Perustelut
Tausta
Kuntakehitysjohtaja teki viranhaltijapäätöksen 8.10.2018 § 95, jolla hyväksyttiin osittain vaatimuskiinteistön kauppaan liittyvän täyttömaan poistosta syntynyt kustannus, jota vaadittiin kunnan maksettavaksi. Kuntakehitysjohtajan hyväksymä määrä oli 6 436,84 euroa (alv 24 % 1 245,84 euroa).
Perusteeksi osittaiselle hyvitykselle alun perin vaaditusta määrästä 12 903 euroa alv 0 % (16 000 euroa, alv 24 %) kirjattiin päätökseen mm. seuraavaa:
”Lähtökohtana kauppakirjan sopimusehdon kohtaan 14 on ollut se, että alue on ollut jo ennestään rakennettua ja tämän vuoksi alueen maaperästä voi löytyä jäänetsitä vanhoista rakennuksista ja rakenteista sekä täytöistä. Myöntyminen osittaiseen kustannushyvitykseen tässä kohteessa on kuitenkin perusteltua kohtuullisuusnäkökulmasta. Alueelta poiskaivettu massamäärä on suurempi kuin, mitä koekuoppatulokset alueen ympäristössä ja tontilla tehdyt pohjatutkimukset antoivat olettaa. Hyvitys koskee kuitenkin vain osaa vaadituista kustannuksista, koska kunta ei ole voinut riittävän luotettavasti varmistua poistetun aineksen laadusta ja määrästä, sekä toimenpiteiden vaatimista työmääristä.”
Perusteet ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteenä olevasta päätöksestä 8.10.2018 § 95.
Oikaisuvaatimus
Jari ja Katariina Talvensaari ovat jättäneet kuntaan oikaisuvaatimuksen 23.10.2018, jossa he vaativat edelleen lisäkustannusten korvaamista täysimääräisesti. Oikaisuvaatimusta perustellaan seuraavasti:
”Haemme muutosta päätökseen TUUDno-2018-152 ja vaadimme edelleen lisäkustannusten korvaamista täysimääräisenä. Kunta on myynyt meille kiinteistön nro 858-1-8093-3 omakotitalon tontiksi ja tällöin on syytä olettaa, että se myös maaperältään vastaa ko. tarkoitusta.
Viranhaltijapäätöksessä väitetään, että kiinteistön omistajien arvion mukaan maa on ollut rakentamiseen kelpaamatonta. Väite ei pidä paikkansa, sillä asian on todennut maanrakennusurakoitsija sekä vastaava mestari. Liitteenä vastaavan mestarin Kalle Huhtalan lausunto. Meillä rakennuttajina ei ole, eikä voi olettaakaan olevan tarpeeksi asiantuntemusta ko. asian määrittelemiseen.
Viranhaltijapäätöksessä perusteena osittaiselle hyvitykselle on, että kunta ei ole voinut jälkikäteen riittävän luotettavasti varmistua poistetun aineksen laadusta. Katsomme, että tämä ei pidä paikkansa. Kunnossapitopäällikkö Jari Huttunen on käynyt rakennustyömaalla ja hänen määräyksestään kaivuutyöt tontilla keskeytettiin ja maa tutkittiin tuolloin kunnan toimesta.”
Oikaisuvaatimukseen on liitetty vastaavan mestarin lausunto:
”Lausunto
Kohteeseen oli teetetty asianmukaisesti tavanomainen pohjatutkimus, jossa määriteltiin rakennuspaikan pohjaolosuhteet. (Pohjatutkimus Liite 1.) Tutkimuksessa kairattiin viisi kairauspistettä talon rakennuspohjalta. Ilmennyttä ongelmaa ei pelkästään pohjatutkimuksen perusteella olisi voinut havaita. Kairausdiagrammi piste 3 osoittaa, että riittävä kantavuus saavutettaisiin maanpinnasta noin 1,5m syvyydellä. Tämä on yksittäinen kairauspiste ja maaperän kantavuus on voinut hyvinkin olla riittävä tässä pisteessä. Kuitenkaan yksittäisen pisteen perusteella ei voida määrittää koko kohteen maaperäolosuhteita.
Kun kaivuutyöt kohteessa oli aloitettu, otettiin työmaalta minuun yhteyttä, että maaperä ei vastaa pohjatutkimuksessa määriteltyjä maaperäolosuhteita.
Työmaakäynnilläni 20.6.2018 totesin, että tontin koilliskulmauksessa ja koko rakennuksen eteläpäädyssä (Liitteeseen 2. merkitty alue) on selkeästi alueelle aikaisemmin ajettua täyttömaata, jonka päälle on täytetty kantava kerros hiekkapohjaisella maa-aineksella. Maa-ainesten kerrokset olivat selkeästi havaittavissa (Liite 3.) Tietojeni mukaan alueella on ollut Hankkijan maatalouteen liittyvää toimintaa ja päättelin, että alue on ollut käytössä piha-alueena.
Suomen rakentamismääräyskokoelmassa osassa B3-Pohjarakenteet on otettu kantaa luvanvaraisen rakennustyön pohjarakentamiseen. Kohdassa 1.1.2 on todettu, että ”Pohjarakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, että varmistetaan käyttöikää vastaava pitkäaikaiskestävyys ja terveellisyys, sekä estetään kosteusvauriot.”
1.1.2 Kantavien pohjarakenteiden suunnittelussa ja rakentamisessa noudatetaan samoja periaatteita kuin muidenkin kantavien rakenteiden suunnittelussa ja rakentamisessa ottaen kuitenkin huomioon maan ja rakenteen yhteistoiminta. Pohjarakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, että varmistetaan käyttöikää vastaava pitkäaikaiskestävyys ja terveellisyys sekä estetään kosteusvauriot.
