Valtuusto, kokous 2.9.2019

Perustelut

Kuntasuunnittelu/Kaavoitus pyytää kulttuuri- ja vapaa-aikapalveluiden lausuntoa Ydinkeskustan, korttelin 8067 asemakaavan muutoksesta. 
Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 15.3.–16.4.2018 välisenä aikana.

Suunnittelualueen sijainti

Asemakaavan muutosalue, kortteli 8067 viereisine katualueineen, sijaitsee Hyrylän keskustassa.

Pohjoisessa suunnittelualueen rajaa Esikunnanpolku ja sosiaali- ja terveysaseman kortteli, idässä Esikunnan-puisto ja Tuusulanväylä, Etelän suunnassa aluetta rajaa Kaartilaisenpolku ja lännessä liikennealue (pysäköintikenttä) sekä Jokipuiston virkistysalue. 
 
Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 1 ha.

Tavoitteet
 
Asemakaavamuutoksen keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Hyrylän keskustan alueella ja ajanmukaistaa sitä vastaamaan paremmin tarvetta. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa tehokkaan keskustamaisen kerrostalokorttelin toteuttaminen. 
 
Suunnittelutyön tavoitteena on tarkastella vähintään kahta eri pysäköintiratkaisua, näiden ohella mahdollisia muita korttelin rakentamiseen liittyviä vaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia. Asemakaavan muutosta nähtäville asetettaessa valitaan eri vaihtoehdoista tavoiteltavin.

Maanomistus

Suunnittelualueen olevan asemakaavan mukaiset tontit eivät ole kunnan omistuksessa. Korttelissa olevan tontin 1 omistaa Tuusulan seurakunta ja tontin 2 as. oy Tuusulan päävartio. Katualueet ovat kunnan omistuksessa. Kaava-alueen maanomistajien kanssa on tarkoitus tehdä maankäyttösopimukset MRL 91 b §:n mukaisesti. Kaava-alue tarkentuu työn kuluessa.
 
Väestö 

Suunnittelualue sijaitsee Tuusulan keskuksen, Hyrylän ytimessä. Alue on vasta rakenteilla eikä sillä siten ole asukkaita tai työpaikkoja. Nykyisin enintään 500 m etäisyydellä keskustasta asuu noin 4300 asukasta ja enintään kilometrin etäisyydellä Hyrylän keskusta-alueesta asuu noin 7 300 asukasta.
 
Yhdyskuntarakenne ja palvelut 

Kaava-alue on osa Hyrylän ydinkeskustaa. Hyrylän kaupallisen keskustan voi vielä tässä taajaman kehitysvaiheessa katsoa muodostuvan kahdesta, osin toisistaan erilliseksi jäävästä osasta – eteläisen kiertoliittymän liikekeskuksen alueesta ja Kauppatien varren ensimmäisen kerroksen ns. kivijalkamyymälöistä ja pohjoisosassa kunnantalon, vanhan ostarin, kirjaston ja Autoasemankadun
viereisten liikekiinteistöjen alueesta. Kaupallinen keskusta katkeaa jonkin verran juuri suunnittelualueen ja terveyskeskuksen alueella. 
Hyrylän keskustan yhdyskuntarakenne on jo paikoin keskustamaisen tiivis. Rakenteen sisään jää kuitenkin toteutumattomia tai vajaasti toteutuneita kortteleita.
 
Taajamakuva 

Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä ja näkyvällä paikalla Tuusulan kuntakeskuksen ytimessä. Kortteli on tärkeä osa Hyrylän keskustaa ja Tuusulanväylälle sekä Hyryläntielle avautuvaa kaupunkikuvaa. 
 
Hyrylän taajaman ydin rajautuu Tuusulanväylän ja Hyryläntien väliin. Rakentamisen kerrosluku vaihtelee välillä I-VII. Rakentamisen tehokkuus ja arkkitehtuuri vaihtelee voimakkaasti koko keskusta-alueella. Korkeimmat rakennukset ovat Tuusulanväylän varressa olevat kuusikerroksiset asuinkerrostalot Upseerinhovi ja Möllerinkulma sekä viisikerroksiset Hopeahelmi ja Postin talo - Suutarintien tornitalossa on keskustan korkein kerrosluku eli VII. Kievarinkaaren kerrostaloissa on kerrosluku välillä V-VII. Kauppatien varressa kerrosluku on IV-V. Keskustan pohjoispään korkeimmat kerrosluvut ovat Terveyskeskus IV ja Koskenmäentien asuintalo (Koskenmäentie 2) V.
Voimassa oleva kaava mahdollistaa kunnantalon tontilla kahdeksan kerrosta. Keskustan pohjoispuolisen Klaavonkallion korkeimmissa taloissa on viisi kerrosta. 
 
