Valtuusto, kokous 8.3.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 26 Maankäyttösopimus, Sammonmäki III, Ruotsinkylä

TUUDno-2020-2885

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi

Perustelut

Sammonmäen alueella on voimassa Sammonmäki-niminen asemakaava, joka on saanut lainvoiman vuonna 1999. Kaava-alue on pääosin omakotirakennusten korttelialuetta.  Sammonmäki III kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa Sammonmäen asuinalueen asemakaava vastaamaan alueella voimassa olevaa oikeusvaikutteista Focus-osayleiskaavaa. Vuonna 2017 voimaantulleessa Focus-alueen osayleiskaavassa Sammonmäen asuinalue on osoitettu työpaikka- ja palveluvaltaiseksi alueeksi.

Valmistelussa olevassa Sammonmäki III -asemakaavassa omakotirakennusten korttelialue (AO-37) ollaan muuttamassa teollisuus ja varastorakennusten korttelialueeksi (TY-17). Kaavamuutoksessa alueen tehokkuus nousee e=0,1 -> 0,5. Alueella on 23 yksityisessä omistuksessa olevaa omakotitonttia. Kaavamuutoksesta tulee maanomistajille arvonnousua purkukustannukset huomioiden noin 5 000 - 45 000 €.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Merkittävä hyöty arvioidaan kaavakohtaisesti. Tuusulan kunnan maapoliittisen ohjelman 2030 mukaan pientalojen muutoskaava-alueilla arvonnousu lasketaan kerrosneliömetrien lisääntymisestä yli vähäisen arvonnousun kynnyksen 100 k-m² tai tehokkuusluvun noustessa AO-alueella max. e= +0,1. Sammonmäen alueella rakennusoikeus nousee enemmän kuin maapoliittisessa ohjelmassa määritellyt vähäisen arvonnousun rajat. Käyttötarkoituksen muuttuessa asumisesta työpaikka-alueeksi, alueen kerrosneliömetrikohtainen arvo kuitenkin laskee, näin arvonnousu jää arvoltaan samalle tasolle kuin maapooliittisessa ohjelmassa 2030 määritetty pientaloalueen vähäinen arvonnousu 100 k-m2.

Asemakaavan muuttaminen on käynnistynyt kunnan aloitteesta ja alue on ollut pitkään rakennuskiellossa. Osa maanomistajista on jo vuosia sitten tarjoutunut myymään tonttinsa Sammonmäestä kunnalle, mutta kunnanhallitus linjasi 24.8.2015 § 347, että kunta ei osta Sammonmäen alueen asuinkiinteistöjä. Ratkaisuna alueen saamiseksi osayleiskaavan mukaiseen käyttöön olisi, että Sammonmäen omakotialueen arvonnousu luettaisiin vähäiseksi arvonnousuksi ja kaavoitus voisi edetä ilman maankäyttösopimuksia.

Kaavamuutoksen voimaan tultua kunta hankkii tarvittavat yleiset alueet omistukseensa.

Voimassa olevassa asemakaavassa on kaksi työpaikkarakentamiseen osoitettua tonttia, joita tämä päätös ei koske, vaan niiden omistajien kanssa tehdään maankäyttösopimukset rakennusoikeuden lisäyksestä.

Ehdotus

Esittelijä

Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle,​ että

VALTUUSTO päättää 

  • että Sammonmäki III -alueella ei tehdä maankäyttösopimuksia omakotirakennusten korttelialueen muuttumisesta teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi.

Päätös

Kuntakehityslautakunta päätti ehdottaa kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle,​ että

VALTUUSTO päättää 

  • että Sammonmäki III -alueella ei tehdä maankäyttösopimuksia omakotirakennusten korttelialueen muuttumisesta teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi.

Valmistelija

Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Ehdotus

Esittelijä

Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle,​ että

VALTUUSTO päättää 

  • että Sammonmäki III -alueella ei tehdä maankäyttösopimuksia omakotirakennusten korttelialueen muuttumisesta teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Maankäyttöpäällikkö Päivi Hämäläinen ja maankäyttöinsinööri Tuija Palkki olivat asiantuntijoina kokouksessa.

Ehdotus

Valtuusto päättää 

  • että Sammonmäki III -​alueella ei tehdä maankäyttösopimuksia omakotirakennusten korttelialueen muuttumisesta teollisuus-​ ja varastorakennusten korttelialueeksi.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Valmistelija

Tuija Palkki, maankäyttöinsinööri, tuija.palkki@tuusula.fi
Päivi Hämäläinen, maankäyttöpäällikkö, paivi.hamalainen@tuusula.fi

Perustelut

Asemakaava

Tuusulan kunta on laatinut Sammonmäki III-nimisen asemakaavan muutosluonnoksen (nro 3561). Asemakaavaluonnos on ollut julkisesti nähtävillä 14.5.–18.6.2020.

