tavoitteiden, Uudenmaan maakuntakaavan, vaihemaakuntakaavan mukainen, huomioi Tuusulan yleiskaava 2040 ehdotuksen II ja MAL-sopimuksen tavoitteet sekä vastaa Tuusulan kunnan strategian, pormestariohjelman sekä asuntopoliittisen ohjelman tavoitteita.
Kaavaratkaisun vaikutukset
* Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset
Kunta purkaa kustannuksellaan kaava-alueella olevat rakennukset ja sen aikatauista sovitaan kaavamuutoksen hakijan tai rakentamiseen ryhtyvän kanssa esisopimuksen yhteydessä. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunta saa tuloja tonttien myymisestä tai vuokraamisesta sekä rakennusoikeuden myymisestä. Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti: n. 117 000 € rakennusten purkutöistä. Tuusulan kunnan vyöhykehinnoittelun (KV 2022) perusteella kunta saa tuloja rakennusoikeuden myynnistä n. 2 850 000 €.
* Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön
Asuinkerrostalokorttelin (AK) rakentaminen korvaa Teatteri Mestan ja Kievarin päiväkodin yleisten rakennusten korttelialueen. Ratkaisu tiivistää Hyrylän ydintaajamaa ja eheyttää taajamarakennetta. Rakentamisen ja asuntojen lisäys lähellä palveluja lisää kestävien liikkumismuotojen osuutta, parantaa palvelujen saatavuutta ja kannattavuutta sekä luo parhaassa tapauksessa lisää yrittämisen ja elinkeinojenmahdollisuuksia. Joukkoliikenteen
saavutettavalle vyöhykkeelle parantaa ja monipuolistaa asukkaiden liikkumisen mahdollisuuksia yhdyskuntarakenteessa ja laajemmin yli kuntarajojen.
* Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen
Alueella sijaitsevien päiväkodin sekä teatteri Mestan toiminnasta on tuottanut saatto- ja asiakasliikennettä ja liikenne korvautuu kerrostalojen toteutumisen myötä tavanomaisella asukasliikenteellä. Laskennallisesti asemakaavamuutoksen tuottama liikennemäärä noin 250 - 300 ajoneuvoa vuorokaudessa on todettavissa
pieneksi, eikä sillä ole merkittäviä vaikutuksia katuverkon toimivuuteen, koska laskennallisesti päiväkoti on tuottanut lähikatuverkkoon lähes saman vähäiseksi todettavan määrän liikennettä. Kestävien liikkumismuotojen osuus alueella kasvaa.
Alueella on kunnallistekninen verkosto, johon liittyä. Asemakaavan toteuttamisella ei ole vaikutusta teknisen huollon järjestämiseen.
* Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan
Kaavaratkaisu huomioi yleiskaava 2040 osoittaman asuinkerrostalopainotteisuuden lisäyksen alueella ja se mahdollistaa nykyiselle yleisten rakennusten korttelialueelle kerrostalorakentamista, joten muutoksella on merkitystä kaupunkikuvassa. Kaava-alueen eteläosaan ei ole on määrätty kerrostaloja, vaan LPA-alue, joten muodostuu rakennukseton vyöhyke, jolla liitytään olemassa olevaan pientaloalueeseen etelässä.
Täydennysrakentaminen tuo katukuvaan uusia ajallisia kerrostumia. Kievarintien toiselle puolelle kaava-alueen kohdalla on tullut hiljattain lainvoimaiseksi asemakaavamuutos (Kievarintie nro 3478, voim. 2022), jossa on luotu edellytykset merkittävälle määrälle 5–8-kerroksista asuinkerrostalorakentamista. Rakennukset tukeutuvat visuaalisesti taustanaan itäpuolella kohoavaan harjuun, jossa maamerkkinä kohoaa erittäin kauas maisemassa näkyvä vesitorni. Uusi kerrostalorakentaminen luo edellytyksiä katukuvassa ja -tilassa selkeämmin jäsentyvälle rakennetulle ympäristölle. Uudet rakennukset sovitetaan määräyksillä ilmeeltään ympäristöön. Rakennukset jäsentävät paremmin nykyistä aluetta, parantaen näkymissä alueen luonnetta.
* Vaikutukset ilmastonmuutoksen hillintään ja sopeutumiseen sekä luontoon
Kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole merkittäviä vaikutuksia ilmastonmuutoksen hillintään ja sopeutumiseen. Kaavaratkaisu ei lisää tulvariskejä, kun huleveden hallintaa ja pohjavesien suojelua koskevia kaavamääräyksiä suunnittelussa ja toteutuksessa noudatetaan. Kaava mahdollistaa uusien asukkaiden sijoittumisen lähelle Hyrylän palveluja, kävely- ja pyöräilyetäisyydelle. Siten taajaman tiivistäminen lisää alueen energiatehokkuutta ja lisää vähäpäästöisten ja kestävien liikkumismuotojen osuutta.
Alueelle on tehdyn luontoselvityksen mukaan alueella ei havaittu arvokkaita luontotyyppikohteita, eikä alueella paikallistettu luonnonsuojelulain mukaisia luontotyyppejä, metsälain mukaisia erityisen tärkeitä elinympäristöjä, vesilain mukaisia suojeltavia kohteita tai uhanalaisia luontotyyppejä. Edellisillä perusteilla suunnitelman ja sen toteutuksen luontovaikutukset eivät ole ongelmallisia.
* Vaikutukset ihmisten terveyteen, turvallisuuteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin, virkistykseen ja kulttuuriin
Kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole merkittäviä vaikutuksia terveellisyyteen, turvallisuuteen ja eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin tai sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin, mutta kaavan toteuttaminen lisää alueella vaihtelevuutta asuntotarjontaan. Alueelle suunniteltu rakentaminen sijoittuu hyvään sijaintiin lähelle palveluita ja liikuntapaikkoja.
Kaavaa varten on valmisteltu meluselvitys, jonka perusteella on toettavissa, että rakennusten ääneneristystä ja ulko-oleskelun melulta suojausta koskevat vaatimukset voidaan saavuttaa tavanomaisin rakentein ja järkevällä rakennusten sijoittelulla tontilla.
* Elinkeino- ja työllisyysvaikutukset
Kaavaratkaisun toteuttamisella ei ole huomattavia elinkeino-, työllisyys- ja talousvaikutuksia. Asuntorakentamisen edistämisellä on myönteinen vaikutus työllisyyteen ja investointeihin. Muodostuu myös edellytyksiä erilaisten palvelujen tarpeen kasvulle alueella, joka voi parhaassa tapauksessa lisätä jonkin verran elinkeinojen ja yrittämisen mahdollisuuksia sekä muiden palveluiden tarjontaa ja vähintään ylläpitää niitä. Kaava mahdollistaa liike-, kahvila-, ravintola- ja palvelutilojen sijoittamisen asuinrakennuksiin, mikä voi lisätä muutaman työpaikan edellytyksiä.
Sivistyksen lautakuntien lausunto:
Sivistyksen lautakunnat kiittävät Harjulan asemakaavan valmistelua ja sen muutostyötä.
Harjulan asemakaavan muutoksessa on huomioitu sivistyksen lautakuntien aiemmat kannanotot liittyen esteettömiin kulkureitteihin viher- ja virkistysalueille sekä vesitornin näkymiseen suhteessa tavoiteltuun kerrostalorakentamiseen.
Sivistyksen lautakunnat eivät näe muuta lausuttavaa Harjulan asemakaavan muutokseen.