Perustelut
Konduktöörinkujan kaavoitus on tullut vireille vuonna 6.9.2018 kunnan aloitteesta. Asemakaavan laatimisesta on päättänyt kunnanhallitus kokouksessaan 27.8.2018. Konduktöörinkujan asemakaavan muutos on merkitty Tuusulan kunnan kaavoitussuunnitelmaan 2019–2023 1-luokan kärkihankkeeksi. Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista edistämällä Jokelan keskustan täydennysrakentamista ja tiivistymistä rataan tukeutuen. Konduktöörinkujan asemakaavamuutoksen hyväksyminen on merkitty kunnan strategian toimenpiteeksi vuoden 2019 talousarvioon. Valtuustokauden tavoitteiden mukaisesti Tuusula kasvaa vahvasti ja hallitusti.
Suunnittelualue sijaitsee Tuusulan kunnan Jokelan taajamassa pääradan varrella. Hyrylän keskustaan on noin 20 km, Hyvinkään ja Järvenpään keskustoihin noin 10 km. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan asemakaavoitettua aluetta ja kooltaan noin 1,9 ha. Alueen lounaisin osa on vielä rakentamaton asemakaavassa kerrostalorakentamista varten varattu alue (AK-23). Lisäksi suunnittelualueeseen on kaavateknisistä syistä, korttelinumeroiden päivittämiseksi, otettu mukaan kerrostalo-alueen itäpuolinen pysäköintialue (LPA-8), sekä kerrostaloalueen (AK-23) jo rakentunut pohjoisosa.
Asemakaavamuutoksen keskeisenä tavoitteena on tiivistää aluerakennetta Jokelan keskustan alueella. Asemakaavalla on tarkoitus mahdollistaa hiukan korkeampien kerrostalojen rakentaminen rautatieaseman läheisyyteen. Asemakaavan muutos mahdollistaa yhden 8-kerroksisen ja kahden 6-kerroksisen kerrostalon rakentamisen. Kaavamuutoksen myötä alueelle muodostuu vain vähäisesti lisää rakennusoikeutta verrattaessa alueella voimassa olevaan asemakaavaan.
Kaavamuutosehdotuksessa AK-korttelin rakennusoikeus osoitetaan kerrosalaneliömetreinä ohjeellisille tontinosille. AK-korttelille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 8 600 k-m². Asukkaita alueelle tulee noin 220. Kaavaratkaisun myötä AK- tonttien kerrosala kasvaa n. 1 540 k-m².
Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kunnalle kustannuksia olevan maanalaisen putkijohdon saneeraamisesta suunniteltua aiemmin. Muita kunnallisteknisiä kuluja ei aiheudu. Rakentaminen on kustannustehokasta alueen sijoittuessa Jokelan tiiviin keskusta-alueen reunalle. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kunnalle kohdistuu tuloja tonttien myymisestä, sekä rakennusoikeuden myynnistä ja/tai vuokraamisesta.
Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että pitkään rakentamattomana olevan korttelin rakentamismahdollisuus parantuu.
Jokelan osayleiskaavassa suunnittelualue on varattu asuntorakentamiselle (A). Osayleiskaavan mukaisesti A alueet on yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa suunniteltava ympäristökuvaltaan monimuotoiseksi ja puutarhakaupunkimaiseksi käyttäen erilaisia talotyyppejä, ei kuitenkaan yli viisikerroksisia kerrostaloja. Jokelan keskustaa on perusteltua täydennysrakentaa myös aiemmin tyypillistä 4-5 -kerroksista rakentamista korkeammin. Jokelan sijainti junaradan varrella tukee keskustan tiivistymistä. Keskusta-alue rajautuu pohjois-, itä- ja länsisuunnassa olevaan pientalorakenteeseen, joten keskustan laajenemismahdollisuudet tulevaisuudessa ovat rajatut. Tästä syystä Jokelan kasvaessa, tulee nykyinen keskusta-alue tiivistymään ja rakentaminen kehittymään ennemmin korkeammaksi kuin laajemmalle alueelle.
Jokelan osayleiskaava on saanut lainvoiman vuonna 2008. Tuusulan yleiskaava 2040 tulee voimaan tullessaan korvaamaan Jokelan osayleiskaavan. Yleiskaavaehdotuksessa alueen kerroslukua ei ole rajoitettu. Asemakaavan muutosehdotus on yleiskaavaehdotuksen mukainen.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 6.9.–5.10.2018. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta vastaanotettiin 6 lausuntoa. Lausunnoista 5 oli luonteeltaan toteavia. Keski-Uudenmaan maakuntamuseo lausui Jokelan keskustan tyypillisestä rakentamisesta ja kulttuuriarvoista. Lausunnon mukaan Jokelan keskustan täydennysrakentamiselle on ollut tyypillistä korkeimmillaan neljä-viisikerroksinen rakentaminen, joka on pysytellyt puurajan alapuolella. Maakuntamuseo pitää kuitenkin Konduktöörinkujan tapauksessa kerrosluvun maltillista korottamista mahdollisena. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei jätetty kirjallisia mielipiteitä.
Tuusulan kunta omistaa alueen. Kaavaratkaisu on tehty kunnan aloitteesta. Kaavan aloitusvaiheessa kaavaa valmisteltiin hankekaavana ja kaavaratkaisuista neuvoteltiin tulevan rakennuttajan kanssa. Rakennuttajan vetäydyttyä kaavahankkeesta, kaavatyö on valmisteltu loppuun itsenäisenä kaava-muutoksenaan, joka tukee Jokelan kehitystä ja keskusta-alueen tiivistymistä.
Ehdotus
Esittelijä
-
Pia Sjöroos, kaavoituspäällikkö, pia.sjoroos@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää esittää kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus
- hyväksyy laaditun Konduktöörinkujan asemakaavan muutosehdotuksen
- asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa.