Kunnanhallitus, kokous 20.1.2025

§ 5 Maankäyttösopimus, Rykmentinportti I, Rykmentinpuisto

TUUDno-2023-841

Aikaisempi käsittely

Kuntakehityslautakunta, 19.4.2023

Valmistelija

Lauri Tölli, maankäyttöinsinööri, lauri.tolli@tuusula.fi
Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Perustelut

***** omistaa kiinteistön 858-405-33-10 Sonkametsä. Alueella on vireillä Rykmentinportti I -niminen asemakaavahanke, joka sijoittuu pääosin kunnan omistamille maa-alueille. Kiinteistö rajautuu kunnan omistamiin maa-alueisiin.

Maanomistajan omistaman kiinteistön pinta-ala on noin 10 795 m². Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa.

Asemakaavan tavoitteena on kehittää Tuusulan keskustaajaman ympäristöä mahdollistamalla alueella työpaikkarakentaminen. Käyttötarkoitus, rakennusoikeuden määrä ja yksityiskohdat ratkaistaan kaavan suunnittelutyön yhteydessä.

Maanomistaja osallistuu asemakaavoituksen ja sen vaatimien selvitysten kustannuksiin maksamalla kunnalle asemakaavan laatimisesta 1 000 €. Mikäli maanomistaja käyttää hankesuunnittelussa konsulttia, maanomistaja vastaa itse kaikista siitä aiheutuvista kustannuksista.

Asemakaavasta sopijapuolille koituvan hyödyn sekä kaavan toteuttamiskustannusten jako tapahtuu myöhemmin tehtävän maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n mukaisen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Maankäyttösopimus laaditaan maankäyttösopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevien Tuusulan kunnanvaltuuston hyväksymien sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Sopijapuolten kesken on neuvoteltu liitteenä esitetyn mukainen sopimus.

Ehdotus

Esittelijä

Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää

  • hyväksyä liitteenä olevan sopimuksen, jolla sovitaan asemakaavoituksen käynnistämisestä kiinteistöllä 858-405-33-10 Sonkametsä
  • oikeuttaa allekirjoittajan tekemään sopimukseen tarvittavat vähäiset muutokset ja allekirjoituksellaan hyväksymään lopullisen sopimuksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Perustelut

Tuusulan kunta on laatinut Rykmentinportti I-nimisen asemakaavaehdotuksen (nro 3630). Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 17.10.–18.11.2024. *********omistaa kiinteistön 858-405-***************. Sopimusalueen pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 10798 m². Alueelle ei kohdistu aiempaa asemakaavaa. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Tuusulan maapoliittisen ohjelman mukaan ensimmäisen asemakaavan työpaikka-alueilla alueilla korvauksen perusteena on asemakaavoituksesta syntyvä maan arvon muutos. Maanomistaja on velvollinen korvaamaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista 35–70 % saamastaan rakennusoikeuden tai käyttötarkoituksen muutoksen tuomasta arvonnoususta. Tässä sopimuksessa on käytetty korvausprosenttina 50% arvonnoususta.

Asemakaavaehdotuksessa sopimusalueelle on osoitettu TY-19 ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta noin 6843 m² (3422 k-m²) ja lähivirkistysaluetta 3955 m².

Kiinteistöarvioihin perustuen TY rakennusoikeuden arvo alueella on 170 €/k-m². Alueen raakamaa arvo on arvioitu hinnalla 7 €/m².

Uuden kaavan rakennusoikeuden arvo on yhteensä 581 740,00 €.

Edellä esitetyn perusteella sopimuskorvauksen perusteena oleva arvonnousu on 506 154,00 €.

Sopimuskorvauksen määrä on 253 077,00 euroa.

Maanomistaja suorittaa sopimuskorvauksen alueluovutuksena, luovuttamalla kunnalle kiinteistön 858-405-**********. Kiinteistölle on asemakaavaehdotuksessa osoitettu katualuetta noin 3955 m² ja noin 6843 m² suuruinen TY-19 tontinosa, jonka arvo on 581 740 € ja maanomistaja kuittaa sillä sopimuskorvauksen (253 077 €) ja kunta maksaa sopimuskorvauksen ylittävästä osasta kauppahintana 328 663 €. 

Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen,​ on päätösvalta kunnanhallituksella.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Kalle Ikkelä, pormestari, kalle.ikkela@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä maanomistajan välillä 18.12.2024 allekirjoitetun kiinteistöä 858-405-****** koskevan maankäyttösopimuksen ja esisopimuksen alueiden luovutuksesta, jolla maanomistaja luovuttaa Tuusulan kunnalle kiinteistön 858-405-******, josta kunta maksaa maankäyttösopimuskorvauksen ylittävästä osasta kauppahintana 328 663 euroa.
  • oikeuttaa allekirjoittajan tarvittaessa tekemään lopulliseen luovutuskirjaan pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksellaan hyväksymään esisopimuksen mukaisen lopullisen luovutuskirjan, joka allekirjoitetaan kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3630) on tullut voimaan.

Tiedoksi

asianosainen, maankäyttö, taloushallinto, Monetra/kirjanpito, kaavoitus/Olkkola, Lustman

Liitteet

Maankäyttösopimus ja esisopimus, Rykmentinportti I, 18.12.2024, khall 20.1.2025.pdf (pdf, 1947 kt)
Kuuntele Maankäyttösopimus ja esisopimus, Rykmentinportti I, 18.12.2024, khall 20.1.2025.pdf
 Maankäyttösopimus ja esisopimus, liitekartta, Rykmentinportti I, 18.12.2024, khall 20.1.2025