Kunnanhallitus, kokous 17.5.2021

Perustelut

Sulan työpaikka-alueen kaavoitustyö on käynnistetty maanomistajien aloitteesta vuonna 2015. Asemakaavaluonnoksia laadittiin kaksi ja ne olivat julkisesti nähtävillä 16.3.—21.4.2017. Luonnoksista annettiin 12 lausuntoa ja 5 mielipidettä. Suunnittelualueen koko oli tuolloin noin 90 ha.

Asemakaavaehdotus on hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017, jossa jatkosuunnittelun pohjaksi valittiin luonnosvaihtoehto 1. Tämän jälkeen asemakaava jäi sopimusneuvottelujen ajaksi neuvottelutauolle ja sittemmin kaava jaettiin osiin ennen hallituksen käsittelyä. Ensimmäisenä valmistelussa eteni Sulan työpaikka-alueen asemakaava I, jonka kaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 29.4.2019 ja kaavaehdotus asetettiin nähtäville 16.5–17.6.2019 väliseksi ajaksi. Kaava hyväksyttiin valtuustossa 11.11.2019 ja se sai lainvoiman 9.12.2020.

Nyt etenemisvuorossa on Sulan työpaikka-alueen asemakaava II, joka koskee Sulan koko kaava-alueen keskiosaa. Kaava-alueen koko supistui noin 17,3 ha:iin. Kaavaehdotuksen sisältö ei ole, kaavarajausta lukuun ottamatta, oleellisesti muuttunut kuntakehityslautakunnan 20.12.2017 § 168 hyväksymästä koko alueen kaavaehdotuksesta. Maankäyttösopimukset laaditaan kiinteistöjen maanomistajien kanssa ennen kaavan viemistä hyväksymiskäsittelyyn.

Asemakaavaehdotukseen on tehty seuraavia muutoksia:

• Kaava-alue on rajattu koskemaan ainoastaan keskiosan kortteleita 5515 (TY-16 korttelialue) ja  5522 (KMP-1 ja TY-16 korttelialueet) sekä osaa suojaviheralueista (EV ja EV-7), katualueista ja maantien alueesta (LT).
• Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue (ET) on muutettu suojaviheralueeksi (EV) ja aluetta on hieman kavennettu, kun Amerintien katualuetta on levennetty.
• Korttelinnumero on muutettu 5523->5522.
• KMP-1 kaavamääräystä on muotoiltu vastaamaan paremmin puutarhamyymälän kehittämistä.
• LT-alueen kaakkoisnurkkaa on muotoiltu vähäisesti.
• Kartalle on lisätty ohjeelliset tontinrajat ja numeroinnit.
• Korttelissa 5515, kiinteistön 858-401-2-123 alueella, merkinnällä rm-1 osoitettua majoitustoiminnan rakennusalaa on pienennetty ja alue on rajattu omaksi ohjeelliseksi tontiksi numero 2, jonka rakennusoikeus on osoitettu lukuna 3000 k-m2. Hotellin etelänpuoleisen rakennuspaikan, ohjeellinen tontti numero 1, rakennusoikeus on niin ikään osoitettu lukuna 12 000 k-m2. Hotellin rakennustehokkuus on hieman muuta työpaikka-aluetta matalampi, koska lisärakentaminen tontilla on hotellirakennuksen sijoittumisesta johtuen haasteellista. Vastaavasti ohjeellisen tontin 1 rakennustehokkuus hieman muuta aluetta korkeampi. Kokonaisrakennusoikeus kiinteistöllä vastaa likimain tehokkuutta e=0.40.
• Liittymäkieltoihin ja istutettaviin alueen osiin on tehty tarkistuksia.
• Hulevesimääräyksiin ja pohjavesien suojelumääräyksiin on tehty pieniä muutoksia, mistä johtuen merkintöjen indeksinumeroita on jouduttu tarkistamaan. Maalämpöjärjestelmät ovat alueella kiellettyjä.
• Yleisiä määräyksiä on täsmennetty, EV-alueille saa rakentaa muuntamoja, lentoko-nemelumääräystä on muutettu ja varastoinnin pysäköintimitoitus on muutettu 1ap/200 k-m2
• Merkintöihin on tehty pieniä teknisiä korjauksia, kuten kirjoitusvirheiden oikaisuja.
• Katujen nimistö on muutettu nimistötoiminkunnan 8.5.2018 kokouksen mukaisesti: Majavantie -> Sulankaari
• Kaavanumero on muuttunut 3535 -> 3617
• Kaavan liiteaineisto on päivitetty vastaamaan paremmin supistunutta kaava-aluetta.