Taajamakuvallisesti yhtenäisin jakso muodostuu Kauppatien kolmesta kaupunkimaisesta kerrostalosta (Kauppatie 7-11) - katutilaa heikentää kuitenkin toistaiseksi kadun vastakkaisen puolen toteutumattomuus. Hyrylänkadun pohjoispuolen rakennukset asettuvat myös hyvin katutilaa
rajaavasti. Toinen yhtenäisiä piirteitä omaava tekijä on keskustaa voimakkaasti ja positiivisesti leimaava punatiilen käyttö.
Nykyinen keskustan taajamakuva on rakentunut pääasiallisesti 1960-luvulla ja myöhemmin. Keskustan rakennuskanta sisältää kuitenkin jonkin verran ajallista kerroksellisuutta. Vanhinta kerrostumaa edustavat Maamiesseurantalo (mahdollisesti 1800-luvun jälkipuoliskolta), Koulumäki ja Hyrylän kasarmialueen toisen rakennuskauden punatiiliset kaksi rakennusta (1900-luvun alusta).
Kasarmialueen ensimmäistä puurakentamisen kautta (1800-luvun jälkipuoliskolta) ei edusta Tuusulanväylän länsipuolella yhtään rakennusta. Äkseerauskenttä on sijainnut nykyisten seurakuntakeskuksen ja terveyskeskuksen sijoilla.

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta toteaa lausuntonaan, että viheryhteys Jokipuistosta Esikunnanpuistoon ja edelleen Tuusulanväylän itäpuolelle tulee huomioida Ydinkeskustan, korttelin 8067 asemakaavan muutoksen yhteydessä.

Muilta osin kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnalla ei ole huomautettavaa Ydinkeskustan, korttelin 8067 asemakaavan muutokseen.

Perustelut

Kuntasuunnittelu/Kaavoitus pyytää kasvatus- ja sivistyslautakunnan lausuntoa Ydinkeskustan, korttelin 8067 asemakaavan muutoksesta. 
Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 15.3.–16.4.2018 välisenä aikana.

Suunnittelualueen sijainti

Asemakaavan muutosalue, kortteli 8067 viereisine katualueineen, sijaitsee Hyrylän keskustassa.

Pohjoisessa suunnittelualueen rajaa Esikunnanpolku ja sosiaali- ja terveysaseman kortteli, idässä Esikunnan-puisto ja Tuusulanväylä, Etelän suunnassa aluetta rajaa Kaartilaisenpolku ja lännessä liikennealue (pysäköintikenttä) sekä Jokipuiston virkistysalue. 
 
Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 1 ha.

Tavoitteet
 
Asemakaavamuutoksen keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Hyrylän keskustan alueella ja ajanmukaistaa sitä vastaamaan paremmin tarvetta. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa tehokkaan keskustamaisen kerrostalokorttelin toteuttaminen. 
 
Suunnittelutyön tavoitteena on tarkastella vähintään kahta eri pysäköintiratkaisua, näiden ohella mahdollisia muita korttelin rakentamiseen liittyviä vaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia. Asemakaavan muutosta nähtäville asetettaessa valitaan eri vaihtoehdoista tavoiteltavin.

Maanomistus

Suunnittelualueen olevan asemakaavan mukaiset tontit eivät ole kunnan omistuksessa. Korttelissa olevan tontin 1 omistaa Tuusulan seurakunta ja tontin 2 as. oy Tuusulan päävartio. Katualueet ovat kunnan omistuksessa. Kaava-alueen maanomistajien kanssa on tarkoitus tehdä maankäyttösopimukset MRL 91 b §:n mukaisesti. Kaava-alue tarkentuu työn kuluessa.
 
Väestö 

Suunnittelualue sijaitsee Tuusulan keskuksen, Hyrylän ytimessä. Alue on vasta rakenteilla eikä sillä siten ole asukkaita tai työpaikkoja. Nykyisin enintään 500 m etäisyydellä keskustasta asuu noin 4300 asukasta ja enintään kilometrin etäisyydellä Hyrylän keskusta-alueesta asuu noin 7 300 asukasta.
 
