Perustelut
Aikaisempi käsittely
Kkl 4.10.2016 § 122
Alpi, Juhani ja Seppo Sjöblom, Finsora Oy sekä Valta ja Elli Sjöblomin kuolinpesien osakkaat omistavat kiinteistöt Korvenranta 858-401-2-204, Korvenrannan puimala 858-401-2-396, Lassenpelto 858-401-4-133 sekä Lassenpelto 2 858-401-4-143. sopimusalueella sijaitsevien kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on noin 38 ha. Alueella ei ole asemakaavaa.
Sulan työpaikka-alueen laajentaminen on kärkihankkeena kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020. Asemakaavan tavoitteena on alueen rakentuminen työpaikkavaltaiseksi logistiikka-, tuotanto- ja soveltuvilta osin tilaa vievän erikoiskaupan alueeksi, ohjaava osayleiskaava ja sitä laadittaessa tehdyt suunnitelmat ja selvitykset huomioon ottaen. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan asemakaavan suunnittelutyön yhteydessä.
Nyt käsiteltävä sopimus asemakaavoituksen käynnistämiseksi kunnan ja maanomistajan välillä on laadittu perustuen Tuusulan kunnanvaltuuston 15.10.2007 § 112 hyväksymään ja 30.12.2010 osapuolten välillä allekirjoitettuun Sulan alueen yhteistyösopimukseen.
Maanomistaja ja kunta maksavat koko asemakaavahankkeen yleisluonnossuunnittelusta aiheutuvat kustannukset puoliksi siihen asti, kunnes koko alueen asemakaavaluonnos on ollut nähtävillä ja siitä saatu palaute on kuntakehityslautakunnassa käsitelty. Asemakaavan laatimisesta maanomistajan omistamalle maalle aiheutuvista konsulttikustannuksista vastaa edellä tarkoitetun palautteen käsittelyn jälkeen puoliksi maanomistaja ja puoliksi kunta. Kunta saa oikeuden korvauksetta käyttää laadittavia yleissuunnitelmatasoisia luonnoksia, suunnitelmia ja muita selvityksiä omissa jatkosuunnitelmissaan koskien po. asemakaavaluonnosaluetta tai siihen liittyviä alueita. Kaikista muista kustannuksista lukuun ottamatta edellä tarkoitettuja kaavoituksen ja alueen suunnittelun edellyttämiä konsulttikustannuksia, eli ns. omista kustannuksistaan vastaavat osapuolet kuitenkin itse.
Asemakaavoituksesta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimuksessa otetaan huomioon Tuusulan kunnanvaltuuston 15.10.2007 § 112 hyväksymän ja 30.12.2010 allekirjoitetun Sulan alueen yhteistyösopimuksen määräykset ja tarkoitus.
Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.
Koska kyseinen hanke on kaavoitussuunnitelmassa 2016–2020 päätösvalta on kuntakehityslautakunnalla.
Liitteenä on sijaintikartta, sopimusluonnos ja sopimuskartta.
Lisätiedot: maankäyttöinsinööri Päivi Hämäläinen p. 040 314 4557 ja maankäyttöpäällikkö Hannu Kantola p. 040 314 3543
Ehdotus, kp
Kuntakehityslautakunta päättää
– hyväksyä liitteenä olevan sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi koskien maanomistajan omistamia kiinteistöjä Korvenranta 858-401-2-204, Korvenrannan puimala 858-401-2-396, Lassenpelto 858-401-4-133 ja Lassenpelto 2 858-401-4-143
– oikeuttaa allekirjoittajan tekemään sopimukseen tarvittavat vähäiset muutokset ja allekirjoituksellaan hyväksymään lopullisen sopimuksen
– että käynnistämissopimus tulee allekirjoittaa kahden kuukauden kuluessa päätöksen saatua lainvoiman tai muutoin tämä päätös raukeaa.
Päätös Ehdotus hyväksyttiin.
Merkittiin, että kunnanhallituksen edustaja Ilmari Sjöblom poistui kokouksesta asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi intressijääviyden vuoksi.
Heikki Väänänen ja Jussi Rantala poistuivat kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo 19.07. Vesa Lundberg ja Liisa Sorri poistuivat kokouksesta tämän asian käsittelyn jälkeen klo 19.19.
__________
Khall 26.10.2020
Asemakaava
Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue nimisen asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3535), joka on ollut nähtävillä 16.3. - 21.4.2017. Asemakaavaehdotus on jaettu osiin. Asemakaavan ensimmäinen osa, eli Sulan työpaikka-alue I (nro 3613) asemakaava on hyväksytty valtuustossa vuoden 2019 marraskuussa. Toiselle osalle, joka koskee tätä sopimusaluetta, Tuusulan kunta on laatinut Sulan työpaikka-alue II -nimisen alustavan asemakaavaehdotuksen (nro 3617).
Yhteistyösopimus
Kunnanvaltuusto on 15.10.2007 § 112 hyväksynyt Sulan alueen yhteistyösopimuksen, jonka sopijapuolet ovat allekirjoittaneet 30.12.2010.
Yhteistyösopimuksen mukaan maanomistaja olisi mm. suunnitteluttanut ja rakennuttanut kaava-alueen edellyttämän kunnallistekniikan kunnan hyväksymien suunnitelmien mukaisesti kunnan valvonnassa ja osallistunut Itäväylän ja Fallbackantien lisärampin kustannuksiin 100.000 eurolla, mikäli lisäramppi olisi toteutettu 10 vuoden kuluessa yhteistyösopimuksen allekirjoittamisesta.