Mitoitus

Koko kaava-alueen pinta-ala on 17,3 ha, josta korttelialuetta on n. 12,4 ha, katualuetta n. 1,4 ha, maantien aluetta n. 2,4 ha ja suojaviheraluetta n. 1,4 ha.

Puutarhamyymälän korttelialueen (KMP-1) rakennusoikeus on yhteensä 23 280 k-m2.Teollisuusrakennusten korttelialueen (TY-16) kokonaisrakennusoikeus on 26 433 k‑m². Rakennusoikeus on osoitettu lukuina sekä tehokkuusluvulla e=0.4. Asemakaavan kokonaiskerrosala on 49 713 k‑m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100–200 kerrosneliömetriä kohden vastaa noin 250-500 työpaikkaa.

Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,29.

Perustelut

Asiaselostus

Kunnanhallitus päätti 22.3.2021 hyväksyä Sulan työpaikka-alue II asemakaavaehdotuksen sekä luonnosvaiheen lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet, sekä asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten. Kaavaehdotus on ollut nähtävillä 1.4.2021 – 3.5.2021 välisenä aikana. Vallitsevan koronaepidemian vuoksi asukastilaisuus korvattiin kaavoittajan ilta-aikaisella puhelinpäivystyksellä. Yhteydenottoja puhelimitse tuli yhteensä 2 kpl. Asemakaavaehdotuksesta saatiin 7 kpl lausuntoja ja 2 kpl muistutuksia. Lausunnot ja muistutukset lisätään asemakaava-aineistoon liitteeksi. Uudenmaan ELY-keskuksen lausunto koski kulttuurihistoriallisen ympäristön arvojen säilymistä, meluntorjuntaa, pohjaveden suojelua ja kaupan ratkaisua. Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunnossa esitettiin tarkennuksia pohjavesimääräyksiin. Muut lausunnot eivät antaneet aihetta muuttaa kaavaratkaisua. Muistutuksissa toivottiin muutoksia istutettavan alueen rajaukseen KMP-1 korttelialueen kaakkoiskulmassa sekä käyttötarkoituksen muuttamista kulmauksen osalta liikerakennusten korttelialueeksi.

Asemakaavaan tehtiin saadun palautteen pohjalta seuraavia muutoksia:

• Sulan hotellin pohjoispuolelle on lisätty maanalaista johtoa varten varatun alueen osan merkintä. Kyseessä on olemassa oleva vesijohto. Rasitealue noudattaa kiinteistörajaa.
• Istutettavaa alueen osaa kavennettiin KMP-1 korttelin kaakkoiskulmassa.
• Melunsuojausmääräykset osoitettiin koskemaan lentokonemelun lisäksi myös liikennemelua sekä määräystä selkeytettiin liike- ja toimistorakennusten osalta.
• Pohjaveden suojelumääräyksiin lisättiin, että polttonesteiden suoja-altaiden tulee olla katettuja. Merkinnän indeksinumero muuttui pv-34 -> pv-38
• Pohjaveden suojelua koskeva yleismääräys muutettiin muotoon: Rakentamisen takia ei saa aiheutua haitallista pohjaveden purkautumista, mikä tulee ottaa huomioon perustamistapaa valittaessa. Rakentamisessa on käytettävä tekniikkaa, jolla paineellisen pohjaveden purkautuminen on hallinnassa ja se pystytään minimoimaan. Alueelle ei saa rakentaa maanalaisia tiloja tai kellareita.
• Kaupan ratkaisun perusteluja täydennettiin. Täsmennettiin liitettä Sulan alueella vireillä olevat vähittäiskaupan asemakaavahankkeet (liitenumero 13a) sekä lisättiin uusi liite: Kaupan jakautuminen Sulan työpaikka-alueen asemakaavan eri vaiheissa (liite 13b).
• Kaavamerkintöihin tehtiin lisäksi pieniä teknisluonteisia tarkistuksia.

Mitoitus

Koko kaava-alueen pinta-ala on 17,3 ha, josta korttelialuetta on n. 12,4 ha, katualuetta n. 1,4 ha, maantien aluetta n. 2,4 ha ja suojaviheraluetta n. 1,1 ha.

Puutarhamyymälän korttelialueen (KMP-1) rakennusoikeus on yhteensä 23 280 k-m2.

Teollisuusrakennusten korttelialueen (TY-16) kokonaisrakennusoikeus on 26 433 k‑m². Rakennusoikeus on osoitettu lukuina sekä tehokkuusluvulla e=0.4.

Asemakaavan kokonaiskerrosala on 49 713 k‑m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100–200 kerrosneliömetriä kohden vastaa noin 250-500 työpaikkaa.

Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,29.