Yhdyskuntarakenne ja palvelut 

Kaava-alue on osa Hyrylän ydinkeskustaa. Hyrylän kaupallisen keskustan voi vielä tässä taajaman kehitysvaiheessa katsoa muodostuvan kahdesta, osin toisistaan erilliseksi jäävästä osasta – eteläisen kiertoliittymän liikekeskuksen alueesta ja Kauppatien varren ensimmäisen kerroksen ns. kivijalkamyymälöistä ja pohjoisosassa kunnantalon, vanhan ostarin, kirjaston ja Autoasemankadun
viereisten liikekiinteistöjen alueesta. Kaupallinen keskusta katkeaa jonkin verran juuri suunnittelualueen ja terveyskeskuksen alueella. 
Hyrylän keskustan yhdyskuntarakenne on jo paikoin keskustamaisen tiivis. Rakenteen sisään jää kuitenkin toteutumattomia tai vajaasti toteutuneita kortteleita.
 
Taajamakuva 

Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä ja näkyvällä paikalla Tuusulan kuntakeskuksen ytimessä. Kortteli on tärkeä osa Hyrylän keskustaa ja Tuusulanväylälle sekä Hyryläntielle avautuvaa kaupunkikuvaa. 
 
Hyrylän taajaman ydin rajautuu Tuusulanväylän ja Hyryläntien väliin. Rakentamisen kerrosluku vaihtelee välillä I-VII. Rakentamisen tehokkuus ja arkkitehtuuri vaihtelee voimakkaasti koko keskusta-alueella. Korkeimmat rakennukset ovat Tuusulanväylän varressa olevat kuusikerroksiset asuinkerrostalot Upseerinhovi ja Möllerinkulma sekä viisikerroksiset Hopeahelmi ja Postin talo - Suutarintien tornitalossa on keskustan korkein kerrosluku eli VII. Kievarinkaaren kerrostaloissa on kerrosluku välillä V-VII. Kauppatien varressa kerrosluku on IV-V. Keskustan pohjoispään korkeimmat kerrosluvut ovat Terveyskeskus IV ja Koskenmäentien asuintalo (Koskenmäentie 2) V.
Voimassa oleva kaava mahdollistaa kunnantalon tontilla kahdeksan kerrosta. Keskustan pohjoispuolisen Klaavonkallion korkeimmissa taloissa on viisi kerrosta. 
 
Taajamakuvallisesti yhtenäisin jakso muodostuu Kauppatien kolmesta kaupunkimaisesta kerrostalosta (Kauppatie 7-11) - katutilaa heikentää kuitenkin toistaiseksi kadun vastakkaisen puolen toteutumattomuus. Hyrylänkadun pohjoispuolen rakennukset asettuvat myös hyvin katutilaa
rajaavasti. Toinen yhtenäisiä piirteitä omaava tekijä on keskustaa voimakkaasti ja positiivisesti leimaava punatiilen käyttö.
Nykyinen keskustan taajamakuva on rakentunut pääasiallisesti 1960-luvulla ja myöhemmin. Keskustan rakennuskanta sisältää kuitenkin jonkin verran ajallista kerroksellisuutta. Vanhinta kerrostumaa edustavat Maamiesseurantalo (mahdollisesti 1800-luvun jälkipuoliskolta), Koulumäki ja Hyrylän kasarmialueen toisen rakennuskauden punatiiliset kaksi rakennusta (1900-luvun alusta).
Kasarmialueen ensimmäistä puurakentamisen kautta (1800-luvun jälkipuoliskolta) ei edusta Tuusulanväylän länsipuolella yhtään rakennusta. Äkseerauskenttä on sijainnut nykyisten seurakuntakeskuksen ja terveyskeskuksen sijoilla.

Kasvatus- ja sivistyslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja sivistylautakunnalla ei ole huomautettavaa Ydinkeskustan, korttelin 8067 asemakaavan muutokseen.

