Kunnanhallitus, kokous 14.3.2022

Perustelut

Asemakaava

Tuusulan kunta on laatinut Kivikiila-nimisen asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3458). Asemaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 24.1.2021–10.1.2022.

Maankäyttösopimus

Kiinteistö Oy Tuusulan Hietala omistaa kiinteistöt 858-409-5-28 ja 858-409-2-347. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Sopimusalueella on voimassa Koskenmäki (nro 90) -niminen asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa sopimusalueelle on osoitettu 13453 m² omakotirakennusten korttelialuetta merkinnällä AO¹⁰, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 2691 k-m². Osa alueesta ulottuu asemakaavaehdotuksen mukaiselle katualueelle, jonka kunta ostaa maanomistajalta, ja jota ei oteta huomioon arvonnousua määritettäessä. Korvauksen alaiselle sopimusalueelle on osoitettu AO¹⁰ korttelialuetta noin 13366 m² (2674 k-m²), jonka arvo on laskettu hintatasolla 425 €/k-m² ja puistoaluetta noin 4080 m², jonka arvo on laskettu hinnalla 1,5 €/m². Alueen nykyarvoksi on voimassaolevan asemakaavan mukaisesti laskettu 1.142.570 euroa.

Asemakaavan muutosehdotuksessa maanomistajan maalle on osoitettu asuinpientalojen korttelialuetta (AP), jolla on rakennusoikeutta 4496 k-m², jonka arvo hintatasolla 480 €/k-m² laskettuna on 2.158.080 euroa.

Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu vähäisen arvonnousun kynnyksen (100 k-m²) ylittävältä osuudelta on 967.510 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 483.755 euroa. Maanomistaja maksaa sopimuskorvauksesta rahana 481.330 euroa ja loppuosa korvauksesta 2.425 euroa suoritetaan alueluovutuksina.

Kunta omistaa noin 46 m² (10 k-m²) suuruisen osan asemakaavaehdotuksen mukaisesta AP-korttelista 8118 ja luovuttaa sen maanomistajalle. Alueen arvo on laskettu AP-alueen hinnalla 480 €/k-m², ja sen arvo on 4.800 €. Maanomistaja luovuttaa kunnalle asemakaavan muutosehdotuksen mukaisen, yhteensä noin 23 m² (17 k-m²) suuruiset katualueet. Alueet ovat voimassa olevan asemakaavan mukaista AO-tonttimaata. Alueiden arvo on laskettu AO-alueen hinnalla 425 €/k-m², ja niiden arvo on 7.225 €. Maanomistaja luovuttaa sopimusalueella olevat VL-lähivirkistysalueet, pinta-alaltaan noin 2142 m² korvauksetta kunnalle. Lisäksi maanomistaja luovuttaa korvauksetta kunnalle kiinteistöstä 858-409-2-347 noin 2 m² suuruisen alueen, joka on osoitettu voimassa olevassa Kivimiehentie-nimisessä rakennuskaavan muutoksessa rakennuskaavatieksi. 

Kunta ei maksa vaihdossa välirahaa, vaan väliraha on huomioitu sopimuskorvauksessa. 

Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin ja kunnan voimassaolevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun. Valtiontukisäädökset on huomioitu sopimuskorvauksessa.

Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen,​ on päätösvalta kunnanhallituksella.

Liitteenä 28.2.2022 allekirjoitettu sopimus.

Ehdotus

Esittelijä

Kunnanhallitus päättää

• hyväksyä Tuusulan kunnan ja Kiinteistö Oy Tuusulan Hietalan välillä 28.2.2022 allekirjoitetun kiinteistöjä 858-409-5-28 ja 858-409-2-347 koskevan maankäyttösopimuksen ja esisopimuksen alueiden vaihdosta, jolla maanomistaja luovuttaa Tuusulan kunnalle noin 2144 m²:n suuruisen kaksipalstaisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Alihietala, kiinteistötunnus 858-409-2-347 ja noin 87 m²:n suuruisen kolmepalstaisen määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Hietala, kiinteistötunnus 858-409-5-28 ja Tuusulan kunta luovuttaa maanomistajalle noin 46 m²:n suuruisen  määräalan Tuusulan kunnassa sijaitsevasta kiinteistöstä Vaherpuisto, kiinteistötunnus 858-409-2-289. 
• oikeuttaa allekirjoittajan tarvittaessa tekemään lopulliseen vaihtokirjaan pieniä, teknisluonteisia tarkistuksia ja allekirjoituksellaan hyväksymään esisopimuksen mukaisen lopullisen vaihtokirjan, joka allekirjoitetaan kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun aluetta koskeva asemakaava (nro 3458) on tullut voimaan.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.