Koulutukseeni ja kokemukseeni perustuen en voinut jättää rakennuksen alle multa- ja savipohjaista maa-ainesta, jossa on selkeästi havaittavissa runsaissa määrin puuta, kantoja ja juuria. Maaperässä oli myös vähäisiä määriä tiiltä, betonia, putkia ja muuta pienjätettä. Havaintojeni mukaan ei kuitenkaan ollut kyse pilaantuneesta maa-aineksesta, vaan enemmänkin jo hieman maatuneesta täyttömaasta. (Liite 4, valokuvat kaivannosta)
Ohjeistin urakoitsijaa, Nuppulinnan Kaivuukolmiota poistamaan selkeästi rakentamiseen kelpaamattoman maa-aineksen ja tekemään tontin eteläpäätyyn massanvaihdon. Kaivuusyvyys tuli ulottaa niin syvälle, että saavutimme häiriintymättömän perusmaan. Syvimmillään kaivanto kaivettiin noin 4 metrin syvyyteen vallitsevasta maanpinnasta mitaten.
Rakentamismääräyskokoelmassa todetaan myös kohdassa 5.1.2 seuraavaa:
5.1.2 Jos työn aikana todetaan pohjasuhteiden, pohjavesisuhteiden tai ympäröivien rakenteiden poikkeavan pohjarakennesuunnitelman tiedoista, suunnitelmaa on vastaavasti tarkistettava ja tehtävä tämän edellyttämät mahdolliset muutokset.
Mielestäni noudatimme rakentamismääräyksiä, Hyvää rakennustapaa ja varmistimme rakennukselle riittävän laadukkaat perustamisolosuhteet.”
Liitteenä oikaisuvaatimus, valokuvat ja Talvensaarien vastaavan mestarin lausunto kokonaisuudessaan
Vastine kunnossapitopäälliköltä
Kunnossapitopäällikkö Jari Huttuselta on pyydetty kannanotto oikaisuvaatimuksen johdosta. Hän puolestaan toteaa, että työ keskeytettiin siltä osin kuin sitä oli tekemättä, eli ei paljoakaan. Maat oli käytännössä ajettu jo pois ja niinpä näytteet otettiin kaivannon reunoilta, eikä niissä ollut mitään erikoista. Varmistus oli tavallaan turha.
Asian ratkaisu
Oikaisuvaatimukseen liitetystä lausunnosta huolimatta asiassa ei ole esitetty mitään ratkaisevaa ja merkityksellistä uutta. Kuten kunnossapitopäällikkö Jari Huttusen vastineesta ilmenee, töiden keskeytys ja käynti rakennustyömaalla tapahtui niin myöhäisessä vaiheessa, että maat oli jo ajettu pois kunta ei ole voinut riittävän luotettavasti varmistua poistetun aineksen laadusta ja määrästä, sekä toimenpiteiden vaatimista työmääristä. Oikaisuvaatimuksen tekijän teettämät pohjatutkimukset rakennuksen perustamistapaa varten eivät tue väitettä, että alue olisi ollut sellaista löyhää täyttöä, jonka varaan ei omakotitaloa olisi voinut perustaa. Kyse ei kuitenkaan ole siitä, mitä vaatimuksia rakennuksen asianmukaiselle perustamiselle tulee asettaa. On selvää, että rakentamismääräyksiä ja hyvää rakennustapaa tulee noudattaa ja siten varmistaa rakennukselle riittävän laadukkaat perustamisolosuhteet. Kyse on siitä, että lähtökohtaisesti kauppakirjan sopimusehtojen (kohta 14. neljäs kappale) mukaan Talvensaaret ovat yksin olleet velvollisia poistamaan tontilta 3 myöhemmin löytävät jätteet, vanhat rakenteet kuten johdot, pylväät, betonirakenteet tai muut vastaavat. Lisäksi kauppakirjan mukaan (kohta 15.) ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista kaikilta osin. Kunta ei siis ole vastuussa ostajan palkkaaman maaperätutkimuksen laadusta tai puutteista.
Lähtökohtana kauppakirjan sopimusehdon kohtaan 14 on ollut se, että alue on ollut jo ennestään rakennettua ja tämän vuoksi alueen maaperästä voi löytyä jäänetsitä vanhoista rakennuksista ja rakenteista sekä täytöistä. Myöntyminen osittaiseen kustannushyvitykseen tässä kohteessa on kuitenkin ollut perusteltua kohtuullisuusnäkökulmasta. Alueelta poiskaivettu massamäärä on suurempi kuin, mitä koekuoppatulokset alueen ympäristössä ja tontilla tehdyt pohjatutkimukset antoivat olettaa. Hyvitys koskee kuitenkin vain osaa vaadituista kustannuksista, koska kunta ei ole voinut riittävän luotettavasti varmistua poistetun aineksen laadusta ja määrästä, sekä toimenpiteiden vaatimista työmääristä. Vastaantulo täyttömaan poistamiskustannuksissa ei kuitenkaan merkitse sitä, että kunta katsoisi kiinteistönkaupan sisältäneen varsinaisen maakaaren 17 §:n mukaisen laatuvirheen ja oikeuden sen mukaiseen hinnanalennukseen.
Selvennyksenä on lisäksi syytä todeta, että kiinteistön maaperä ei ollut pilaantunut, missä tapauksessa kunta olisi ollut kustannusvastuussa.
Kuntakehitysjohtajan päätöksessä esitetyt havainnot ja johtopäätökset on syytä uudistaa myös oikaisuvaatimukseen annettavan ratkaisun yhteydessä.