Perustelut

Asemakaavan muutos koskee korttelia 8067 sekä osaa siihen liittyvistä kaduista ja kevyenliikenteen katualueista. Alue sijaitsee Hyrylässä, terveyskeskuksen eteläpuolella, Hyryläntien ja Tuusulanväylän välissä. Keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Hyrylän keskustan alueella ja ajanmukaistaa sitä vastaamaan paremmin tarvetta. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa tehokkaan keskustamaisen kerrostalokorttelin toteuttaminen. 

Vuorovaikutus prosessin aloitusvaiheessa

Vireilletulo
Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta ja Tuusulan kunnan, Tuusulan seurakunnan ja Riisula-Rakennus Oy:n 28.7.2017 allekirjoittaman sopimuksen myötä. Suunnittelukohde kuuluu kunnanvaltuuston hyväksymään kaa-voitussuunnitelmaan 2018-2022 kärkihankkeena.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute
22.1.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut julkisesti nähtävillä 15.3.-16.4.2018. Viranomaiset eivät antaneet lausuntoja eikä mielipiteitä jätetty OAS:sta. Muilta lausunnonantajilta saatiin lausuntoja, jotka ovat vastineineen kaavaselsotuksen liitteessä 4. Verkkoyhtiöt kiinnittivät huomiota omien alueella sijaitsevien ver-kostojensa huomioimiseen. Lausunnoissa kiinnitettiin lisäksi huomiota uusien rakennusten julkisivumateriaaleihin ja julkisivusommitteluun, alueen sijaintiin pohjavesialueella sekä pohjaveden muodostumiseen, sekä Jokipuiston ja Esikunnanpuiston väliseen viheryhteyteen.

Vaihtoehtojen tutkiminen

Valmisteluvaiheessa on laadittu useita tontinkäyttöluonnoksia, joissa on tarkasteltu mm. rakentamisen määrää, asumisen, liiketilojen ym. tilojen suhdetta sekä pysäköintiratkaisuja. Tutkittuja vaihtoehtoja (kts. kaavaselostuksen s. 27) on esitelty epävirallisesti kuntakehityslautakunnalle 10.10.2018. Käydyn keskustelun perusteella katsottiin olevan parempi edetä siten, että pysäköintipaikkoja sijoitetaan pysäköintikellarin ohella myös Hyryläntien katualueen suuntaan sijoitettavalle pysäköintikentälle eikä sisäpihan puolelle.

Kaavaehdotuksen sisältö lyhyesti

Kaavaratkaisu tiivistää yhdyskuntarakennetta rakennusoikeuden ja kerroslukumäärän kasvun kautta, sekä ohjaa korkeamman ra-kentamisen lähelle Hyryläntietä. Asemakaava yhtenäistää osal-taan Hyrylän kaupallisen keskustan rakennetta. Asemakaavan muutos mahdollistaa korttelin Hyryläntien puoleiselle osalle seitsemänkerroksisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen ra-kentamisen (AL-34). Kaavahankkeen aikana on laadittu viitesuunnitelmaa, jossa on etsitty ratkaisua rakennuksen muodolle, rakentamisen määrälle sekä liikenteen ja pysäköinnin järjestämiseksi. Tuusulanväylän puoleisella itäosalla (AK-38) kaavaratkaisu on pääpiirteissään voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Mitoitus

Kerrosalaa muodostuu AK-korttelialueella 3750 k-m2 (lisäystä 200 k m2). AL-korttelialueella kerrosalaa muodostuu 4700 k-m2 (lisäystä 200 k-m2; voimassa olevan asemakaavan Y-5-korttelialueen 4500 k-m2:iin nähden). AL-korttelialueella saa liike- ja toimistotilaa rakentaa enintään 30 % toteutettavasta kerrosalasta, eli enintään 1410 k-m2.

Asukasmäärän lisäys on arviolta noin 80…90 asukasta. Työpaikkoja muodostuu arviolta noin 80 kpl.

Kaavatalous

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle merkittäviä kustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle oletetaan saatavan yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maan-omistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Maanomistus

Tuusulan kunta omistaa suunnittelualueen voimassa olevan asemakaavan mukaiset katualueet suurelta osin. Kauppatien pohjoispään ja osan Hyryläntien katualueista omistaa yksityinen. Tontin 1 omistaa Tuusulan seurakunta ja tontin 2 asunto-osakeyhtiö Tuusulan Päävartio. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisällöstä on neuvoteltu hakijan kanssa. 

