Perustelut
Tuusulan kunta on laatinut Hyrrän asemakaavan muutos -nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3660). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 21.11. - 27.12.2024. Kesko Oyj omistaa kiinteistön 858-1-8027-1. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Maankäyttösopimus koskee maanomistajan omistamaa Tuusulan kunnassa sijaitsevaa kiinteistöä 858-1-8027-1. Kiinteistön pinta-ala on kiinteistörekisterin mukaan noin 13852 m2. Alueella voimassa olevassa Koilliskeskus (nro 3364) -nimisessä asemakaavassa maanomistajan omistama alue on osoitettu merkinnällä KMT-1 liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, rakennusoikeutta on 5500 k-m². Kiinteistö on rakennettu voimassa olevan kaavan mukaisesti ja uuden kaavan mukainen rakentamisvelvoite on näin täytetty.
Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan asemakaavan muutosalueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Maanomistaja on velvollinen korvaamaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista pääsääntöisesti puolet saamastaan lisärakennusoikeuden tai käyttötarkoituksen muutoksen arvosta. Sopimuskorvauksen määrän on oltava lähellä kustannuksia, jotka yhdyskuntarakentamisesta kunnalle on aiheutunut tai aiheutuu. Mikäli kunnalle ei synny yhdyskuntarakentamisesta merkittäviä kustannuksia niin sopimuskorvaus on 35 %.
Asemakaavaehdotuksen mukaan maanomistajan maalle on osoitettu keskustatoimintojen korttelialuetta (C-6) noin 13 758 m2 (8500 k-m²).
Rakennusoikeus kiinteistöllä lisääntyy 3000 k-m², edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 900 000 €.
Kaavamuutoksesta aiheutuu katualueiden muutostöistä kunnallistekniikan kustannuksia noin 300 000 €. Sopimuskorvausta peritään 35% arvonnoususta, jonka arvioidaan kattavan kunnalle hankkeesta aiheutuvat kustannukset.
Sopimuskorvauksen määrä on 315 000 euroa. Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen rahana.
Maanomistajan luovuttaa lisäksi sopimusalueella olevat katualueet, pinta-alaltaan noin 273 m² kunnalle ilman erillistä korvausta.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.