Valtuustoasiain valmistelutoimikunta, kokous 17.9.2020

Perustelut

Hankinnassa on kyse Tuusulan kunnan uudisrakennushankkeen suunnittelu- ja urakkakilpailutuksista ja niiden uudelleen aloittamisesta. Kunnanvaltuuston kesäkuussa 2018 hyväksymä toteutusmuoto oli toteuttaa Monion lukio- ja kulttuuritalo Hyrylän taajaman keskustaan elinkaarihankkeena. Rakennuksesta järjestettiin suunnittelukilpailu 2017 - 2018, jonka voittajatyö muodosti lähtökohdan toteutussuunnittelulle ja rakentamiselle. Arkkitehtisuunnittelu kilpailutettiin hankintalain mukaisesti yleisellä arkkitehtuurikilpailulla ja sen sai AOR Arkkitehdit Oy. Elinkaarikilpailutuksen hankintaan sisällytettiin myös ylläpito- ja käyttäjäpalvelut 20 vuoden palvelujaksolle. 

Hankinta on keskeytetty hankintapäätöksen jälkeen markkinaoikeudessa vireille tulleen valituksen johdosta (kunnanvaltuuston päätös 7.10.2019 § 133).

Hankinnan keskeytyksen jälkeen on valmisteltu uutta kilpailutusta ja arvioitu eri toteutusmalleja, joista mahdollisina nähdään kokonaisvastuu-urakka (lyhenne KVR-urakka) ja perinteinen kokonaishintainen pääurakka, joita on päädytty tarkastelemaan tarkemmin. Toteutusmuodon valinnassa otetaan huomioon Moniohankkeen vaatimukset sisällön ja laadun sekä aikataulun ja hankintalain näkökulmista. 

Toteutusvaihtoehtojen arviointia

KVR-urakka

Monio-hankkeen kilpailuttaminen KVR-urakkana vaatii hankkeen ominaisuuksien muuttamista, jotta minimoidaan valitusriski. Valitusriskin vuoksi aiemman elinkaarihankkeen kilpailutuksen aikana tarjouksiin sisältynyttä aineistoa ei saa suoraan hyödyntää. Uusille tarjoajille tulisi varata ajallisesti mahdollisuus päästä suunnittelussaan vastaavalle tasolle kuin elinkaarikilpailussa mukana olleet tarjoajat.
Ominaisuuksien muuttamisen jälkeen kilpailutetaan hanke KVR-urakkana. Kilpailutusaineistossa hankkeen vaatimukset ja tavoitteet tulee olla selkeät. Urakkakilpailun voittanut urakoitsija suunnittelee ja toteuttaa hankkeen kilpailutusaineiston vaatimusten ja tavoitteiden mukaisesti. KVR-urakoitsija vastaa sekä suunnitelmista että toteutuksesta.

Kunta on tilaajana sopimussuhteessa ainoastaan KVR-urakoitsijaan.

Edut

Urakoitsija vastaa suunnitelmien teettämisestä, yhteensovittamisesta ja toteutuksesta. Suunnittelijat ovat urakoitsijan ohjauksessa, jolloin suunnitelmien toteutusratkaisut ovat urakoitsijan hyväksi kokemia ja taloudellisia. Sopimuksen syntymisen jälkeen toteutus ja suunnittelu tapahtuvat samanaikaisesti, mikä nopeuttaa hankkeen valmistumista. 

Riskit

Koska tässä urakkamuodossa urakoitsija tekee toteutussuunnittelua, sisältää se tilaajan kannalta riskiä toteutusten toimivuudesta ja laadusta.

Urakkamuoto on sama kuin elinkaarikilpailutuksessa 2018-2019 käytetty ilman 20 vuoden ylläpitojaksoa. Hankintalakiin sisältyvän tarjoajien yhdenvertaisuusperiaatteen varmistamiseksi kilpailun kohdetta ja siten Monion ominaisuuksia tulee muuttaa riittävästi ennen urakkakilpailutusta. Riskinä on arvioida riittävä taso, jotta vältytään uudelta valituskierrokselta. Riskinä on myös, että ominaisuuksia ei voida riittävästi muuttaa. Valmistelussa on yhtenä vaihtoehtona nähty alueella sijaitsevan Rakennus 10:n mukaan ottaminen tarjouskilpailuun ja Monion päärakennuksen sisältöön tehtävät olennaiset muutokset, jolloin uusi kilpailutus poikkeaisi aikaisemmasta ja näin varmistettaisiin tarjoajien yhdenvertaisuus.   

Suunnitteluvastuun sekä arkkitehtuurikilpailuun perustuneen ARK-suunnittelusopimuksen siirtäminen KVR-urakoitsijalle näkyy nostavana tekijänä urakkahinnassa. KVR-urakan tarjouskilpailuun osallistuminen vaatii tarjoajilta jo tarjousvaiheessa suunnittelua ja sen vuoksi voi kustannusten takia karsia tarjoajia. 