Maankäyttösopimus

***** omistaa kiinteistöt *****. Maanomistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus. Sopimuksella maanomistaja osallistuu asemakaavan muutosalueen rakentamista palvelevan sisäisen ja ulkoisen yhdyskuntarakentamisen kunnalle aiheuttamiin kustannuksiin maankäyttö-​ ja rakennuslain 91 b §:n,​ kunnan maapoliittisen ohjelman ja valtuuston päätöksen mukaisesti.

Sopimusalueella on voimassa Puusepäntie (nro 3397) -niminen asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa sopimusalueelle on osoitettu 6566 m2 teollisuusrakennusten korttelialuetta merkinnällä TY-10, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 1500 k-m² jonka arvo hintatasolla 115 €/k-m² laskettuna on 172.500 euroa.

Asemakaavaluonnoksessa maanomistajan maalle on osoitettu Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (TY-17) 6566 m², jolla on rakennusoikeutta 2000 k-m², jonka arvo hintatasolla 115 €/k-m² laskettuna on 230.000 euroa

Edellä esitetyn perusteella alueen arvonnousu on 57.500 euroa, josta maapoliittisen ohjelman perusteella kunnalle tuleva sopimuskorvausosuus on 50 % eli 28.750 euroa.

Alueen rakennusoikeuden arvon määritys perustuu ulkopuolisten arvioitsijoiden arvioihin. Valtiontukisäädökset on huomioitu sopimuskorvauksessa.

Kyseessä on maapoliittisen ohjelman mukainen maankäyttösopimus,​ mutta koska alueelta ei ole kunnanvaltuuston hintapäätöstä, on sopimuksen hyväksymisen päätösvalta kunnanvaltuustolla.

Liitteenä 16.2.2021 allekirjoitettu sopimus.

Ehdotus

Esittelijä

Arto Lindberg, pormestari, arto.lindberg@tuusula.fi

Kunnanhallitus päättää ehdottaa valtuustolle, että 

 VALTUUSTO päättää 

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä ***** välillä 16.2.2021 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Ehdotus

Valtuusto päättää 

  • hyväksyä Tuusulan kunnan sekä ***** välillä 16.2.2021 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen.

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Tiedoksi

asianosainen, maankäyttö

Muutoksenhaku

VALITUSOSOITUS

Valitusoikeus ja valituksen perusteet
Kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen.
Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen.
Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksin vain se, joka on tehnyt oikaisuvaatimuksen. Jos päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksin myös se, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun muutettu päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen.

Valitusviranomainen
Päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella Helsingin hallinto-oikeudelta.
Valitusviranomaisen yhteystiedot
Helsingin hallinto-oikeus
Radanrakentajantie 5
00520 Helsinki
Puhelin 029 56 42000
Faksi 029 56 42079
sähköposti helsinki.hao@oikeus.fi

Valitusaika
Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Tiedoksisaanti
Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

MRL 188 §:n 3 momentin mukaan kaavan tai rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskevan päätöksen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon samaan aikaan, kun päätöksen katsotaan kuntalain 140 §:n mukaisesti tulleen kunnan jäsenen tietoon.

Muista kuin em. päätöksistä asianosaisen katsotaan saaneen tiedon, jollei muuta näytetä, 7 päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, 3 päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Tiedoksisaantipäivää tai sitä päivää, jona päätös on asetettu nähtäväksi yleiseen tietoverkkoon, ei lueta määräaikaan.

Valituksen muoto ja sisältö 
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta. Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava

1) päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
2) miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
3) vaatimusten perustelut;
4) mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.
Valitukseen on liitettävä:

  • valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
  • selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
  • asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
     

Valitusasiakirjojen toimittaminen
Valitusasiakirjat on toimitettava valitusviranomaisille ennen valitusajan päättymistä. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valitusasiakirjat toimittaa valitusviranomaiselle ensimmäisenä sen jälkeisenä arkipäivänä.
Asiakirjat toimitetaan viranomaisen asiointiosoitteeseen lähettäjän omalla vastuulla. Tämä voidaan tehdä myös postitse, sähköisesti tai lähetin välityksellä. Postiin valitusasiakirjat on jätettävä niin ajoissa, että ne ehtivät perille valitusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä.

Lisätietoja
Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) 2 §:n nojalla muutoksenhakijalta peritään oikeudenkäyntimaksua, joka on hallinto-oikeudessa 260 euroa. Saman lain 5 §:ssä on määräys niistä asioista, joista ei peritä oikeudenkäyntimaksua. Maksua ei myöskään peritä, jos hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi.