Kunnanhallitus, kokous 15.9.2025

Perustelut

Tuusulan kunta omistaa merkittävän määrän vajaakäytössä, tyhjillään olevia tai tyhjilleen jääviä rakennuksia, joiden ylläpito rasittaa käyttötaloutta tarpeettomasti tai ne tulee purkaa asemakaavoituksen toteuttamiseksi. 

Tilapalvelut on laatinut aikataulutettua koontia purettavista rakennuksista. Koontilistaus sisältää rakennuksia, joiden purkamisesta on olemassa mm. palveluverkon tai asemakaavojen toteuttamiseen liityviä päätöksiä. Osa rakennuksista on siirtynyt kunnan omistukseen maakauppojen yhteydessä, eikä niiden säilyttämisessä ja ylläpidossa ole perusteita kunnan ydintehtävien näkökulmasta.

Purettavaksi esitetyt rakennukset ovat tyypillisesti huonokuntoisia ja niissä on korjausvelkaa sekä käyttöasteeseen nähden korkeat ylläpitokulut.

Osassa kiinteistöistä rakennuksien taloudellinen merkitys on pienempi kuin niiden kaavoituspotentiaali.

Osalle purettavaksi esitettäville rakennuksille on tai tullaan esittämään lupaehtoja liittyen niiden kuulumisesta kulttuurihistorialliseen luetteloon. Niille esitetään myyntiä purkulupineen, jolla mahdollistetaan rakennusten tai niiden osien korjaaminen uuteen käyttötarkoitukseen. Tyypillisesti nämä rakennukset eivät sovellu kunnan omaan toimintaan sijantinsa, kokonsa tai tilojensa vuoksi.

Hallintosäännön maankäyttöä ja rakentamista koskevan toimivaltataulukon mukaan tekninen lautakunta päättää kiinteistön, rakennuksen tai suurehkojen rakenteiden purkamisesta.

Perustelut

Pormestari on päätöksellään 31.10.2023 § 7 päättänyt käyttää otto-oikeutta teknisen lautakunnan päätökseen 24.10.2023 § 112 "Kunnan omistuksessa olevat purettavat rakennukset, huonokuntoisuuden tai asemakaavoituksen vuoksi” ja ottaa kyseisen asian kunnanhallituksen käsittelyyn. Jotta kaavoitus ja kiinteistökehitys kyseisten rakennusten tonteilla mahdollistuu, on kunnanhallitukselle annettava ehdotus samansisältöinen kuin teknisen lautakunnan esittelijänä toimivan tilapalvelupäällikön pohjaehdotus Tuomalan koulun elementtiosaa sekä Anttilan tilakeskuksen suojeltuja rakennuksia (asuinrakennukset 38 ja 40) lukuun ottamatta.

Otto-oikeuden käyttäminen merkitsee sitä, että alemman viranomaisen käsittelemä asia siirtyy kokonaan kunnanhallituksen käsiteltäväksi. Alemman viranomaisen tekemät ratkaisut eivät millään tavalla sido kunnanhallitusta. Kunnanhallituksella on asiaa käsitellessään sama toimivalta kuin alemmalla viranomaisella on ollut. Se on velvollinen tekemään asiassa päätöksen. Käsiteltäväksi otetussa asiassa voidaan tehdä uusi päätös; aiemmin tehty päätös voidaan pysyttää, kumota tai muuttaa taikka asia voidaan palauttaa päätöksen tehneen viranomaisen käsiteltäväksi.

Perustelut

Kunnanhallitus on kokouksessaan 6.11.2023 § 431 päättänyt hyväksyä päätöksen liitteenä esitetyn purettavien rakennusten suunnitelman ja purkaa seuraavat rakennukset:

• Anttilan tilakeskus; kasvihuoneet 1 ja 2 sekä lämpökeskus Puusepäntie 6A, 6B ja 9
• Rönnebo (Myllypadontie 29)
• Tienhaara / Kivikiila (Koskenmäentie 22)
• Sointulan lato (Kellokoskentie 183)
• Etelärinteen päiväkoti
• Kievarin päiväkoti
• Mikkolan päiväkoti

Oikaisuvaatimuksen tutkiminen

Kunnan jäsen on tehnyt päätöksestä kuntalain 134 §:n mukaisen oikaisuvaatimuksen, joka on toimitettu 1.12.2023. Kunnanhallituksen pöytäkirja on julkaistu yleisessä tietoverkossa 10.11.2023. Kuntalain 140 §:n 3 momentin mukaan kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. Edelleen kuntalain 138 §:n mukaan oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Näin ollen päätös olisi ollut lainvoimainen 2.12.2023. Oikaisuvaatimus on näin ollen saapunut sille säädetyssä määräajassa.