Perustelut

Perustelut

Kunnanhallitus on 26.11.2018 § 425 päättänyt asettaa asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville ja pyytää kaavasta tarvittavat lausunnot. Ehdotus oli nähtävillä 7.12.2018–11.1.2019. 

Asemakaavan muutos koskee korttelia 8067 sekä osaa siihen liittyvistä kaduista ja kevyenliikenteen katualueista. Alue sijaitsee Hyrylässä, terveyskeskuksen eteläpuolella, Hyryläntien ja Tuusulanväylän välissä. Keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Hyrylän keskustan alueella ja ajanmukaistaa sitä vastaamaan paremmin tarvetta. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa tehokkaan keskustamaisen kerrostalokorttelin toteuttaminen. 

Vuorovaikutus prosessin aloitusvaiheessa

Vireilletulo
Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta ja Tuusulan kunnan, Tuusulan seurakunnan ja Riisula-Rakennus Oy:n 28.7.2017 allekirjoittaman sopimuksen myötä. Suunnittelukohde kuuluu kunnanvaltuuston hyväksymään kaavoitussuunnitelmaan 2018-2022 kärkihankkeena.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute
22.1.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut julkisesti nähtävillä 15.3.-16.4.2018. Viranomaiset eivät antaneet lausuntoja eikä mielipiteitä jätetty OAS:sta. Muilta lausunnonantajilta saatiin lausuntoja, jotka ovat vastineineen kaavaselsotuksen liitteessä 4. Verkkoyhtiöt kiinnittivät huomiota omien alueella sijaitsevien verkostojensa huomioimiseen. Lausunnoissa kiinnitettiin lisäksi huomiota uusien rakennusten julkisivumateriaaleihin ja julkisivusommitteluun, alueen sijaintiin pohjavesialueella sekä pohjaveden muodostumiseen, sekä Jokipuiston ja Esikunnanpuiston väliseen viheryhteyteen.

Vaihtoehtojen tutkiminen

Valmisteluvaiheessa on laadittu useita tontinkäyttöluonnoksia, joissa on tarkasteltu mm. rakentamisen määrää, asumisen, liiketilojen ym. tilojen suhdetta sekä pysäköintiratkaisuja. Tutkittuja vaihtoehtoja (kts. kaavaselostuksen s. 27) on esitelty epävirallisesti kuntakehityslautakunnalle 10.10.2018. Käydyn keskustelun perusteella katsottiin olevan parempi edetä siten, että pysäköintipaikkoja sijoitetaan pysäköintikellarin ohella myös Hyryläntien katualueen suuntaan sijoitettavalle pysäköintikentälle eikä sisäpihan puolelle.

Kaavaehdotuksen sisältö lyhyesti

Kaavaratkaisu tiivistää yhdyskuntarakennetta rakennusoikeuden ja kerroslukumäärän kasvun kautta, sekä ohjaa korkeamman ra-kentamisen lähelle Hyryläntietä. Asemakaava yhtenäistää osaltaan Hyrylän kaupallisen keskustan rakennetta. Asemakaavan muutos mahdollistaa korttelin Hyryläntien puoleiselle osalle seitsemänkerroksisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen ra-kentamisen (AL-34). Kaavahankkeen aikana on laadittu viitesuunnitelmaa, jossa on etsitty ratkaisua rakennuksen muodolle, rakentamisen määrälle sekä liikenteen ja pysäköinnin järjestämiseksi. Tuusulanväylän puoleisella itäosalla (AK-38) kaavaratkaisu on pääpiirteissään voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Mitoitus

Kerrosalaa muodostuu AK-korttelialueella 3750 k-m2 (lisäystä 200 k m2). AL-korttelialueella kerrosalaa muodostuu 4700 k-m2 (lisäystä 200 k-m2; voimassa olevan asemakaavan Y-5-korttelialueen 4500 k-m2:iin nähden). AL-korttelialueella saa liike- ja toimistotilaa rakentaa enintään 30 % toteutettavasta kerrosalasta, eli enintään 1410 k-m2.

Asukasmäärän lisäys on arviolta noin 80…90 asukasta. Työpaikkoja muodostuu arviolta noin 80 kpl.