Kokonaishintainen pääurakka

Monio-hankkeen kilpailuttaminen kokonaishintaisena pääurakkana vaatii tilaajan suunnitteluttamana 100 % valmiit suunnitelmat. Pääurakkamallissa tilaaja kilpailuttaa ensin hankkeelle suunnittelijat, suunnitteluttaa kohteen valmiiksi ja tämän jälkeen kohde kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla kokonaishintaisena pääurakkana. Tilaaja vastaa suunnitelmista ja pääurakoitsija vastaa toteutuksesta suunnitelmien mukaisesti.

Kunta tilaajana on sopimussuhteessa kaikkiin suunnittelijoihin sekä pääurakoitsijaan.

Edut

Tilaaja pystyy vaikuttamaan suunnitelmien toiminnalliseen ja tekniseen tasoon koko suunnitteluprosessin ajan. Suunnittelua voidaan kustannusohjata tilaajan edellyttämän laatutason ja toiminnallisuuden varmistamiseksi. Suunnittelun kuluessa voidaan hyödyntää puolueettomasti alan uusin kehitys. Hyvät ja tarkat suunnitelmat sekä rakennustapaselostukset vähentävät urakoitsijan tarvetta ennakoida riskejä ylihinnoittelulla. 
Tässä urakkamuodossa tilaaja voi luontevasti suunnitteluvaiheessa varmistaa, että kilpailutuksen kohde poikkeaa hankintalain näkökulmasta riittävästi aikaisemmasta kilpailutuksesta ja siten pienentää valitusriskiä.  

Riskit

Suunnitteluaika saattaa olla pitkä riippuen hankkeen vaativuudesta ja käyttäjien muuttuvista toiveista ja tarpeista. Tarjousasiakirjojen sisältämien suunnitelmien tulee olla 100% valmiit, ristiriidattomat ja ammattitaitoisesti laaditut urakoitsijan laskentaa varten. Urakkakilpailutuksessa saadaan kiinteä markkinahinta, korkeasuhdanteessa ei välttämättä aina hinnaltaan edullinen. 

Edellä mainituista syistä johtuen oman suunnittelun riskinä ovat ”ylilaadun” ja mahdollisesti kalliimpien ratkaisujen tuleminen osaksi tarjouskilpailua. 
Kokonaishintaisen pääurakan riskejä voidaan hallita asettamalla hankkeelle aikataululliset, toiminnalliset, laadulliset sekä taloudelliset tavoitteet. Hankkeen taloudelliseksi tavoitteeksi, sisältäen suunnittelun ja rakentamisen, voidaan asettaa tavoitehinta, esimerkiksi 30 miljoonaa euroa. Hankkeen aikataululliseksi tavoitteeksi asetetaan kokonaishintaisen pääurakan kilpailutus keväällä 2020 ja hankkeen valmistuminen talvella 2022/2023.  Asetettujen tavoitteiden saavuttamista arvioidaan Monion hankeryhmässä koko hankkeen ajan. Hankeryhmän muodostaisi useammasta toimialueesta koostuvat asiantuntijat, mukana mm. käyttäjän edustajia, tilapalvelut, talousjohto, ulkopuoliset asiantuntijat. Suunnitelmien laatua ja hintavaikutuksia arvioimaan otetaan 3. osapuolen tarkastus koko suunnitteluprosessin ajaksi. Suunnitelmien taloudellisuutta seurataan koko suunnitteluprosessin ajan ulkopuolisten kustannusasiantuntijoiden toimesta.

Perustelut

Moniosta järjestettiin kesällä 2017 yleinen arkkitehtuurikilpailu Suomen Arkkitehtiliitto SAFA ry:n kilpailusääntöjä noudattaen. Kilpailuohjelmassa suunnitteluratkaisuille ei asetettu materiaalivaatimuksia, sen sijaan esitettiin toive puun innovatiivisesta käytöstä. Hieman yllättäen yli viidenkymmenen sisään jätetyn ehdotuksen joukossa oli useita täysin puusta rakennettavia suunnitteluratkaisuja, joista palkintolautakunta ja myös kuntalaiset valitsivat yksimielisesti ”Monikko”-nimimerkin laatiman ehdotuksen. Kilpailun tulos sai huomattavaa myönteistä julkisuutta jopa kansainvälisesti.

Ehdotuksen laajuus ja kustannusarvio ylittivät kilpailuohjelman asettamat rajat, minkä perusteella ko. ehdotukselle asetettiin vaatimus m2:n ja eurojen vähentämisestä kehittämällä kilpailuehdotusta. Voittanut arkkitehtitoimisto AOR tarkensi suunnitelmaa onnistuneesti, minkä jälkeen se hyväksyttiin 8500 brm2:n laajuisena ja tavoitehinnaltaan noin 30 M€:n kattohinnalla kunnanvaltuustossa kesäkuussa 2018, jolloin myös päätettiin toteutusmuodoksi ensi kertaa Tuusulassa kokeiltava elinkaarikilpailutus. Elinkaarikilpailutus tarkoitti käytännössä useita kilpailullisia kahdenkeskisiä neuvottelukierroksia talven 2018 -2019 aikana, jolloin mukana olevat urakoitsijat saivat oikeuden esittää omia ratkaisujaan kohteen rakentamiseksi. Tuolloin nousi esille puurungon korvaaminen betonilla, joka olisi urakoitsijoille edullisempi ja totutumpi rakentamismateriaali, mutta vastoin arkkitehtuurikilpailun voittaneen ehdotuksen runkoratkaisua.

