Valtuusto, kokous 11.11.2024

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa. Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy.

Mikäli kuntakehityslautakunta ja kunnanhallitus tekevät kielteisen päätöksen kaavamuutoshankkeeseen, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Maanomistaja hakee asemakaavamuutoksen laatimista kiinteistöilleen
858-401-2-171 osoitteeseen Pähkinämäentie 90. Kiinteistö on pinta-alaltaan 1,97 hehtaaria.

Kaavan laatimisen tarkoitukseksi hakija esittää:
”Kaavamuutoshakemus koskee alueen muuttamista rivitaloalueeksi sekä alueen laajentumista lounaaseen sekä luoteeseen. Nykyinen asemakaava ei täysimääräisesti hyödynnä alueen vahvuuksia. Tehostamalla tontinkäyttöä luodaan edellytykset alueen asuntokannan kehittymiselle ja monipuolistamiselle muuttamatta kuitenkaan Pähkinämäentien avointa maisemaa. Uusi tonttitehokkuus asettuu noin e=0,20 kohdille, mikä tehostaa maankäyttöä, mutta ei ole ristiriidassa ympäristön tehokkuuden kanssa.

Viitesuunnitelmassa on haluttu korostaa alueen vahvuuksia: pitkiä näkymiä rinnemaisemaan niin asunnoista kuin pihoiltakin, asumiselle ja pihoille suotuisia ilmansuuntia sekä alueen korkeusasemia. Viitesuunnitelmassa rakennusoikeutta on n.900 k-m². Kaksikerroksiset rivitalomassat on sijoitettu maisemaan tontin korkeusasemia mukaille. Sekä asuntopihoilta että tontin keskelle jäävältä piha-alueelta avautuu näkymiä maisemaan ja suotuisiin ilmansuuntiin. Ajo tontille tapahtuu joko Pähkinämäentieltä tontin keskivaiheilta, jolloin korkeusero yhteispihan ja Pähkinämäentien välille jää mahdollisimman pieneksi tai nykyisen kaavan mukaisesti tontin itänurkasta. Tämä ratkaisu johtaa jyrkempään ajoyhteyteen sekä pihan laajempiin ajoalueisiin. Autopaikat sijaitsevat keskitetysti tontin laidassa sekä asuinrakennusten etupihoilla. Tontin keskelle jää oleskeluun ja leikkiin tarkoitettu alue. Autopaikkoja on 2ap/asunto. ”

Kaavoitustilanne

Hakemuksen kohteena oleva kiinteistö sijaitsee asemakaava-alueella. Nykyinen asemakaava Pähkinämäentie, kaava nro 32036, on vuodelta 1997. Kiinteistö on asemakaavassa pääosin lähivirkistysaluetta, jota on hoidettava niin, että alueen suojeluarvot säilyvät (VL-3). Kiinteistöstä noin 4 000 m² sijoittuu omakotirakennusten korttelialueelle (AO-37). Kaavanmukaiselle ohjeelliselle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen. Kiinteistölle on osoitettu kaksi ohjeellista rakennuspaikkaa, joille kummallekin on osoitettu erikseen 300 kerrosalaneliömetriä rakennusoikeutta.

Hyrylän laajentumissuuntien osayleiskaavassa alueella sijaitsee pääosin lähivirkistysalueella (VL-1), jossa on voimassa MRL 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus sekä (sl-1 (9)) luonnonsuojelullisesti arvokkaalla alueella, ja osin alueella, jolle ei ole osoitettu käyttötarkoitusta. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt Hyrylän laajentumissuuntien osayleiskaavan 9.4.2001. Kaavassa on osoitettu maa- ja metsätalousalueet, virkistysalueet, suojelualueet, erityisalueet ja vesialueet sekä tieverkko. Osayleiskaava on tieverkon osalta oikeusvaikutukseton. Osayleiskaava koskee niitä alueita, joilla on käyttötarkoitusmerkintä tai muu alueen käyttöä ohjaava merkintä.

Kunnassa on vireillä yleiskaavan laadinta. Hakemuksen kohteena oleva kiinteistö sijoittuu Tuusulan yleiskaava 2040 –ehdotuksessa suurilta osin maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle, jolla on erityistä ulkoilunohjaamistarvetta (MU) sekä osittain omakotivaltaiselle asuinalueelle (AO). Kiinteistön pohjoisin nurkka ulottuu maisemallisesti arvokkaalle alueelle sekä alueelle, missä on luonnonsuojelualueen merkintä SL-1 (22). Kohdenumero 22 tarkoittaa Pähkinämäen metsiä.

Hakemuksen kohde sijoittuu Uudenmaan maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueelle.

Kaavamuutos hanke ei ole valtuuston hyväksymässä kaavoitussuunnitelmassa vuosille 2020–2024.

Perustelut

Asemakaavan muutosalue sijoittuu Hyrylän eteläpuolelle Pähkinämäentien pohjoislaidalle, lähelle Riihikallion keskusta.

Tavoitteena on mahdollistaa nykyisellä omakotirakennusten korttelialueella tehokkaampi pientalo- tai rivitalorakentaminen sekä turvata alueen luontoarvojen säilyminen. Rakennuspaikan rajauksen muuttamista tarkastellaan suhteessa maastoon, alueen luontoarvoihin ja tehokkaampaan rakentamiseen.

Suunnittelualue on nykytilassa rakentamaton. Kaava-alue on osin yksityisomistuksessa ja osin kunnan omistuksessa. Kaavoitus on tullut vireille maanomistajan aloitteesta. Kunta valmistelee asemakaavan muutoksen perusteella mahdollisesti kyseeseen tulevan maankäyttösopimuksen tontinomistajien kanssa käytävissä neuvotteluissa.

