Valmistelija
Vilma Paaer, kaavasuunnittelija, vilma.paaer@tuusula.fi
Perustelut
Lähtötiedot
Asemakaava ja asemakaavan muutos koskee Peurantien ja Tuusulanväylän väliin rajautuvaa nykyisellään rakentamatonta aluetta. Alue sijaitsee Riihikallion keskuksen eteläpuolella. Toteutuessaan kaava täydentää ympäröivää asutusta uudella pientalovaltaisella asuinrakentamisella.
Kaavaratkaisu edesauttaa kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista kasvattamalla pientalojen kaavavarantoa, tarjoamalla monipuolisia asumisen mahdollisuuksia ja parantamalla alueen liikenneturvallisuutta.
Tuusulan kunta omistaa Peurantien katualueen sekä rakentamattomia alueita suunnittelualueen pohjois- ja etelälaidalla. Muu osa suunnittelualueesta on yksityisten maanomistajien omistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty yksityisten maanomistajien hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijoiden kanssa.
Aluetta koskee Hyrylän laajentumissuunnat osayleiskaava, joka on oikeusvaikutteinen muilta kuin liikenneverkkoa koskevilta osin. Suunnittelualueelle ei ole osoitettu käyttötarkoitusmerkintää osayleiskaavassa. Alueen eteläosat kuuluvat vedenhankinnan kannalta tärkeälle pohjavesialueelle, joka on merkitty pv-1 rajauksella.
Tuusulan yleiskaavassa 2040 (ei lainvoimainen) suunnittelualue on merkitty AO-1 merkinnällä ensimmäisen vaiheen omakotipainotteiseksi asumisen laajenemisalueeksi. Alue sijaitsee 50-55 Lden lentomelualueen laitamilla. Laaditussa kaavaratkaisussa on otettu huomioon uuden yleiskaavan tavoitteet. Tarkemmassa suunnittelussa alueelle on melutilanteen takia ollut tarve osoittaa omakotirakentamisen lisäksi myös tiiviimpää ja korkeampaa rakentamista. Yleiskaava kumoaa voimaan tullessaan Hyrylän laajenemissuunnat osayleiskaavan.
Kaavaratkaisu
Kaavaratkaisu mahdollistaa korkeintaan kaksikerroksisten erillispientalojen sekä harjakorkeudeltaan vähintään 9 m korkeiden rivi-, kerros-, pienkerros- tai luhtitalojen rakentamisen alueelle. Rakentaminen on sijoiteltu siten, että korkeampi ja tiiviimpi rakentaminen sijoittuu Tuusulanväylän varrelle suojaamaan koko aluetta liikennemelulta. Peurantien varrelle ja uuden alueen keskiosiin rakentuu erillispientaloja. Rakentamisen korkeutta ja sijoittelua on liikennemelun takia ohjattu kaavamääräyksin.
Suunnittelualueen pinta-ala on n. 7,5 ha, josta asemakaavoitettua aluetta n. 0,8 ha.
Uutta kerrosalaa on n. 13 855 k-m2, joka vastaa noin 370 asukkaan lisäystä alueella.
Keskeiset vaikutukset ja kaavatalous
Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että nykyisin rakentumaton ja osin epäjäsennelty alue rakentuu osaksi Riihikallion pientaloaluetta. Alueen rakentumisen yhteydessä alueen liikenneturvallisuus ja -yhteydet paranevat Peurantien kunnostamisen, kevyen liikenteen väylän ja uusien reittien myötä. Rakentamisen myötä luonnonympäristön määrä alueella vähenee, mutta merkittäviä luontoarvoja ei menetetä. Alueen keskeisimmät metsäiset alueet säilyvät lähivirkistysalueina.
Yhdyskuntatekniikan toteuttamisen kustannusarvion mukaan katujen, vesihuollon ja yleisten alueiden rakentaminen maksaa n. 1 400 000 €. Ilman vesihuoltoa yleisten alueiden rakentaminen maksaa n. 900 000 €. Kustannukset on ilmoitettu arvonlisäverottomina. Rakennuskustannukset tarkentuvat maaperän kairaustietojen ja tarkemman suunnittelun perusteella.
Kunnan omistamalle alueelle sijoittuvien tonttien myyntituloksi arvioidaan 2 400 000 € ja maankäyttösopimuskorvauksiksi arvioidaan 1 500 000 €. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajien kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on annettu tiedoksi kuntakehityslautakunnalle kokouksessa 18.1.2023 ja se on ollut julkisesti nähtävillä 16.2. - 17.3.2023.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta vastaanotettiin 5 viranomaisten lausuntoa, joista yhdessä todettiin, että lausuttavaa ei ole. Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat sähköverkkoon, osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan liittyviin korjauksiin, julkisen- ja kevyen liikenteen yhteyksiin, hulevesien määrän hallintaan, melutilanteeseen sekä Mätäkiven pohjavesialueeseen.
Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että
- tarvittavat johtorasitteet on merkitty kaavakartalle
- osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on korjattu
- alueen kevyen liikenteen yhteyksien sujuvuus on huomioitu kaavan tärkeänä lähtökohtana ja siihen on esitetty tarvittavia parannuksia
- pohjavesialue on merkitty kaavakartalle ja
- kaavatyön yhteydessä on laadittu meluselvitys sekä hulevesiselvitys ja selvitysten suositukset on huomioitu kaavatyössä.
Kirjallisia mielipiteitä saapui 3 kpl. Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat kaava-alueen metsäisiin alueisiin, kevyen liikenteen reitteihin ja Peurantien liikenneturvallisuuteen sekä uuden rakentamisen ulkomuotoon ja mittakaavaan.
Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä esimerkiksi siten, että kaava-alueen metsäisiä alueita on säästetty runsaasti, erityisesti kaava-alueen pohjoisosassa ja alueen kevyen liikenteen reitistön ja liikenneturvallisuuden parantaminen on ollut kaavan keskeisenä lähtökohtana ja siihen on esitetty tarvittavia parannuksia.
Lausunnot ja mielipiteet sekä niihin laaditut vastineet on esitetty kokonaisuudessaan kaavan liitteessä 6.
Ehdotus
Esittelijä
Anne Olkkola, kaavoituspäällikkö, anne.olkkola@tuusula.fi
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus päättää
- antaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman lausuntoihin ja mielipiteisiin laaditut vastineet
- asettaa Peurantie 20, asemakaava ja asemakaavan muutos, kaavanumero 3643, Riihikallio ehdotuksen sekä päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.
Lisäksi kuntakehityslautakunta päättää
- hyväksyä ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta heti kokouksessa.