Perustelut
Lähtökohdat maapoliittisen ohjelman päivittämiselle
Tuusulan kunnanvaltuusto on edellisen kerran 9.3.2020 § 11 päättänyt maapoliittisista tavoitteista ja keinoista Tuusulan kunnassa.
Tuusulan pormestariohjelma 2021–2025 toimii Tuusulan kuntastrategian pohjana. Pormestariohjelma tavoittelee koko Tuusulan elinvoiman kasvattamista poistamalla kasvun esteitä ja sääntelyä kaavoista, maapoliittisesta ohjelmasta ja rakennusjärjestyksestä. Pormestariohjelma edellyttää selvittämään mahdollisuutta laajentaa maankäyttösopimusten käyttöä maapoliittisessa ohjelmassa ja jakamaan syntyvän rakennusoikeuden kannustavammin kunnan ja maanomistajien kesken. Strategiatyön jatkona maapoliittisen ohjelman kehittäminen on asetettu valtuustotasoiseksi vuositavoitteeksi.
Maapolitiikasta yleisesti
Kunnalle kuuluu maapolitiikan harjoittaminen alueellaan. Maapolitiikalla tarkoitetaan kunnan maanhankintaa ja luovutusta sekä maankäytön kehittämistä. Maankäytön ja kaavoituksen yhteinen tavoite on maankäyttöpolitiikallaan ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä toivottuun suuntaan sekä huolehtia siitä, että maata on oikeana ajankohtana saatavissa kohtuuhintaan sopivilta paikoilta eri käyttötarkoituksia varten.
Päivittämistarpeet ja keskeisimmät muutokset
Maapoliittiseen ohjelmaan päivitetään maapolitiikan tavoitteet vastaamaan Tuusulan kunnan strategian linjauksia.
Ohjelmaan sisällytetään myös muita päivityksiä, esimerkiksi XS-kaavamuutosten sopimusperiaatteet poistetaan, mahdollistetaan lisäkauppahinnan tai -korvauksen sekä uuden tonttijaon tuomien kustannusten periminen tuoreesta kaavasta poiketessa sekä linjataan sopimuksiin edellytys maanomistajan suostumukseen maaperätutkimusten tekemiseen kaavoitettavalla alueella. Ohjelman mukaisesti tontinluovutuksissa sekä maankäyttösopimuksissa huomioidaan mahdolliset taideohjelmat sekä kulloinkin voimassa oleva asuntopoliittinen ohjelma.
Maankäyttösopimusten sopimusperiaatteet
Päivitetyn maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla kunnan ja yksityisen maanomistajan välillä voidaan tehdä maankäyttösopimus niissä tapauksissa, kun alue rajoittuu kunnan omistamaan kaavoitettavaan maa-alueeseen, kyseessä on aiemmin rakennettu hajarakennuspaikka tai taaja-asutusalue, tai alue on yhdyskuntarakenteen kehittämisen kannalta tärkeä alue. Yksityisen maanomistajan alueelle kohdistuvan kaavoitushankkeen on oltava kunnalle kokonaistaloudellisesti perusteltua.
Maankäyttösopimuskorvausten maksuperusteita tarkistetaan. Sopimuskynnys ensimmäisillä asemakaava-alueilla on 100 k-m², ja jos alueella sijaitsee asuinrakennus, 500 k-m². Jos kiinteistöllä jo sijaitsevan asuinrakennuksen kerrosala on yli 400 k-m², sopimuskynnys kyseisellä kiinteistöllä on rakennetun asuinrakennuksen kerrosala + 100 k-m². Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta. Kulloinkin perittävä korvausprosentti riippuu alueen kehittämisestä kunnalle aiheutuneista kustannuksista.
Maankäyttösopimuskorvauksen määrittämiseksi käytetään hankkeen aloittamisen mukaista kiinteistöjaotusta.
Ohjelmaan sisällytetään kannuste täydennysrakentamiseen asunto-osakeyhtiöille, joilta voidaan periä maankäyttösopimuskorvausta 35 % alueen arvonnoususta. Muilta osin asemakaavamuutoksissa korvausten laskuperusteihin ei tule muutoksia.
Maapoliittisen ohjelman soveltaminen vireillä olevissa sopimuskohteissa
Niissä hankkeissa, joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan, käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä.
Ehdotus
Esittelijä
-
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää
- ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle että
VALTUUSTO päättää
- hyväksyä maapoliittisen ohjelman
- että uusi maapoliittinen ohjelma tulee voimaan heti
- että niissä keskeneräisissä kaavoitushankkeissa, joissa on jo tehty käynnistämissopimus ja jotka ovat viimeisen viiden vuoden aikana lisätty kaavoitussuunnitelmaan, käytetään maanomistajalle suotuisampaa laskentamallia uudesta tai vanhasta maapoliittisesta ohjelmasta maankäyttösopimuskorvauksia määriteltäessä.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän asian osalta välittömästi kokouksessa.
Päätös
Käsittely siirtyy ylimääräiseen kokoukseen.