Perustelut
Asemakaava
Tuusulan kunta on laatinut Kivikiila-nimisen asemakaavan muutosehdotuksen (nro 3458). Asemaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 24.1.2021–10.1.2022.
Maankäyttösopimus
Pertti Lahtinen omistaa kiinteistöt 858-409-5-201 ja 858-409-5-200. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n, kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.
Sopimusalueen yhteenlaskettu pinta-ala on kunnan kaavalaskennan mukaan noin 3176 m2, josta noin 2672 m2 ulottuu asemakaavan muutosehdotuksen mukaiselle alueelle, ja 504 m2 kunnan aiemmin haltuunottamalle katualueelle. Alue sijoittuu Koskenmäki-nimisen asemakaavan (nro 90) alueelle. Sopimusalueella sijaitsee kaksi asuinrakennusta sekä talousrakennus.
Voimassa olevassa asemakaavassa sopimusalueelle on osoitettu omakotirakennusten korttelialuetta merkinnällä AO10 noin 2572 m2 (514 k-m2). Osa alueesta (174 m2, 35 k-m2) ulottuu asemakaavan muutosehdotuksen mukaiselle katualueelle, jonka kunta ostaa maanomistajalta, ja jota ei oteta huomioon alueen arvonnousua laskettaessa. Korvauksen alaiselle sopimusalueelle on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa omakotirakennusten korttelialuetta merkinnällä AO10 noin 2398 m2 (479 k-m2), jonka arvo on laskettu hinnalla 425 €/k-m2. Alueen arvoksi on voimassa olevan asemakaavan mukaisesti arvioitu yhteensä 203.575 €.
Alueella sijaitsee asuinrakennus, jonka purkaminen on välttämätöntä asemakaavan muutoksen mukaisen rakennusoikeuden käyttöönottamiseksi. Kunta hyvittää purkukustannuksia maanomistajalle 14.355 euroa. Toinen asuinrakennus sijaitsee asemakaavaehdotuksen mukaisella katualueella ja sen purkaminen on välttämätöntä kunnallistekniikan toteuttamiseksi. Rakennuksen arvoksi on arvioitu 30.000 €. Asemakaavan muutosehdotuksen mukaan maanomistajan maalle on osoitettu asuinpientalojen korttelialuetta merkinnällä AP noin 741 k-m2, jonka arvo on laskettu hintatasolla 480 €/k-m2.
Vähäisen arvonnousun kynnys on 100 k-m2, jonka ylittävältä osuudelta arvonnousu lasketaan. (641 k-m2 * 480 €/k-m2 = 307.680 €)
Edellä esitetyn perusteella arvonnousu on 89.750 euroa, joka on korvauksen peruste. Sopimuskorvauksen määrä on puolet edellä esitetystä arvonnoususta, jolloin korvattava summa on 44.875 euroa.
Maanomistaja maksaa kunnalle sopimuskorvauksen alueluovutuksena.
Maanomistaja luovuttaa kunnalle sopimuskorvauksena asemakaavan muutosehdotuksen mukaisen n. 174 m2 suuruisen katualueen. Alue on voimassa olevan asemakaavan mukaista AO-tonttimaata, ja se luovutetaan tonttimaan hinnalla 35 k-m2 * 425 €/k-m2 + rakennuksen arvo 30.000 €. Lisäksi maanomistaja luovuttaa kunnalle korvauksetta kunnan aiemmin haltuunottaman katualueen, n. 504 m2. Kunta on tehnyt 14.5.1984 silloisten maanomistajien kanssa korvaussopimuksen rakennuskaavatiealueesta, ja sopimuksen mukaisesti maksanut haltuunotosta korvauksen.
Alueen rakennusoikeuden, rakennuksen ja purkukulujen arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin ja kunnan voimassaolevaan asumisen vyöhykehinnoitteluun.
Koska kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen hyväksyminen, on päätösvalta kunnanhallituksella.
Liitteenä 28.2.2022 allekirjoitettu sopimus.