Kaavatalous

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle merkittäviä kustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle oletetaan saatavan yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Maanomistus

Tuusulan kunta omistaa suunnittelualueen voimassa olevan asemakaavan mukaiset katualueet suurelta osin. Kauppatien pohjoispään ja osan Hyryläntien katualueista omistaa yksityinen. Tontin 1 omistaa Tuusulan seurakunta ja tontin 2 asunto-osakeyhtiö Tuusulan Päävartio. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisällöstä on neuvoteltu hakijan kanssa. 

Kasvatus- ja sivistyslautakunnan lausunto:

Kyseisen kaavan alueelle odotetaan n. 80-90 asukasta. Tuusulan kunnan palveluverkkosuunnitelman mukaisesti koulupaikkojen riittävyys varmistetaan tulevan Rykmentinpuiston koulun rakentumisen kautta. Sitä ennen oppilaat ohjautuvat Hyökkälän tai Mikkolan kouluihin.

Perustelut

Kunnanhallitus on 26.11.2018 § 425 päättänyt asettaa asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville ja pyytää kaavasta tarvittavat lausunnot. Ehdotus oli nähtävillä 7.12.2018–11.1.2019. 

Asemakaavan muutos koskee korttelia 8067 sekä osaa siihen liittyvistä kaduista ja kevyenliikenteen katualueista. Alue sijaitsee Hyrylässä, terveyskeskuksen eteläpuolella, Hyryläntien ja Tuusulanväylän välissä. Keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Hyrylän keskustan alueella ja ajanmukaistaa sitä vastaamaan paremmin tarvetta. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa tehokkaan keskustamaisen kerrostalokorttelin toteuttaminen. 

Vuorovaikutus prosessin aloitusvaiheessa

Vireilletulo
Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta ja Tuusulan kunnan, Tuusulan seurakunnan ja Riisula-Rakennus Oy:n 28.7.2017 allekirjoittaman sopimuksen myötä. Suunnittelukohde kuuluu kunnanvaltuuston hyväksymään kaavoitussuunnitelmaan 2018-2022 kärkihankkeena.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute
22.1.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut julkisesti nähtävillä 15.3.-16.4.2018. Viranomaiset eivät antaneet lausuntoja eikä mielipiteitä jätetty OAS:sta. Muilta lausunnonantajilta saatiin lausuntoja, jotka ovat vastineineen kaavaselsotuksen liitteessä 4. Verkkoyhtiöt kiinnittivät huomiota omien alueella sijaitsevien verkostojensa huomioimiseen. Lausunnoissa kiinnitettiin lisäksi huomiota uusien rakennusten julkisivumateriaaleihin ja julkisivusommitteluun, alueen sijaintiin pohjavesialueella sekä pohjaveden muodostumiseen sekä Jokipuiston ja Esikunnanpuiston väliseen viheryhteyteen.

Vaihtoehtojen tutkiminen

Valmisteluvaiheessa on laadittu useita tontinkäyttöluonnoksia, joissa on tarkasteltu mm. rakentamisen määrää, asumisen, liiketilojen ym. tilojen suhdetta sekä pysäköintiratkaisuja. Tutkittuja vaihtoehtoja (kts. kaavaselostuksen s. 27) on esitelty epävirallisesti kuntakehityslautakunnalle 10.10.2018. Käydyn keskustelun perusteella katsottiin olevan parempi edetä siten, että pysäköintipaikkoja sijoitetaan pysäköintikellarin ohella myös Hyryläntien katualueen suuntaan sijoitettavalle pysäköintikentälle eikä sisäpihan puolelle.

Kaavaehdotuksen sisältö lyhyesti

Kaavaratkaisu tiivistää yhdyskuntarakennetta rakennusoikeuden ja kerroslukumäärän kasvun kautta, sekä ohjaa korkeamman rakentamisen lähelle Hyryläntietä. Asemakaava yhtenäistää osaltaan Hyrylän kaupallisen keskustan rakennetta. Asemakaavan muutos mahdollistaa korttelin Hyryläntien puoleiselle osalle seitsemänkerroksisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentamisen (AL-34). Kaavahankkeen aikana on laadittu viitesuunnitelmaa, jossa on etsitty ratkaisua rakennuksen muodolle, rakentamisen määrälle sekä liikenteen ja pysäköinnin järjestämiseksi. Tuusulanväylän puoleisella itäosalla (AK-38) kaavaratkaisu on pääpiirteissään voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Mitoitus

Kerrosalaa muodostuu AK-korttelialueella 3750 k-m2 (lisäystä 200 k m2). AL-korttelialueella kerrosalaa muodostuu 4700 k-m2 (lisäystä 200 k-m2; voimassa olevan asemakaavan Y-5-korttelialueen 4500 k-m2:iin nähden). AL-korttelialueella saa liike- ja toimistotilaa rakentaa enintään 30 % toteutettavasta kerrosalasta, eli enintään 1410 k-m2. Asukasmäärän lisäys on arviolta noin 80…90 asukasta. Työpaikkoja muodostuu arviolta noin 80 kpl.

