Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Peurantie 20 -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3643). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 30.1. - 3.3.2025. Kiint. Oy Tuusulan Minmus omistaa kiinteistön 858-411-4-368. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Maankäyttösopimus koskee maanomistajan omistamaa Tuusulan kunnassa sijaitsevaa kiinteistöä 858-411-4-368. Kiinteistön pinta-ala on kiinteistörekisterin mukaan noin 5000 m2 ja kunnan kaavalaskennan mukaan noin 4999 m2. Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Sopimuskynnys asemakaavan tuomasta rakennusoikeudesta on 150 k-m², ja jos alueella sijaitsee jo rakennettu asuinrakennus, niin sopimuskynnys on 500 k-m² jo rakennetun asuinrakennuksen lisäksi. Sopimuskynnyksen ylittävältä osuudelta maanomistaja maksaa sopimuskorvausta vähintään 50 % ja korkeintaan 70 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta. Tässä sopimuksessa on käytetty korvausprosenttina 50% arvonnoususta.
Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu A asuinrakennusten korttelialuetta n. 928 m² (328 k-m²), AO erillispientalojen korttelialuetta n. 3056 m² (871 k-m²), VL-aluetta 109 m² katualuetta 296 m², pp/t aluetta 394 m² ja pp/h aluetta 216 m².
Sopimuskynnys on 150 k-m², eli 63 750,00 €. Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 501 375 €.
Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 437 625 €.
Sopimuskorvauksen määrä on 218 812,50 €.
Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu kunnan voimassa olevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.
Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen osin rahana 2 612 € ja osin alueluovutuksena 216 200,00 €.
Maanomistaja luovuttaa kunnalle noin 928 m² (328 k-m²) suuruisen A tontinosan tontista nro 5 korttelissa 8531 ja yhteensä noin 700 m² (200 k-m²) suuruiset AO tontinosat tonteista nrot 7, 10 ja 11 korttelissa 8532. A tontinosan arvo on 131 200 € ja AO tontinosien arvo on yhteensä 85 000 €, maanomistaja kuittaa niillä sopimuskorvauksesta maksetuksi 216 200 euroa.
Maanomistajan luovuttaa lisäksi sopimusalueella olevat VL-, katu- ja pp/t- ja pp/h-alueet (yhteensä n. 1015 m²) kunnalle ilman erillistä korvausta.
Kunta luovuttaa maanomistajalle noin 17 m² suuruisen määräalan kiinteistöstä 858-411-4-369. Luovutuksen kohde on Peurantie-nimiseen asemakaavaehdotukseen merkitty AO-korttelialueeksi, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 5 k-m², jonka arvo on 2125 €.
Maanomistaja maksaa maankäyttösopimukseen perustuvasta vaihdosta kunnalle välirahaa 2125 €.
Maaomistajalla on mahdollisuus vaihtaa sopimuskorvauksen suorittaminen maana suoritettavasta korvauksesta rahana maksettavaksi. Mikäli maaomistaja haluaa suorittaa korvauksen rahana, on maanomistajan kahden viikon kuluessa kaavan voimaantulosta ilmoitettava asiasta kunnalle. Tällöin sopimuskorvaus maksetaan kunnalle 218 812,50 euron suuruisena rahakorvauksena yhden (1) kuukauden kuluessa asemakaavan voimaantulosta.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.