Kunnanhallitus, kokous 4.2.2019

Perustelut

Kaava- ja kaavamuutoshakemusten käsittely

Jos maanomistaja tekee aloitteen kaavan muuttamisesta tai laatimisesta ja alueen kaavoittaminen koskee maanomistajan etua, oikeutta ja velvollisuutta sillä tavoin välittömästi, on hänellä oikeus saada kunnan viranomaisen ratkaisu aloitteeseensa. Asemakaavoja koskevat hakemukset käsitellään kuntakehityslautakunnassa ja kunnanhallituksessa.  Mikäli hakemuksesta tehdään myönteinen päätös, laaditaan hakijan ja kunnan välille kaavoituksen käynnistämissopimus kun hanke on todettu I-prioriteetin hankkeeksi eli ns. kärkihankkeeksi. Käynnistämissopimuksen hyväksymisen jälkeen kaavahanke käynnistyy.

Mikäli kuntakehityslautakunta ja kunnanhallitus tekevät kielteisen päätöksen kaavamuutoshankkeeseen, hakija voi tehdä päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka käsittelee kunnanhallitus. Tästä kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen käsittelypäätöksestä voi valittaa - maanomistajan aloitteeseen annettu kunnan viranomaisen ratkaisu kaavan muuttamisesta tai laatimisesta on valituskelpoinen ja siitä voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 4.4.2003 t. 851). Myös kunnan päätös, jolla maanomistajan aloitteesta vireille tulleen kaavahankkeen valmistelu on keskeytetty, on valituskelpoinen ja tästäkin voidaan tehdä kunnallisvalitus (KHO 27.10.2009 t. 2628). Kunnanhallituksen päätöksestä tulee tehdä ensin oikaisuvaatimus. Sen sijaan kunnan omasta aloitteesta tehty päätös kaavan muuttamisesta on vain valmistelua eikä tästä päätöksestä voi valittaa (KHO 2003:16).

Hakemus

Maanomistaja hakee asemakaavan muutosta kiinteistölle 858-404-3-1813 Kellokosken puhelinkeskus. Kiinteistö sijaitsee Kellokoskella osoitteessa Haukilahdentie 4, 04500 Tuusula. Kiinteistön pinta-ala on 3 103 m2. 

Maanomistajan tavoitteena on tontin jakaminen siten, että tontin rakentamattomalle osalle saataisiin asuinrakentamista. Nykyisellä kaavamääräyksellä tontin käyttämättömälle rakennusoikeudelle ei ole tarvetta. Tontin jo rakennetun osan osalta kaava voisi jäädä ennalleen, kunhan se sallisi tarvittaessa telemaston rakentamisen (varautuminen mm. 5G-tarpeisiin). 

Maanomistajan kanssa on käyty alustavia neuvotteluja. Tontin rakennusoikeudesta on käytetty 300 k-m2. Käyttämätöntä rakennusoikeutta on nykyisellään 880 k-m2, minkä perusteella maankäyttö on arvioinut, että kaavamuutos tuskin aiheuttaisi maankäyttösopimuskorvauksia. Mikäli tilanne kaavoitusprosessin aikana muuttuisi tältä osin, olisi siitä neuvoteltava maanomistajan kanssa. 

Kaavoitustilanne

Hakemuksen kohteena oleva kiinteistö 3:1813 Kellokosken puhelinkeskus sijaitsee asemakaava-alueella (Haukilahdentie, kaava nro 3169) korttelissa 70156. Asemakaava on laadittu vuonna 1988. Ajantasa-asemakaavassa kiinteistö on osoitettu ET-2 merkinnällä yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi. Alueelle saa sijoittaa puhelinliikennettä palvelevia toimintoja sekä asuntoja toiminnan vaatimaa henkilökuntaa varten. Puhelinliikennettä palveleva rakennus saa olla maksimissaan kaksi kerrosta korkea ja sen rakennusoikeus on 900 k-m2. Henkilökunnan asunto saa olla yksikerroksinen rakennusoikeudella 280 k-m2.. Rakennuksille on varattu tontille erilliset rakennusalat. Yhteensä tontilla on rakennusoikeutta 1 180 k-m2. Korttelialueella on varattava autopaikkoja asuntoja varten 1ap/asunto ja työtiloja varten 1ap/80 k-m2. 
Kiinteistöä ympäröivät korttelin 70156 tontit on ajantasa-asemakaavassa merkitty merkinnöin A-1 (länsipuolella) ja AO-18 (pohjoispuolella). Asuinrakennusten korttelialueelle A-1 saa rakentaa rivitaloja tai asuinkerrostaloja. Korttelialueella ei osoitetun kerrosluvun lisäksi saa toteuttaa maanpällistä kellaria. Korttelialuetta varten on varattava vähintään yksi autopaikka asuntoa kohti. Erillispientalojen korttelialueelle AO-18 saa rakentaa rakennusryhmittäin saman tyyppisiä pientaloja. Korttelialueella on varattava vähintään yksi autopaikka asuntoa kohti. 