Kuntalain 134 §:n 3 momentin mukaan, jos kunnanhallitus on 92 §:n nojalla ottanut alaisensa viranomaisen tai jaostonsa päättämän asian käsiteltäväkseen, päätöksestä tehty oikaisuvaatimus on käsiteltävä kunnanhallituksessa. Kunnanhallitus on käsitellyt asian sen jälkeen, kun pormestari on päättänyt viranhaltijapäätöksellään 31.10.2023 § 7 käyttää otto-oikeutta teknisen lautakunnan päätökseen 24.10.2023 § 112. 

Oikaisuvaatimuksen kohde ja perustelut

Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii oikaisuvaatimuksessaan, että Etelärinteen päiväkotia ei pureta, vaan kunnanhallituksen päätös 6.11.2023 § 431 muutetaan tältä osin. Oikaisuvaatimuksen tekijä perustelee oikaisuvaatimustaan rakennuksen tulevaisuuden arvioinnilla asemakaavoituksen yhteydessä, valtuuston päätöksen vastaisuudella, rakennuksen väliaikaiskäyttömahdollisuuksilla ja kunnolla sekä ilmastotoimilla.

Vastineet oikaisuvaatimuksessa esitettyihin perusteluihin

​​1. Rakennuksen tulevaisuuden arviointi asemakaavoituksen yhteydessä

Kyseinen Etelärinteen päiväkodin tontti sijoittuu vireillä olevan Moukarinkuja II- kaavamuutosalueelle, pientalokortteleiden ja puiston keskelle. Toistaiseksi ei ole laadittu luonnoksia, jotka olisivat olleet nähtävillä. Alustavien tarkastelujen perusteella nähdään mahdollisena nykyisen toiminnan ja tontin käyttötarkoituksen säilyminen (nykyinen tai uusi rakennus) tai käyttötarkoituksen muuttuminen esimerkiksi erillispientalojen tonteiksi. Päiväkotitontin sijainnista johtuen tontin tehokkuutta ei oletettavasti pystytä kasvattamaan nykyisestä (e= 0,4) tonttitehokkuudesta. 

2. Valtuuston päätöksen vastaisuus

Valtuusto on kokouksessaan 12.12.2022 § 169 päättänyt vajaakäyttöisten kiinteistöjen kehittämisestä ja myynnistä. Valtuuston päätöksen mukainen suunnitelma kattaa huomattavan määrän kunnan omistuksessa olevia vajaakäyttöisiä kiinteistöjä. Etelärinteen päiväkoti sijoittuu koriin 5 "Muut yksittäin asemakaavoitettavat ja myytävät kohteet" suunnitelmassa. Suunnitelmassa arvioituna kauppahintana ja aikatauluna on esitetty seuraavaa: "Kohde on jaettavissa 2, 3, tai 4 osaan, mutta 4 osanakin kukin tontti olisi ro:ltaan 300 kem² ja kooltaan 1000 m². Kaavalla voi yrittää laajentaa tonttia siten, että sen voisi jakaa 6 osaan. Silloin kunkin tontin koko olisi jonkun verran alle 1000 m² ja ro n. 200 kem² / tontti ja  se mahdollistaisi AO- tuotannon tehokkuudella e=0,20 yhteen kerrokseen. Se voidaan ottaa nipistäen kunnan Puistoa n. 2000 m². Em. tavalla arvio kohteen arvoksi on 510 000 €. Myynti 2025".

Näin olleen kohdassa ei ole suoraan viitattu Etelärinteen päiväkotikiinteistön myyntiin, vaan nimenomaan rakennusoikeuksien ja tonttien myynteihin. Valtuuston päätöksen mukainen myynti näin ollen edellyttää toimia kiinteistölle, joihin kunnanhallitus on päätöksellään 6.11.2023 § 431 ryhtynyt. 

Lisäksi valtuuston päätöksen liitteenä esitetyn ja hyväksytyn suunnitelman mukaan valtuusto päättää luopua oheisen kehittämis- ja toimenpide-ehdotuksen mukaisista kiinteistöistä ja valtuuttaa kunnanhallituksen hyväksymään kohteita koskevat hinnoittelupäätökset ja muut tarvittavat toimenpiteet. Lisäksi suunnitelman mukaan seuraavat toimenpiteet tehdään valtuuston päätöksen jälkeen:

• Haja-asutusalueiden tontit myydään myönnettyjen suunnittelutarveratkaisujen mukaiseen käyttöön
• Tehdään mahdolliset lohkomiset, mikäli niillä saadaan lisäarvoa kohteelle, eli myydään vain rakennettu tontinosa, jos rakentamattomalle osalle voi vielä saada rakennusluvan
• Pyydetään ulkopuoliset hinta- ja kuntoarviot kohteista
• Päätetään kohteille hinnat ja/tai tarjouskilpailujen pohjahinnat kunnanhallituksessa
• Tehdään esitteet kohteista
• Myydään kohteet tarjouskilpailulla tai neuvottelumenettelyllä

Näin ollen valtuuston tosiasiallinen tahtotila on vähentää vajaakäyttöisten kiinteistöjen ylläpitokuluja ja saada myyntituloja niiden kehittämisellä. Juuri tätä tahtotilaa kunnanhallitus on päätöksellään 6.11.2023 § 431 toteuttanut. 