Yhteistyösopimuksen allekirjoittamisesta on kulunut lähes 10 vuotta eikä asemakaava ole edennyt hyväksymisvaiheeseen. Sopimusneuvotteluissa on yhteisesti todettu, että yhteistyösopimuksen mukaisella ratkaisulla ei päästä molempia sopijapuolia tyydyttävään ratkaisuun. Osapuolten näkemykset poikkesivat mm. kunnallistekniikan suunnitteluratkaisujen osalta, jonka toteuttaminen osoittautui selvityksissä kalliiksi. Näkemyseroihin ovat vaikuttaneet myös yhteistyösopimuksen laatimisen jälkeen kiristyneet hulevesien käsittelyvaatimukset sekä kunnan muuttuneet vesihuollon kehittämistarpeet. Lisäksi kunnallistekniikan rakentamisen toteuttaminen ja laadunvalvonta todettiin yhteistyösopimuksen mukaisella sopimusmallilla kunnan kannalta epäedulliseksi.
Koska olosuhteet ovat sopimuksen teon jälkeen olennaisesti muuttuneet ja sopijaosapuolet ovat neuvotteluissa yhteisesti todenneet, että Tuusulan kunnanvaltuuston 15.10.2007 § 112 hyväksymällä ja 30.12.2010 osapuolten välillä allekirjoitetulla Sulan alueen yhteistyösopimuksella ei päästä sopijapuolia tyydyttävään ratkaisuun, Tuusulan kunnan on todettava sopimuksen perusteiden rauenneen. Sen vuoksi sopimus tulee päättää irtisanomalla.
Sopijapuolet ovatkin 17.11.2016 allekirjoittaneet sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi, jonka Tuusulan kuntakehityslautakunta on hyväksynyt 4.10.2016 § 122. Tämä maankäyttösopimus on tarkoitettu korvamaan em. 30.12.2010 yhteistyösopimuksessa sovitun.
Maankäyttösopimus
Maankäyttösopimus koskee maanomistajien omistamia alla lueteltuja tiloja ja määräaloja. Alueiden pinta-ala on kaavalaskennan mukaan yhteensä n. 39,10 ha:
1. Korvenranta-nimisestä tilasta RN:o 2:204 (858-401-2-204) noin 273.823 m²:n suuruinen alue, joka sijaitsee Tuusulan Itäväylän luoteispuolella.
2. Korvenrannan puimala -niminen tila RN:o 2:396 (858-401-2-396). Tilan pinta-ala on noin 8.566 m².
3. Lassenpelto-niminen tila RN:o 4:133 (858-401-4-133), jonka pinta-ala on noin 58.040 m².
4. Lassenpelto 2 -niminen tila RN:o 4:143 (858-401-4-143), jonka pinta-ala on noin 43.047 m².
5. Ramila-nimisestä tilasta RN:o 4:196 (858-401-4-196) noin 7.537 m²:n suuruinen alue.
Maanomistajien kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusta ei ole vielä allekirjoitettu, koska yhden osaomistajan suostumus puuttuu. Muut maanomistajat ovat ilmoittaneet liitteenä olevalla allekirjoittamallaan sitoumuksella, että allekirjoittavat sopimuksen 6 kk:n kuluessa valtuuston päätöksen lainvoimaisuudesta. Tavoitteena on, että kaikki maanomistajat allekirjoittavat sopimuksen määräajan kuluessa.
Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Kyseessä on alueen ensimmäinen asemakaava. Alueen nykyarvoksi on arvioitu yhteensä 2.692.291,00 euroa (7 e/m²). Asemakaavaehdotuksessa maanomistajan maalle on osoitettu rakennusoikeutta 90.335 k-m² kaavamerkinnällä TY-16, teollisuusrakennusten korttelialue ja 24.396 k-m² kaavamerkinnällä T-15, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue ja 10.000 k-m² kaavamerkinnällä KM-5. Jo rakennetut k-m²:t on huomioitu, jolloin lisärakentamista on T-15 ja TY-16 kaavamerkinnöillä yhteensä 113.606 k-m², jonka arvo hintatasolla 100 e/k-m² laskettuna on 11.360.600 euroa ja 10.000 k-m² kaavamerkinnällä KM-5, liikerakennusten korttelialue, jonka arvo hintatasolla 140 e/k-m² laskettuna on 1.400.000 euroa. Lisärakennusoikeuden arvo on yhteensä 12.760.600,00 euroa. Sopimusalueella sijaitsevien rakennusten purkukustannus on purkutarjouksen perusteella 95.000 euroa. Rakennusten purkaminen on välttämätöntä asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden käyttöönottamiseksi.
Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu purkukustannukset huomioiden on 9.973.309,00 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 4.986.654,50 euroa. Maanomistaja maksaa sopimuskorvauksen rahana sopimuksessa mainituin maksuerin.
Esisopimukset
Maanomistajat luovuttavat sopimusalueella olevat EV- ja katualueet, pinta-alaltaan noin 65.325 m², ilman erillistä korvausta kunnalle.
Kunta omistaa noin 108 m²:n (43 k-m²) suuruisen osan tulevasta TY korttelista 5521 ja luovuttaa sen arvion mukaisella hinnalla (100 e/k-m²) maanomistajalle.
Alueiden rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin. Valtiontukisäädökset on huomioitu sopimuskorvauksissa.
Liitteenä maankäyttösopimusluonnos ja esisopimusluonnokset ja sitoumus sopimusten allekirjoittamiseen suurimmalta osalta maanomistajia.
Kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus ja esisopimukset, mutta koska alueella on kunnanvaltuuston aiemmin hyväksymä tästä sopimuksesta poikkeava yhteistyösopimus, on sopimusten hyväksymisen päätösvalta kunnanvaltuustolla.