Aluetta koskee Kellokosken osayleiskaava. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt osayleiskaavan kokouksessaan 6.9.2010. Osayleiskaavassa hakemuksen mukainen kaavamuutosalue on osoitettu yhdyskuntateknisen huollon alueeksi (ET). 

Kiinteistöä ympäröivät korttelin 70156 tontit on osayleiskaavassa merkitty merkinnöin AP-2 (länsipuolella) ja AO (pohjoispuolella). AP-2 merkitty alue varataan pientalovaltaiseen asuntorakentamiseen. Asemakaavassa alueelle saa pääkäyttötarkoituksen lisäksi osoittaa liike-, työ- ja palvelutiloja, joiden käyttö ei aiheuta häiriötä asumiselle. Tonttitehokkuudeksi suositellaan e=0.25–0.35. Rakennukset saavat olla korkeintaan kolmikerroksisia. AO merkitty alue varataan 1-2 asuntoisten erillispientalojen rakentamiseen. Asuinrakennuksiin tai niiden yhteyteen saa sijoittaa pienimuotoisia työtiloja, joiden käyttö ei aiheuta haittaa asumiselle. Tonttitehokkuudeksi suositellaan e=0.2-0.25 ja tonttikooksi keskimäärin 1 000 m2. Rakennukset saavat olla korkeintaan kaksikerroksisia. Yksityiskohtaisessa suunnittelussa alueet on suunniteltava ympäristökuvaltaan monimuotoiseksi ja puutarhakaupunkimaiseksi käyttäen erilaisia talotyyppejä.

Koko kunnan yleiskaavatyö on käynnissä, ehdotusvaiheessa. Alustavassa kaavaehdotuksessa hakemuksen mukainen kaavamuutosalue on osoitettu tiiviiksi pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP). Merkinnällä osoitetaan asumisen käyttöön varattavat alueet, joiden asuinkerrosalasta pääosa sijoittuu yhtiömuotoisiin ja kytkettyihin pientaloihin, rivitaloihin ja pienkerrostaloihin. Alueelle saa sijoittaa myös asumiselle tarpeellisia lähipalveluita ja virkistysalueita sekä sellaisia pienimuotoisia työtiloja, joista ei aiheudu melua, raskasta liikennettä, ilman pilaantumista tai näihin verrattavia ympäristöhaittoja. Yleiskaava 2040 ei korvaa Kellokosken osayleiskaavaa

Kaavoitussuunnitelma 2019 -2023

Valtuusto on kokouksessaan 10.12.2018 § 143 hyväksynyt kaavoitussuunnitelman vuosille 2019 – 2023. Kaavoitussuunnitelmaan on merkitty Männistönpuiston asemakaavamuutoksen laatiminen 1. luokan kärkihankkeena. Kärkihankkeet ovat kaavoja, joiden valmisteluun panostetaan ensisijaisesti. Männistönpuiston kaavan on tarkoitus pitää sisällään entisen päiväkodin tontti ja tiilisaunan alue. Männistönpuiston kohteita kaavoitetaan osana Kehittyvät kiinteistöt mosaiikkikaavaa. Mosaiikkikaava kerää yhden kaavaprosessin alle useita kohteita eri puolilta kuntaa. Hakemuksen mukainen kiinteistö 3:1813 sijaitsee Männistönpuiston asemakaavamuutosalueella.

Harkinta

Kiinteistö sijaitsee asuinalueella, olevan rakenteen sisällä, valmiin kunnallistekniikan äärellä alle kilometrin matkan päässä Kellokosken keskustasta. Männistönpuiston alue on jo osa kaavoitussuunnitelmaa. Männistönpuiston kaavatyö on aloitettu joulukuussa 2018 osana Kehittyvät kiinteistöt mosaiikkikaavaa ja hakemuksen mukainen alue olisi luontevaa ottaa mukaan samaan kaavatyöhön.

Nykyistä telerakennusta ei ole tarpeen laajentaa ja tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Hakemuksen mukainen tontin osittainen muuttaminen asuinkäyttöön sopisi ympäröivään rakenteeseen. 

Lisätietoja: 
kaavasuunnittelija, Vilma Karjalainen, p. 040 314 2017
kaavoituspäällikkö, Pia Sjöroos, p. 040 314 2014