Perustelut

Asemakaavan muutos koskee kiinteistöjä ***** (Yli-jussilanmetsä) ja 858-401-5-429 (Pähkinämäenpuisto), jotka sijaitsevat Pähkinämäentien luoteislaidalla lähellä Riihikallion keskusta. Kaavaratkaisu mahdollistaa rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten rakentamisen Pähkinämäentien laidalle. Lisäksi kaavaratkaisu edesauttaa luontoarvojen säilymistä pihapiirien ulkopuolella ja virkistysalueella. Alueelle on suunniteltu rakennettavaksi maksimissaan kaksikerroksisia rivitaloja tai kytkettyjä pientaloja, joiden kerrosala on yhteensä 900 k-m².

Tavoitteena on tiivistää asumista hyvällä sijainnilla ja palveluiden lähettyvillä. Olemassa olevan rakenteen tiivistäminen on linjassa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden sekä maakuntakaavan tavoitteiden kanssa.

Uutta kerrosalaa osoitetaan 300 k-m².  Asukasmäärän lisäys on laskennallisesti 12 asukasta.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia VL-alueen mahdollisten hoitokulujen myötä.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja yksityisessä omistuksessa olevan kiinteistön osalta maankäyttökorvauksina. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueelle mahdollistetaan monipuolisempaa asuntotuotantoa ja lisää asukkaita. Samalla turvataan arvokkaan pähkinäpensaslehdon säilyminen.

Tuusulan kunta omistaa kiinteistön 858-401-5-429 (Pähkinämäenpuisto). Kiinteistö ***** (Yli-Jussilanmetsä) on yksityisomistuksessa. Kaavoitus on tullut vireille vuonna 2022 tontin omistajan hakemuksesta. Hankkeesta on kerrottu Tuusulan kunnan kaavoituskatsauksessa vuonna 2022. Asemakaavan laatimisesta on päättänyt kunnanhallitus kokouksessaan 21.9.2020 § 348. Suunnittelualueella on laadittu kaavoituksen käynnistämissopimus, jonka kuntakehityslautakunta on hyväksynyt 21.4.2021 § 36.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) oli nähtävillä 12.5.–12.6.2022 välisenä aikana.Nähtävilläolon aikana järjestettiin puhelinpäivystys maanantaina 23.5.2022. 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta vastaanotettiin neljä viranomaisten kannanottoa, joista kahdessa ilmaistiin, että tahot eivät ota kantaa asemakaavan muutokseen. Caruna Oy:n kannanotto oli toteava, ja kävi läpi sähköverkon nykytilan suunnittelualueella. Keski-Uudenmaan ympäristökeskus otti kantaa alueen luontoarvoihin, sekä hulevesien hallintaan. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä. Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat luontoarvoihin ja niiden säilymiseen. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että, alueen luontoarvojen säilyminen on turvattu kokonaisuudessaan. Kirjallisia mielipiteitä saapui 1 kpl.  

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä seuraavien viranomaistahojen kanssa: Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, Uudenmaan ELY keskus

Perustelut

Asemakaavan muutos koskee kiinteistöjä****** ja 858-401****** *****, jotka sijaitsevat Pähkinämäentien luoteislaidalla lähellä Riihikallion keskusta. Kaavaratkaisu mahdollistaa rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten rakentamisen Pähkinämäentien laidalle. Lisäksi kaavaratkaisu edesauttaa luontoarvojen säilymistä pihapiirien ulkopuolella ja virkistysalueella. Alueelle on suunniteltu rakennettavaksi maksimissaan kaksikerroksisia rivitaloja tai kytkettyjä pientaloja, joiden kerrosala on yhteensä 900 k-m².

Tavoitteena on tiivistää asumista hyvällä sijainnilla ja palveluiden lähettyvillä. Olemassa olevan rakenteen tiivistäminen on linjassa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden sekä maakuntakaavan tavoitteiden kanssa.

Uutta kerrosalaa osoitetaan 300 k-m².  Asukasmäärän lisäys on laskennallisesti 12 asukasta.

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia VL-alueen mahdollisten hoitokulujen myötä.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja yksityisessä omistuksessa olevan kiinteistön osalta maankäyttökorvauksina. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueelle mahdollistetaan monipuolisempaa asuntotuotantoa ja lisää asukkaita. Samalla turvataan arvokkaan pähkinäpensaslehdon säilyminen.

Tuusulan kunta omistaa kiinteistön 858-401*****. Kiinteistö ***** on yksityisomistuksessa. Kaavoitus on tullut vireille vuonna 2022 tontin omistajan hakemuksesta. Suunnittelualueella on laadittu kaavoituksen käynnistämissopimus, jonka kuntakehityslautakunta on hyväksynyt 21.4.2021 § 36. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) oli nähtävillä 12.5.–12.6.2022 välisenä aikana. 

Kaavaehdotus esiteltiin kuntakehityslautakunnalle 7.6.2023 § 57 ja kunnanhallitus päätti 12.6.2023 § 258 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 24.8.-22.9.2023 välisenä aikana. Ehdotuksesta vastaanotettiin kolme viranomaisten kannanottoa, joista kahdessa ilmaistiin, että lausuttavaa tai muutosehdotuksia ei ole. Kolmas lausunto koski alueen sähköverkkoa ja oli luonteeltaan toteava. Viranomaisten kannanotot löytyvät kokonaisuudessaan kaavan liitteistä. Kannanotoissa ei esitetty sellaisia huomautuksia, jotka edellyttäisivät muutoksia kaavamateriaaliin.

Ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden osalta ja kaavakarttaan on tehty pieniä teknisiä korjauksia.

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä seuraavien viranomaistahojen kanssa: Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, Uudenmaan ELY keskus

Perustelut

Esittelijä poisti asian esityslistalta.