Etelärinteen ylläpitokustannukset ovat valtuustossa hyväksytyn suunitelman mukaan noin 81 000 euroa vuonna 2024 ja vuonna 2025 noin 82 000 euroa. (490m2 => 167,35€/m2).  

Kunnanhallituksen päätös ei ole valtuuston päätöksen vastainen.

3. Rakennuksen väliaikaiskäyttömahdollisuudet

Sivistyksen toimialueella Etelärinteen päiväkotikiinteistölle ei ole käyttötarvetta. Päiväkotikäytöstä kiinteistö poistui lapsimäärien vähentymisen ja sisäilmahaasteiden vuoksi vuonna 2020. Sen jälkeen kiinteistössä toimi Tuusulan Opisto Monion avautumiseen (elokuu 2023) saakka. Opiston siirryttyä Monioon sivistyksen toimialueella ei ole enää tilatarvetta Etelärinteen päiväkotikiinteistölle. 

Väliaikaiskäytössä sivistyksellä ei ole tälle kiinteistölle käyttötarkoitusta. Elokuussa 2025 avautuva Tuusulanjärven kampuksen päiväkoti tuo nykytilanteeseen verrattuna 5 lisäryhmää ja samoin elokuussa 2025 avautuva Rykmentinpuiston kampuksen päiväkoti tuo 8 lisäryhmää. 

4. Kohteen sisäilmatilanne

Kohteeseen on vuonna 2019 tehty Raksystemsin toimesta kuntoarvio, jonka yhteydessä on laadittu PTS (pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma). Korjaussuunnitelmassa vuosille 2020-2023 ajoittuu noin 120 000 euron ja vuosille 2024-2028 noin 100 000 euron korjaukset. Mitään näistä korjauksista ei ole tehty. Korjausvelkaa on näin ollen suunnitelman mukaan yhteensä 220 000 euroa. Keväällä kohdetta päiväkotikäyttöön suunniteltaessa siellä teetettiin konsultilla (WSP) sisäilmatutkimus. Tutkimuksissa havaittiin yhden kolmesta (pistokoemaisesti) valitun huoneen lattiamateriaalissa kohonneita TVOC-pitoisuuksia. Lisäksi tehdyissä kosteusmittauksissa havaittiin kohonneita kosteusarvoja. Kohteessa on aloitettu raportissa mainittujen havaintojen korjaus, mutta ne on kesteytetty sen jälkeen, kun tieto päiväkotitoiminnan sopimattomuudesta saatiin.

Jotta tiloista saataisiin turvalliset, tulisi kaikki lattiapinnoitteet (ja pinta betonia) uusia sekä sokkeli vesieristää ja uusia salaojat. Näillä toimilla alapohjan uskotaan pysyvän kuivana. Nämä korjaukset on esitetty myös PTS:ssä. Vesikatossa on aikaisemmin ollut vuotoja ja siinä on havaittu reikiä lumiesteiden kohdilla.

5. Rakennuksen purkamisen vaikutus ilmastotoimiin

Tyhjillään oleva rakennus kuluttaa sekä lämmitys- että sähkönenergiaa. Rakennus on suurelta osin puuta (runko, kattorakentet ja julkisivu), joten osa purkumateriaalista on kierrätettävää. Rakennuksen ilmastovaikutuksiin vaikuttavat ennen kaikkea ylläpidon aikaiset työt ja kiinteistön energiatehokkuus, joka on Etelärinteen päiväkotikiinteistön osalta heikko.

Yhteenveto

Kunnanhallitus ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muutoinkaan lainvastainen.

Perustelut

Tuusulan kunnan omistuksessa on tyhjillään tai lähes tyhjillään olevia huonokuntoisia tai tyhjillään olevia rakennuksia. Niiden ylläpito rasittaa käyttötaloutta tarpeettomasti.

Purettavaksi esitetyt rakennukset, Anttilan tilakeskukseen kuuluva suurehko lato sekä Myllypadontiellä oleva omakotitalo talousrakennuksineen, on hankittu kunnan omistukseen asemakaavojen myöhempää toteuttamista varten.

Rakennukset ovat huonokuntoisia ja niissä on korjausvelkaa, eivätkä ne käyttötarkoituksensa ja kuntonsa vuoksi sovellu kunnan omaan toimintaan.

Ladosta saatava vuokratuotto on nimellistä ja asuinrakennus on poistettu vuokrattavista kiinteistöistä. Ladon kantavat rakenteet ovat huonokuntoiset, jolloin etenkin lumisena talvena on sortumavaara.  

Hallintosäännön maankäyttöä ja rakentamista koskevan toimivaltataulukon mukaan tekninen lautakunta päättää kiinteistön, rakennuksen tai suurehkojen rakenteiden purkamisesta.