Kaavatalous

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kunnalle merkittäviä kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle oletetaan saatavan yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Maanomistus

Tuusulan kunta omistaa suunnittelualueen voimassa olevan asemakaavan mukaiset katualueet suurelta osin. Kauppatien pohjoispään ja osan Hyryläntien katualueista omistaa yksityinen. Tontin 1 omistaa Tuusulan seurakunta ja tontin 2 asunto-osakeyhtiö Tuusulan Päävartio. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisällöstä on neuvoteltu hakijan kanssa. 

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto:

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta pitää kannatettavana, että viheryhteys uusien talojen ja terveyskeskuksen välillä huomioidaan kaavassa. Samoin lautakunta pitää tärkeänä, että Esikunnan puisto Hyrylän keskustassa säilyy. Joustava liikkuminen Hyryläntien alikulun kautta on asemakaavassa turvattava. Hyrylän keskustan alueen pysäköintimahdollisuudet tulee huomioida muutoskaavan toteutussuunnitelmissa palveluiden lähellä riittävällä tasolla.

Perustelut

Kunnanhallitus päätti 26.11.2018 hyväksyä asemakaavan muutosehdotuksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatuihin mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet, sekä asettaa kaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia eikä nähtävillä oloajan ulkopuolella saapunut kirjeitä. Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat lähinnä kaapelien ym. maanalaisten verkostojen huomioimiseen (mm. verkkoyhtiöt), pohjaveden huomioimiseen, puiston ja kevyen liikenteen yhteyksien säilymiseen sekä selostuksen liiteaineiston täydentämiseen.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Liiteraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saadusta palautteesta sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin. Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta muuten kuin täydentämällä selostuksen liiteaineistoa.

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset:

Kaavaehdotuksen jatkosuunnittelun johdosta:

AL-tontti:

• Kerroslukumäärän periaate on muutettu (rakennusalan rajaan sidottu VI on poistettu, mutta vähintään se on kuitenkin käytettävä rakennusalalla). Enimmäiskerroslukumäärä VII on pidetty ennallaan.
• Kaartilaisenpolun puoleista rakennusalaa on laajennettu kaakkoon.
• Lisätty liike- ja toimistotilojen vähimmäisosuus toteutettavasta rakennusoikeudesta. Lisäksi vähintään puoleen em. tiloista tulee olla sisäänkäynti Hyryläntien puolelta.
• Lisäksi on muutettu määräyksiä koskien julkisivun käsittelyä 1. kerroksessa, julkisivumateriaaleja sekä parvekkeita.
  AK-tontti:

• Tuusulanväylän suuntaan avautuville yksiöille ei tarvitse rakentaa asuntopihaa tai lasitettua parveketta.
• Pihakannelle voi toteuttaa enintään 2 autopaikkaa muiden sijaitessa maan alla.
  Yleistä:

• Maanalaisen tilan rajausta on muutettu.
• Kaukolämpöverkkoon liittymispakko on poistettu (pakottamisen salliva pykälä on kumottu MRL:sta).
  Aineistoon tehdyt täydennykset:

• kaavaselostuksen liitteiksi on lisätty meluselvitykset
• yleiskaava 2040:a koskeva osuus on tarkistettu
• kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden osalta

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niiden kanssa, joiden etua muutokset koskevat, on neuvoteltu erikseen 21.1.2019 sekä sähköpostitse

Perustelut

Kuntakehityslautakunnan käsiteltyä asiaa neuvoteltiin yksityisen maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksesta. Tuusulan kunta ja Tuusulan seurakunta ovat hyväksyneet maankäyttösopimuksen tätä suunnittelualuetta koskien. Tuusulan valtuusto hyväksyi sopimuksen 13.5.2019 § 55. Sopimus on kaavaselostuksen liitteenä 8.