Elinkaarikilpailutukseen saatiin kaksi sisään jätettyä ehdotusta.  Elinkaarikilpailutuksesta kunta kuitenkin teki hankintapäätöksen kesäkuussa 2019. Hankinta pätettiin keskeytttää, koska siitä oli tehty valitus Markkinaoikeuteen ja valituksen käsittely olisi lykännyt hankkeen etenemistä ja lopputulos oli epävarma.

Suunnittelu annettiin tilapalveluidelle toimeksiantona ja suunnittelua jatkettiin alkuperäisen, voittaneen suunnitelman pohjalta puurunkoisena. Suunnittelijoiden, Puuinfon asiantuntijoiden sekä hirsitoimittajien kanssa käytyjen keskustelujen jälkeen on asiantuntijoiden yksimielinen kanta ollut se, että puuosat tulisi kilpailuttaa tuoteosakauppana, jolloin voidaan varmistaa oikea hinta sekä puuosien toimitus- ja tekninen laatu.

Helmikuussa 2020 kuntapäättäjät pyysivät selvitystä puu- ja betonirunkojen kustannusvaikutuksista.

Kustannustarkastelun tekivät yhdessä tilaajan kanssa AOR arkkitehdit, rakennesuunnittelija A-Insinöörit Oy:stä, WSP Proko Oy:n kustannuslaskenta ja projektinjohto konsultit Sitowise Oy:stä. Jotta laskenta olisi tuottanut vertailukelpoisen tuloksen rajattiin tarkastelu yhteen ”noppaan” eli noin 1005 brm2:iin, jotta saadaan myös anturaperustusten ja pilaripalkki järjestelmien kustannusvaikutukset läpi rakennuksen.

Puurakenteesta tarkasteltiin kahta vaihtoehtoa, joissa VE1:ssä on välipohjan pintalaatta 100 mm betoni ja VE2:ssa pintalaatta on 55 mm kipsivalu. Laadittujen laskelmien perusteella puurunko, jossa välipohjien pintarakenteena on 55 mm kipsivalu, on noin 85 €/brm2 kalliimpi kuin betonirunko.

Kokonaiskustannuksia arvioitaessa on syytä huomioida seuraavat tekijät:

• puurungon asennus on noin 30% nopeampi kuin betonirungon. Kuivausaikaa ei ole ja kosteus on hallinnassa. Työmaa kokonaisuudessaan tuottaa vähemmän melua ympäristöönsä.
• nopeampi asennus tarkoittaa noin 1 kk lyhyempää rakentamisaikaa.
• kerrannaisvaikutuksia ovat myös pienemmät työmaan ylläpito- ja johtokustannukset, jotka ovat arviolta noin 100 000,00 €.
• hintaero kohdistuu noin 7000 brm2:n (poislaskettu alapohja, isot salit, porrashuoneet, vss:t yms. joissa käytetään betonia joka tapauksessa)
• betonin hiilijalanjälki on noin 5-kertainen verrattuna puuhun, joka toimii myös hiilivarastona ja on kokonaan kierrätettävissä.
• rakennusluvan hakeminen puurungolla ei estä runkoratkaisun vaihtamista betonirunkoon, mikäli sille löytyy riittävän vahvat perusteet. Rakennuslupa betonirungolla sen sijaan, puurungoksi muutettaessa, edellyttäisi uutta rakennuslupaa ja pidentäisi valmistumisaikaa.

Kustannusvertailun perusteella voidaan tässä vaiheessa arvioida, että Monion puurungon ja betonirungon välinen mahdollinen kustannusero olisi noin 500.000,00 € luokkaa, joka on tavoitehinnasta (30 M€) noin 1,6 - 1,7 %.

Monion toteutussuunnittelu on edistynyt aikataulussa. Tällä hetkellä on laadittu tietomalli, johon viedään ja yhteen sovitetaan erikoissuunnittelijoiden suunnitelmat, käyttäjiä on kuultu useaan otteeseen, rakennusvalvonnassa on käyty kaksi alustavaa esittelykierrosta hankkeesta, joissa palotarkastaja on ollut mukana.  Kaavoituksen, liikenteen ja infran kanssa on pidetty suunnittelukokouksia. Tilasuunnittelussa tarkennetaan teknisiä tilavarauksia, asennusreittejä, akustisia ratkaisuja ja palo-osastointeja, audiovisuaalinen ja sähkösuunnittelu on käynnissä. Pihasuunnittelun 1.luonnokset valmistuvat.

Perustelut

Monion rakennuslupakuvat ovat valmistuneet ja ne esitellään kunnanhallitukselle kokouksessa. Lupakuvien perusteella on tehty kustannusarvio, joka on 32,2 miljoonaa euroa.